CONTENIDO
- 1. Litigio relativo a la Ley coreana sobre la propiedad y gestión de edificios en régimen de propiedad horizontal: ¿cuáles fueron los antecedentes?
- - Litigio relativo a la Ley coreana sobre la propiedad y gestión de edificios en régimen de propiedad horizontal: ¿qué normativa resulta pertinente?
- 2. Litigio relativo a la Ley coreana sobre la propiedad y gestión de edificios en régimen de propiedad horizontal: ¿cuál fue la decisión judicial?
- 3. Ley coreana sobre la propiedad y gestión de edificios en régimen de propiedad horizontal: enfoque de Daeryun
1. Litigio relativo a la Ley coreana sobre la propiedad y gestión de edificios en régimen de propiedad horizontal: ¿cuáles fueron los antecedentes?
Las partes del litigio en el que se solicitaba la retirada de instalaciones conforme a la Ley sobre la Propiedad y Gestión de Edificios en Régimen de Propiedad Horizontal eran A, residente en la planta baja de un edificio de apartamentos, y B, residente en la segunda planta.
A, que residía en la planta baja de un edificio de apartamentos situado en Bangbae-dong, Seúl, sostenía que podía utilizar en exclusiva el terreno ajardinado ubicado delante de su terraza. Después de instalar una valla y colocar una tarima, lo utilizó como un espacio exterior independiente.
Ante esta situación, B, residente en la segunda planta, presentó una demanda contra A en la que solicitaba la retirada de las instalaciones y la entrega del espacio.
B alegó que A ocupaba el jardín en exclusiva, había instalado diversas estructuras para convertirlo en un jardín privado e impedía el acceso de los demás residentes.
Asimismo, sostuvo que, antes de que A modificara el espacio, el personal de mantenimiento del edificio se ocupaba de aquel terreno ajardinado y que bajo el jardín había instalaciones de drenaje de aguas pluviales y sistemas contra incendios, entre otras infraestructuras, por lo que su uso exclusivo por A resultaba improcedente.
Por su parte, A respondió que se había limitado a reparar la tarima y otras instalaciones que ya existían en el jardín desde la fase de diseño del edificio. También afirmó que, como únicamente era posible acceder al jardín a través de su vivienda, este había sido diseñado para uso exclusivo de los propietarios de las viviendas de la planta baja.
Litigio relativo a la Ley coreana sobre la propiedad y gestión de edificios en régimen de propiedad horizontal: ¿qué normativa resulta pertinente?
▣ Artículo 5 de la Ley sobre la Propiedad y Gestión de Edificios en Régimen de Propiedad Horizontal de la República de Corea (Derechos y obligaciones de los propietarios de unidades privativas, entre otros)
① El propietario de una unidad privativa* no podrá realizar actos perjudiciales para la conservación del edificio ni otros actos contrarios a los intereses comunes de los propietarios de unidades privativas en relación con la gestión y el uso del edificio.
② Cuando una unidad privativa se haya vendido para uso residencial, su propietario no podrá, sin causa justificada, destinarla a un uso distinto del residencial ni retirar o dañar sus paredes interiores para ampliarla o reformarla.
* Propietario de una unidad privativa: persona titular del derecho de propiedad sobre una parte independiente de un edificio, en lugar de sobre la totalidad de este.
▣ Artículo 10 de la Ley sobre la Propiedad y Gestión de Edificios en Régimen de Propiedad Horizontal de la República de Corea (Titularidad de los elementos comunes, entre otros)
① Los elementos comunes pertenecen conjuntamente a todos los propietarios de unidades privativas. No obstante, cuando resulte evidente que un elemento común está destinado al uso exclusivo de determinados propietarios de unidades privativas (en adelante, «elemento común de uso restringido»), pertenecerá conjuntamente a dichos propietarios.
