CONTENIDO
- 1. Resumen del asunto relativo al contrato de compraventa de la vivienda
- - Cuestiones principales examinadas en este asunto
- 2. Criterio del Tribunal Supremo para mantener la oponibilidad frente a terceros
- - La oponibilidad frente a terceros presupone una función de publicidad jurídica
- - Los requisitos de oponibilidad deben mantenerse de forma continuada
- - La adquisición de la propiedad modifica el fundamento de la posesión
- - El registro de residencia deja de cumplir su función de publicidad jurídica
- 3. Sentencia y efectos jurídicos
- - Resumen de los aspectos principales de la sentencia
- 4. Aspectos que deben comprobarse en la práctica
- - Aspectos que deben comprobarse
- - Relevancia práctica de la sentencia
- 5. Gestión de litigios inmobiliarios y asesoramiento jurídico
- - Supuestos que requieren un examen jurídico
- - Asistencia de Daeryun Sociedad de Abogados
1. Resumen del asunto relativo al contrato de compraventa de la vivienda
Este asunto versaba sobre el tratamiento de los derechos existentes cuando cambiaba la condición del arrendatario en una relación que combinaba un contrato de jeonse, un préstamo para financiar su depósito y un contrato de garantía.
En particular, dado que el arrendatario compró directamente la vivienda mientras se mantenía la relación arrendaticia, la cuestión principal era si los derechos existentes podían subsistir cuando cambiaba el fundamento jurídico de la posesión.
El arrendatario había tomado en arrendamiento una vivienda situada en Gwanak-gu, Seúl, con un depósito de 450 millones de wones surcoreanos, y había adquirido oponibilidad frente a terceros y un derecho de cobro preferente mediante la declaración de cambio de domicilio y la obtención de una fecha cierta certificada.
Posteriormente utilizó un préstamo garantizado para el depósito del jeonse, respaldado por la Corporación de Garantía Urbana y de Vivienda de la República de Corea, y constituyó una garantía mediante la cesión a dicha corporación del crédito a la devolución del depósito.
El problema surgió cuando el arrendatario compró la vivienda durante la vigencia del arrendamiento.
El arrendatario inscribió la transmisión de la propiedad derivada de la compraventa y, posteriormente, no devolvió el préstamo. Ante ello, la entidad financiera reclamó a la corporación garante el cumplimiento de la obligación de garantía.
La corporación garante sostuvo que el arrendatario ya no mantenía la oponibilidad frente a terceros ni el derecho de cobro preferente y que, por tanto, quedaba exonerada conforme a las condiciones contractuales, lo que dio lugar al litigio.
Cuestiones principales examinadas en este asunto
▶ Cuestión 2. Subsistencia del derecho de cobro preferente
▶ Cuestión 3. Concurrencia de una causa de exoneración conforme a las condiciones de la garantía
La resolución de este asunto se centró en determinar si podían seguir reconociéndose los derechos existentes cuando cambiaba el fundamento jurídico de la posesión del arrendatario, pese a que este continuaba ocupando la vivienda.
En particular, la cuestión principal consistía en determinar si la oponibilidad frente a terceros y el derecho de cobro preferente solo subsisten mientras se mantiene su función de publicidad jurídica. La modificación de estos derechos, al estar vinculada al contrato de garantía, afectaba directamente al alcance de la responsabilidad de la entidad garante.
2. Criterio del Tribunal Supremo para mantener la oponibilidad frente a terceros
El Tribunal Supremo determinó el criterio para mantener la oponibilidad frente a terceros atendiendo a su función esencial de publicidad jurídica y a si dicha función continuaba existiendo.
La oponibilidad frente a terceros presupone una función de publicidad jurídica
El registro de residentes coreano actúa como medio de publicidad jurídica que hace visible ante una tercera persona la existencia del derecho arrendaticio.
Por tanto, dicho registro debe permitir reconocer que esa posesión se basa en el derecho arrendaticio, de modo que una tercera persona pueda determinar las relaciones jurídicas existentes.
La oponibilidad frente a terceros solo surte efecto mientras se mantenga esta función de publicidad jurídica.
Los requisitos de oponibilidad deben mantenerse de forma continuada
La oponibilidad frente a terceros no es un derecho que quede definitivamente constituido por el mero cumplimiento puntual de los requisitos de declaración de cambio de domicilio y posesión.
Estos requisitos deben mantenerse durante toda la vigencia del derecho y, si desaparece posteriormente su presupuesto, tampoco puede seguir reconociéndose la oponibilidad frente a terceros.
Es decir, la oponibilidad frente a terceros no solo presupone «requisitos de adquisición», sino también «requisitos de mantenimiento».
La adquisición de la propiedad modifica el fundamento de la posesión
Cuando el arrendatario compra la vivienda, aunque continúe la misma situación posesoria, su fundamento jurídico pasa del arrendamiento a la propiedad.
Este cambio afecta directamente al derecho que dicha posesión hace público. Por tanto, el criterio de valoración no es la apariencia externa de la posesión, sino el título jurídico en el que esta se basa.
