¿Desaparece también la garantía al comprar la vivienda ocupada mediante jeonse?.. Sentencia del Tribunal Supremo que precisa cuándo se extingue la oponibilidad frente a terceros

La resolución de este asunto se centró en determinar si podían seguir reconociéndose los derechos existentes cuando cambiaba el fundamento jurídico de la posesión del arrendatario, pese a que este continuaba ocupando la vivienda.

En particular, la cuestión principal consistía en determinar si la oponibilidad frente a terceros y el derecho de cobro preferente solo subsisten mientras se mantiene su función de publicidad jurídica. La modificación de estos derechos, al estar vinculada al contrato de garantía, afectaba directamente al alcance de la responsabilidad de la entidad garante.

El registro de residentes coreano actúa como medio de publicidad jurídica que hace visible ante una tercera persona la existencia del derecho arrendaticio.

Por tanto, dicho registro debe permitir reconocer que esa posesión se basa en el derecho arrendaticio, de modo que una tercera persona pueda determinar las relaciones jurídicas existentes.

La oponibilidad frente a terceros solo surte efecto mientras se mantenga esta función de publicidad jurídica.

La oponibilidad frente a terceros no es un derecho que quede definitivamente constituido por el mero cumplimiento puntual de los requisitos de declaración de cambio de domicilio y posesión.

Estos requisitos deben mantenerse durante toda la vigencia del derecho y, si desaparece posteriormente su presupuesto, tampoco puede seguir reconociéndose la oponibilidad frente a terceros.

Es decir, la oponibilidad frente a terceros no solo presupone «requisitos de adquisición», sino también «requisitos de mantenimiento».

Cuando el arrendatario compra la vivienda, aunque continúe la misma situación posesoria, su fundamento jurídico pasa del arrendamiento a la propiedad.

Este cambio afecta directamente al derecho que dicha posesión hace público. Por tanto, el criterio de valoración no es la apariencia externa de la posesión, sino el título jurídico en el que esta se basa.

Tras la adquisición de la propiedad, el registro de residencia deja de cumplir la función de hacer pública ante terceros la existencia del arrendamiento.

Esto se debe a que un tercero no puede distinguir si la posesión se basa en un arrendamiento o en la propiedad.

Cuando se pierde de este modo la función de publicidad jurídica, se considera que tampoco se mantienen los requisitos de oponibilidad

Esta sentencia aclaró que «la protección solo se reconoce mientras se mantiene la condición de arrendatario».

La adquisición de la propiedad puede suponer no un reforzamiento de los derechos, sino la terminación del régimen de protección del arrendatario, lo que constituye un criterio relevante para la práctica jurídica.

Debe tenerse en cuenta que efectuar la compra sin un examen previo puede dar lugar a la extinción de los derechos existentes mientras subsiste la deuda.

Esta sentencia aclaró que la oponibilidad frente a terceros no se mantiene por el mero cumplimiento formal de determinados requisitos, sino que solo subsiste mientras continúa su función de publicidad jurídica.

Asimismo, precisó que, cuando la condición del arrendatario cambia a la de propietario, los derechos existentes no se transmiten automáticamente, sino que se modifica la propia estructura jurídica en la que se sustentaban.

Por tanto, la transición del jeonse a la compra puede dar lugar no al reforzamiento de los derechos, sino a la terminación de la protección existente, lo que constituye un criterio de especial relevancia práctica.

• Cuando se pretende comprar una vivienda ocupada mediante jeonse
• En operaciones que incluyen un préstamo para el depósito del jeonse y una garantía
• Cuando se cuestiona el mantenimiento de la oponibilidad frente a terceros o del derecho de cobro preferente
• Cuando se prevé un litigio con una entidad garante o una entidad financiera

En la transición del jeonse a la compra puede producirse una ruptura en la estructura de derechos o surgir una responsabilidad jurídica imprevista, por lo que resulta necesario analizar jurídicamente la operación y su estructura desde la fase previa.

En particular, cuando se cuestiona la subsistencia de la oponibilidad frente a terceros o del derecho de cobro preferente, es importante examinar conjuntamente el momento de extinción de los derechos y la vinculación entre los contratos financieros.

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