CONTENIDO
- 1. Resolución contractual | Resumen del asunto
- - Cuestiones jurídicas centrales del asunto
- 2. Resolución contractual | Criterio del tribunal
- - Naturaleza jurídica del contrato derivado del derecho a exigir la venta: equivalente a un contrato bilateral ordinario
- - Posibilidad de resolver el contrato después de una sentencia firme: la sentencia no sustituye al contrato
- - Incumplimiento y resolución contractual: el impago del precio por la asociación constituye un incumplimiento grave
- - Criterio sobre el ofrecimiento de cumplimiento: valoración material y no meramente formal
- - Consignación después de la resolución contractual: la consignación posterior no produce efectos retroactivos
- 3. Resolución contractual | Resumen de los principales criterios jurídicos aplicables en la práctica
- - Lista de comprobación práctica para el cumplimiento contractual y la gestión de controversias
- - Ámbitos de asistencia jurídica
1. Resolución contractual | Resumen del asunto
El presente asunto, en el que se discutía la posibilidad de resolver el contrato, surgió después de que una asociación de reconstrucción ejerciera el derecho a exigir la venta previsto en la Ley de Ordenación y Mejora de Áreas Urbanas de la República de Corea. Como consecuencia, se perfeccionó un contrato de compraventa con el propietario del terreno y se dictó además una sentencia firme que confirmaba la existencia y el contenido del contrato, pero la asociación no abonó posteriormente el precio de compraventa.
En los proyectos de reconstrucción, la asociación puede ejercer el derecho a exigir la venta frente a los propietarios de terrenos que no hayan consentido el proyecto, lo que da lugar al perfeccionamiento de un contrato de compraventa.
Como en esta fase el contrato queda determinado de manera prácticamente forzosa, en la práctica existe la tendencia a considerar que se trata de una relación jurídica especial, distinta de un contrato de compraventa ordinario.
Sin embargo, en este asunto la asociación no abonó el precio de compraventa ni siquiera después de obtener una sentencia firme.
Por ello, el propietario del terreno, en calidad de demandante, notificó la resolución del contrato por incumplimiento y, cuando la asociación intentó promover la ejecución forzosa sin atender dicha notificación, presentó una demanda de oposición a la ejecución.
Posteriormente, la asociación consignó tardíamente el precio de compraventa ante el depositario oficial, pero el demandante sostuvo que dicha consignación carecía de eficacia porque el contrato ya había sido resuelto.
Cuestiones jurídicas centrales del asunto
Este asunto comprende la siguiente estructura jurídica compleja.
- Naturaleza jurídica del contrato derivado del ejercicio del derecho a exigir la venta conforme a la legislación coreana de ordenación urbana
- Subsistencia de la relación contractual después de una sentencia firme
- Posibilidad de resolver el contrato por incumplimiento
- Criterio aplicable al ofrecimiento de cumplimiento en las obligaciones de cumplimiento simultáneo
- Efectos jurídicos de la consignación ante el depositario oficial posterior a la resolución del contrato
En particular, la cuestión central puede resumirse en la siguiente pregunta.
«¿Puede resolverse como un contrato ordinario un contrato derivado del ejercicio del derecho a exigir la venta que ya ha sido objeto de una sentencia firme?»
2. Resolución contractual | Criterio del tribunal
El Tribunal de Distrito Sur de Seúl de la República de Corea resolvió este asunto en los siguientes términos.
Naturaleza jurídica del contrato derivado del derecho a exigir la venta: equivalente a un contrato bilateral ordinario
El tribunal no consideró que el contrato de compraventa perfeccionado mediante el ejercicio del derecho a exigir la venta fuera un contrato especial de Derecho público.
Por el contrario, declaró lo siguiente.
El contrato perfeccionado mediante el ejercicio del derecho a exigir la venta sigue siendo un contrato de compraventa y, dado que es un contrato bilateral con prestaciones recíprocas entre las partes, se le aplican plenamente las normas contractuales de la Ley Civil de la República de Corea.
De este modo, aclaró que, aunque concurra la finalidad de interés público propia de un proyecto de reconstrucción, la esencia del contrato sigue siendo la de una compraventa de Derecho privado.
Posibilidad de resolver el contrato después de una sentencia firme: la sentencia no sustituye al contrato
El tribunal distinguió del siguiente modo el alcance de una sentencia firme.
Una sentencia firme determina la existencia y el contenido del contrato, pero no exime del cumplimiento de las obligaciones ni las modifica.
Por tanto, consideró que, si la asociación no abona el precio de compraventa, continúa existiendo un incumplimiento y la otra parte puede resolver el contrato.
Este criterio modifica la siguiente concepción que había prevalecido en la práctica.