El registro de residencia deja de cumplir su función de publicidad jurídica
Tras la adquisición de la propiedad, el registro de residencia deja de cumplir la función de hacer pública ante terceros la existencia del arrendamiento.
Esto se debe a que un tercero no puede distinguir si la posesión se basa en un arrendamiento o en la propiedad.
Cuando se pierde de este modo la función de publicidad jurídica, se considera que tampoco se mantienen los requisitos de oponibilidad
3. Sentencia y efectos jurídicos
El Tribunal Supremo consideró que, cuando el arrendatario compra la vivienda y adquiere su propiedad, dejan de poder mantenerse los derechos previamente reconocidos sobre la base del arrendamiento.
En particular, dado que la oponibilidad frente a terceros presupone una función de publicidad jurídica, el Tribunal entendió que sus efectos se extinguen en el momento en que cambia el fundamento jurídico de la posesión.
Resumen de los aspectos principales de la sentencia
Concepto | Criterio adoptado |
Oponibilidad frente a terceros | Se extingue al adquirirse la propiedad |
Derecho de cobro preferente | Se extingue simultáneamente con la oponibilidad frente a terceros |
Función de publicidad jurídica | El registro de residencia pierde su función de publicidad del arrendamiento |
Responsabilidad derivada de la garantía | La entidad garante queda exonerada conforme a las condiciones contractuales |
Esta sentencia aclaró que «la protección solo se reconoce mientras se mantiene la condición de arrendatario».
La adquisición de la propiedad puede suponer no un reforzamiento de los derechos, sino la terminación del régimen de protección del arrendatario, lo que constituye un criterio relevante para la práctica jurídica.
4. Aspectos que deben comprobarse en la práctica
Esta sentencia muestra claramente cómo cambia la estructura de los derechos durante la transición desde un arrendamiento jeonse a la compra de la vivienda.
En particular, dado que las protecciones previamente reconocidas también se extinguen cuando deja de mantenerse la condición de arrendatario, resulta importante examinar la operación antes de realizarla.
En una operación concreta deben comprobarse los siguientes aspectos.
Aspectos que deben comprobarse
• Extinción del derecho de cobro preferente y momento en que se produce
• Mantenimiento del préstamo para el depósito del jeonse y de su garantía
• Concurrencia de una causa de exoneración conforme a las condiciones de la garantía
Debe tenerse en cuenta que efectuar la compra sin un examen previo puede dar lugar a la extinción de los derechos existentes mientras subsiste la deuda.
Relevancia práctica de la sentencia
Esta sentencia aclaró que la oponibilidad frente a terceros no se mantiene por el mero cumplimiento formal de determinados requisitos, sino que solo subsiste mientras continúa su función de publicidad jurídica.
Asimismo, precisó que, cuando la condición del arrendatario cambia a la de propietario, los derechos existentes no se transmiten automáticamente, sino que se modifica la propia estructura jurídica en la que se sustentaban.
Por tanto, la transición del jeonse a la compra puede dar lugar no al reforzamiento de los derechos, sino a la terminación de la protección existente, lo que constituye un criterio de especial relevancia práctica.
5. Gestión de litigios inmobiliarios y asesoramiento jurídico
El depósito del jeonse, la oponibilidad frente a terceros y el derecho de cobro preferente no operan como derechos independientes, sino que funcionan conjuntamente dentro de una misma estructura.
Por tanto, la modificación de cualquiera de estos elementos afecta al conjunto de la estructura de derechos.
Supuestos que requieren un examen jurídico
- Cuando se pretende comprar una vivienda ocupada mediante jeonse
- En operaciones que incluyen un préstamo para el depósito del jeonse y una garantía
- Cuando se cuestiona el mantenimiento de la oponibilidad frente a terceros o del derecho de cobro preferente
- Cuando se prevé un litigio con una entidad garante o una entidad financiera
Asistencia de Daeryun Sociedad de Abogados
En la transición del jeonse a la compra puede producirse una ruptura en la estructura de derechos o surgir una responsabilidad jurídica imprevista, por lo que resulta necesario analizar jurídicamente la operación y su estructura desde la fase previa.
En particular, cuando se cuestiona la subsistencia de la oponibilidad frente a terceros o del derecho de cobro preferente, es importante examinar conjuntamente el momento de extinción de los derechos y la vinculación entre los contratos financieros.
Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede prestar asistencia en los siguientes ámbitos.
• Examen de la estructura del préstamo para el depósito del jeonse y de las condiciones de la garantía para analizar si concurre una causa de exoneración
• Determinación del alcance de la responsabilidad y preparación de una estrategia de actuación en caso de litigio con la entidad garante o la entidad financiera
• Reestructuración de los derechos y preparación de medidas de actuación ante cambios en el crédito a la devolución del depósito arrendaticio y en la estructura de garantías
• Asesoramiento previo sobre la posible extinción de derechos y sus efectos jurídicos antes de realizar la operación
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