▣ Jurisprudencia relacionada
«La previsión, en el momento de la venta de las viviendas de este edificio de apartamentos, de instalar un jardín de uso exclusivo para los compradores de la planta baja afecta a un elemento común del edificio, por lo que, en la práctica, los residentes de la planta baja no pueden hacer un uso exclusivo y excluyente de dicho jardín».
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▣ Criterio relacionado de la Comisión de Comercio Justo de la República de Corea
En relación con la cláusula de un contrato de suministro de viviendas que establecía que «para proteger la intimidad de las viviendas de la planta baja, la parte B no formulará objeciones respecto del jardín de uso exclusivo de dichas viviendas proporcionado por la parte A», se consideró que «en cuanto al jardín de la planta baja, que forma parte del terreno común de todos los residentes, se reconoce un derecho exclusivo sobre el terreno únicamente a quienes residen en la planta baja y no a los demás hogares. Esta cláusula resulta injustamente desfavorable para los clientes que adquirieron viviendas distintas de las situadas en la planta baja y está comprendida en el artículo 6, apartado 2, punto 1, de la Ley de la República de Corea sobre Regulación de las Cláusulas Contractuales, por lo que es nula».
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2. Litigio relativo a la Ley coreana sobre la propiedad y gestión de edificios en régimen de propiedad horizontal: ¿cuál fue la decisión judicial?
En relación con la Ley sobre la Propiedad y Gestión de Edificios en Régimen de Propiedad Horizontal, el tribunal de primera instancia estimó la pretensión de B y ordenó a A retirar la tarima y la valla que había instalado por su cuenta.
El tribunal de distrito que resolvió en primera instancia explicó que las instalaciones colocadas por A habían sido instaladas unilateralmente sin seguir el procedimiento legal correspondiente. Como consecuencia, se restringía el acceso de terceros al jardín y A podía ocuparlo y utilizarlo de forma exclusiva.
Asimismo, el tribunal señaló como fundamentos de su decisión que un número de hogares muy superior al 60 % había consentido en la retirada de las instalaciones y que, si estas se retiraban, se facilitaría el acceso a las tuberías y demás infraestructuras soterradas en el jardín para el mantenimiento del edificio. También indicó que el jardín quedaría conectado con la vía común y con otros jardines del edificio, por lo que los demás propietarios de unidades privativas podrían utilizar un espacio más amplio que antes.
El tribunal de segunda instancia también consideró correcta la decisión de primera instancia y desestimó el recurso de apelación de A.
3. Ley coreana sobre la propiedad y gestión de edificios en régimen de propiedad horizontal: enfoque de Daeryun
Se ha analizado la sentencia de un tribunal superior coreano que determinó, en relación con la Ley sobre la Propiedad y Gestión de Edificios en Régimen de Propiedad Horizontal, que el jardín de la terraza de la planta baja de un edificio de apartamentos constituye una zona común y no puede ser utilizado de forma exclusiva por quienes residen en dicha planta.
Las viviendas de la planta baja de los edificios de apartamentos suelen tener una demanda relativamente menor debido a cuestiones como el ruido y la intimidad, por lo que en ocasiones su precio es inferior al de las viviendas situadas en otras plantas.
Por este motivo, en algunos casos se ofrecen indicando como característica especial que el terreno del jardín de la planta baja también está incluido en la venta.
Si el contrato inmobiliario reconoce expresamente el derecho de uso exclusivo del jardín situado delante de la vivienda, el uso del jardín de la planta baja puede ser reconocido legalmente.
Sin embargo, cuando dicho derecho no esté garantizado contractualmente, no podrá alegarse un derecho de uso exclusivo.
Por tanto, para prevenir litigios como el descrito, conviene examinar detenidamente el contrato y solicitar asesoramiento a un abogado especializado.
Daeryun Sociedad de Abogados cuenta con un 🔗 Grupo de Construcción y Bienes Inmuebles, cuyos abogados especializados en derecho inmobiliario prestan asistencia jurídica adaptada a las circunstancias del cliente.
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