Ley coreana sobre la propiedad y gestión de edificios en régimen de propiedad horizontal | Análisis de la sentencia del tribunal superior que consideró zona común el jardín de la terraza de la planta baja de un edificio de apartamentos

Las partes del litigio en el que se solicitaba la retirada de instalaciones conforme a la Ley sobre la Propiedad y Gestión de Edificios en Régimen de Propiedad Horizontal eran A, residente en la planta baja de un edificio de apartamentos, y B, residente en la segunda planta.

A, que residía en la planta baja de un edificio de apartamentos situado en Bangbae-dong, Seúl, sostenía que podía utilizar en exclusiva el terreno ajardinado ubicado delante de su terraza. Después de instalar una valla y colocar una tarima, lo utilizó como un espacio exterior independiente.

Ante esta situación, B, residente en la segunda planta, presentó una demanda contra A en la que solicitaba la retirada de las instalaciones y la entrega del espacio.

B alegó que A ocupaba el jardín en exclusiva, había instalado diversas estructuras para convertirlo en un jardín privado e impedía el acceso de los demás residentes.

Asimismo, sostuvo que, antes de que A modificara el espacio, el personal de mantenimiento del edificio se ocupaba de aquel terreno ajardinado y que bajo el jardín había instalaciones de drenaje de aguas pluviales y sistemas contra incendios, entre otras infraestructuras, por lo que su uso exclusivo por A resultaba improcedente.

Por su parte, A respondió que se había limitado a reparar la tarima y otras instalaciones que ya existían en el jardín desde la fase de diseño del edificio. También afirmó que, como únicamente era posible acceder al jardín a través de su vivienda, este había sido diseñado para uso exclusivo de los propietarios de las viviendas de la planta baja.

En relación con la Ley sobre la Propiedad y Gestión de Edificios en Régimen de Propiedad Horizontal, el tribunal de primera instancia estimó la pretensión de B y ordenó a A retirar la tarima y la valla que había instalado por su cuenta.

El tribunal de distrito que resolvió en primera instancia explicó que las instalaciones colocadas por A habían sido instaladas unilateralmente sin seguir el procedimiento legal correspondiente. Como consecuencia, se restringía el acceso de terceros al jardín y A podía ocuparlo y utilizarlo de forma exclusiva.

Asimismo, el tribunal señaló como fundamentos de su decisión que un número de hogares muy superior al 60 % había consentido en la retirada de las instalaciones y que, si estas se retiraban, se facilitaría el acceso a las tuberías y demás infraestructuras soterradas en el jardín para el mantenimiento del edificio. También indicó que el jardín quedaría conectado con la vía común y con otros jardines del edificio, por lo que los demás propietarios de unidades privativas podrían utilizar un espacio más amplio que antes.

El tribunal de segunda instancia también consideró correcta la decisión de primera instancia y desestimó el recurso de apelación de A.

Se ha analizado la sentencia de un tribunal superior coreano que determinó, en relación con la Ley sobre la Propiedad y Gestión de Edificios en Régimen de Propiedad Horizontal, que el jardín de la terraza de la planta baja de un edificio de apartamentos constituye una zona común y no puede ser utilizado de forma exclusiva por quienes residen en dicha planta.

Las viviendas de la planta baja de los edificios de apartamentos suelen tener una demanda relativamente menor debido a cuestiones como el ruido y la intimidad, por lo que en ocasiones su precio es inferior al de las viviendas situadas en otras plantas.

Por este motivo, en algunos casos se ofrecen indicando como característica especial que el terreno del jardín de la planta baja también está incluido en la venta.

Si el contrato inmobiliario reconoce expresamente el derecho de uso exclusivo del jardín situado delante de la vivienda, el uso del jardín de la planta baja puede ser reconocido legalmente.

Sin embargo, cuando dicho derecho no esté garantizado contractualmente, no podrá alegarse un derecho de uso exclusivo.

Por tanto, para prevenir litigios como el descrito, conviene examinar detenidamente el contrato y solicitar asesoramiento a un abogado especializado.

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