CONTENIDO
- 1. Normativa sobre contratos de arrendamiento: ¿cuáles fueron los antecedentes?
- - Normativa sobre contratos de arrendamiento: ¿qué disposiciones resultan aplicables?
- 2. Normativa sobre contratos de arrendamiento: ¿cuál fue la valoración del tribunal?
- 3. Normativa sobre contratos de arrendamiento: ¿cuál es la estrategia de Daeryun?
1. Normativa sobre contratos de arrendamiento: ¿cuáles fueron los antecedentes?
En este asunto, la parte demandante A celebró con la parte demandada B un contrato de arrendamiento sobre un apartamento del complejo OO y se instaló en él.
Desde poco después de instalarse, la demandante comunicó a la oficina de administración del complejo y a la demandada el malestar que le causaban los ruidos procedentes de la planta superior y solicitó que se adoptaran medidas. La demandada y la oficina de administración informaron en varias ocasiones a la persona residente en la planta superior de las quejas recibidas y le pidieron que tuviera cuidado.
Sin embargo, la situación no mejoró en absoluto y la demandante llegó a arrendar otro apartamento tipo estudio (officetel) debido al sufrimiento psicológico que le ocasionaba.
Pese a ello, la demandada no adoptó ninguna medida al respecto.
La demandante sostuvo que la demandada «había incumplido su obligación de permitir a la arrendataria usar y disfrutar del bien arrendado, así como su obligación de repararlo». Alegó que resultaba imposible alcanzar la finalidad del contrato de arrendamiento, por lo que resolvería el contrato y la demandada tendría que devolverle la fianza del arrendamiento, y presentó una demanda.
Por su parte, la demandada señaló que la anterior persona arrendataria había residido durante 7 años en el apartamento objeto del litigio y había convivido durante aproximadamente 2 años y 7 meses con la persona de la planta superior, ocupando respectivamente las plantas inferior y superior, sin presentar durante ese período ninguna queja por ruidos entre plantas. Por ello, sostuvo que no cabía considerar que se hubieran producido ruidos entre plantas superiores al límite de tolerancia* alegado por la demandante.
*Límite de tolerancia: grado de perturbación y perjuicio que las personas deben soportar recíprocamente cuando se producen injerencias en el derecho a un medio ambiente adecuado, contaminación, ruidos u otras circunstancias similares.
Normativa sobre contratos de arrendamiento: ¿qué disposiciones resultan aplicables?
▣ Artículo 623 de la Ley Civil de la República de Corea (Obligaciones del arrendador)
El arrendador estará obligado a entregar el bien al arrendatario y a mantenerlo, durante la vigencia del contrato, en el estado necesario para su uso y disfrute.
▣ Artículo 31 de la Ley de Fomento de la Construcción de Viviendas de la República de Corea
Los suelos de las viviendas colectivas deberán garantizar que el ruido de impacto entre plantas no supere los 58 decibelios en el caso de impactos ligeros ni los 50 decibelios en el de impactos pesados.
■ Resolución anticipada del contrato de arrendamiento
Aunque se haya pactado un plazo de arrendamiento, el contrato podrá resolverse anticipadamente si concurre alguno de los siguientes motivos.
Motivos de resolución por el arrendatario | Cuando el arrendador realice actos de conservación contra la voluntad del arrendatario y estos impidan que este último alcance la finalidad del arrendamiento. |
Cuando una parte del bien arrendado perezca sin culpa del arrendatario o no pueda usarse ni disfrutarse por otros motivos, y la parte restante no permita alcanzar la finalidad del arrendamiento. | |
Motivos de resolución por el arrendador | Cuando el arrendatario ceda sus derechos o subarriende el bien sin el consentimiento del arrendador. |
Cuando el arrendatario adeude rentas equivalentes a 2 períodos en el caso de una vivienda o a 3 períodos en el de un local comercial. | |
Cuando el arrendatario no use ni disfrute de la vivienda arrendada conforme a lo estipulado en el contrato o a la naturaleza de la vivienda. | |
Cuando incumpla de forma grave otras obligaciones que le correspondan como arrendatario. |
2. Normativa sobre contratos de arrendamiento: ¿cuál fue la valoración del tribunal?
En relación con la normativa sobre contratos de arrendamiento, el tribunal falló a favor de la demandada.
En primer lugar, explicó que los requisitos que deben cumplir las viviendas colectivas en materia de ruidos entre plantas son normas de construcción impuestas a la entidad responsable de construir y suministrar las viviendas colectivas, y no obligaciones impuestas a sus propietarios.
Asimismo, consideró que la «obligación de procurar no causar perjuicios a otros residentes o usuarios de las viviendas colectivas debido, entre otros motivos, a los ruidos entre plantas», prevista en la Ley de Gestión de Viviendas Colectivas de la República de Corea, corresponde a los «residentes y usuarios» y no está establecida para propietarios de viviendas colectivas como la demandada.
3. Normativa sobre contratos de arrendamiento: ¿cuál es la estrategia de Daeryun?
Hemos analizado la sentencia de un tribunal coreano que desestimó la pretensión de la demandante de resolver el contrato de arrendamiento debido a los ruidos entre plantas.
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