La existencia de una sentencia firme no implica que el contrato haya quedado extinguido automáticamente; incluso después de dicha sentencia, el contrato continúa en fase de cumplimiento.
Incumplimiento y resolución contractual: el impago del precio por la asociación constituye un incumplimiento grave
El tribunal calificó la conducta de la asociación como incumplimiento contractual.
Dado que la obligación esencial en un contrato de compraventa es el pago del precio, su impago durante un periodo prolongado impide alcanzar la finalidad del contrato.
En consecuencia, consideró que la resolución del contrato por el demandante era válida.
Criterio sobre el ofrecimiento de cumplimiento: valoración material y no meramente formal
El tribunal formuló asimismo un criterio jurídico relevante sobre el ofrecimiento de cumplimiento en las obligaciones de cumplimiento simultáneo.
El ofrecimiento de cumplimiento no debe evaluarse con un criterio uniforme, sino de acuerdo con el principio de buena fe y atendiendo a las circunstancias concretas.
Esto significa que no basta con alegar formalmente que «la otra parte tampoco cumplió», sino que deben valorarse conjuntamente su grado de preparación para cumplir, la duración de la demora y el desarrollo de la operación, entre otras circunstancias.
Consignación después de la resolución contractual: la consignación posterior no produce efectos retroactivos
La asociación consignó el precio de compraventa ante el depositario oficial después de la resolución del contrato, pero el tribunal rechazó que dicha actuación produjera efectos.
Cuando el contrato se resuelve válidamente, queda extinguido con efectos retroactivos.
Por tanto, consideró que la consignación ante el depositario oficial posterior a la resolución del contrato es únicamente un acto basado en un contrato que ya no existe y no puede revertir los efectos de la resolución.
3. Resolución contractual | Resumen de los principales criterios jurídicos aplicables en la práctica
Esta sentencia permite identificar los siguientes criterios para determinar si procede la resolución del contrato.
En primer lugar, aunque el contrato de compraventa se haya perfeccionado mediante el ejercicio del derecho a exigir la venta, su naturaleza jurídica debe considerarse equivalente a la de un contrato de compraventa ordinario.
Por tanto, aunque se haya dictado una sentencia firme, mientras el contrato se encuentre en fase de cumplimiento seguirá siendo posible resolverlo si una de las partes incurre en incumplimiento.
Asimismo, los requisitos para la resolución del contrato se determinan fundamentalmente en función de la existencia de incumplimiento. En las obligaciones de cumplimiento simultáneo, el ofrecimiento de cumplimiento no debe valorarse conforme a un criterio uniforme, sino de manera flexible, según las circunstancias concretas y de acuerdo con el principio de buena fe.
Además, la consignación ante el depositario oficial efectuada después de la resolución válida del contrato no puede afectar a los efectos ya producidos por esta, por lo que no se permite restablecer la relación contractual únicamente mediante una consignación posterior.
Lista de comprobación práctica para el cumplimiento contractual y la gestión de controversias
Clasificación | Elementos detallados |
Gestión del cumplimiento contractual | Control del calendario de pago del precio de compraventa |
Obtención previa de un plan de financiación | |
Respuesta ante la resolución contractual | Examen previo de la posibilidad de notificar la resolución |
Análisis del cumplimiento de los requisitos para la resolución | |
Estrategia de consignación ante el depositario oficial | Examen de la relevancia del momento de la consignación |
Consideración de los límites de la consignación posterior | |
Respuesta procesal | Revisión de la situación contractual incluso después de una sentencia firme |
Revisión jurídica imprescindible antes de la ejecución forzosa |
Ámbitos de asistencia jurídica
Los abogados de nuestra firma especializados en Derecho de la construcción prestan los siguientes servicios jurídicos en asuntos relacionados.
Ámbito de asistencia | Contenido principal |
Análisis de la estructura contractual | Examen de la naturaleza jurídica del contrato derivado del derecho a exigir la venta |
Diseño de la estrategia de resolución | Examen de la existencia de incumplimiento y de los requisitos para la resolución |
Gestión de controversias | Oposición a la ejecución y respuesta ante la ejecución forzosa |
Gestión de riesgos | Análisis de los riesgos de la estructura del proyecto de reconstrucción |
Representación procesal | Actuación en litigios sobre resolución contractual e indemnización por daños y perjuicios |
Asimismo, cuando resulta necesario, colabora con profesionales jurídicos de las áreas pertinentes, incluidos abogados especializados en Derecho civil, para prestar servicios jurídicos coordinados frente a los riesgos derivados del asunto del cliente.
Si necesita asistencia, puede solicitar una 🔗cita para una consulta jurídica con un abogado especializado en construcción.
