CONTENIDO
- 1. Litigio relativo a la Ley sobre la Venta de Edificios: ¿cuáles fueron las circunstancias concretas?
- - Litigio relativo a la Ley sobre la Venta de Edificios: ¿qué normativa resulta aplicable?
- 2. Litigio relativo a la Ley sobre la Venta de Edificios: ¿cuál fue la decisión del tribunal?
- - Valoración del tribunal sobre la cláusula especial del contrato
- - Valoración del tribunal sobre el ejercicio del derecho de resolución y la obligación de restitución
- 3. Ley sobre la Venta de Edificios: ¿cuál es el enfoque de Daeryun?
1. Litigio relativo a la Ley sobre la Venta de Edificios: ¿cuáles fueron las circunstancias concretas?
El demandante en este asunto celebró un contrato de compraventa con el demandado, propietario del edificio comercial □□.
En aquel momento, el demandado explicó que «estaba confirmada la apertura de consultas de medicina interna y dermatología en las plantas 2 a 4 del edificio comercial» y difundió ese contenido tanto en los folletos de venta como en el exterior del edificio.
Por ello, el demandante celebró el contrato pagando un precio de venta superior al de otros locales del edificio e incluyó en el contrato la siguiente cláusula especial: «si no se completa la apertura del hospital (medicina interna y dermatología) en el edificio comercial, el demandante podrá resolver el contrato».
Sin embargo, transcurridos 6 meses desde la celebración del contrato, únicamente abrió la consulta de medicina interna, mientras que no llegó a abrirse una consulta de dermatología dirigida por un especialista.
Además, ni siquiera la consulta de medicina interna funcionó de forma estable, pues abrió y cerró en repetidas ocasiones.
Por ello, el demandante presentó una demanda en la que alegó que el demandado había ① incumplido la cláusula especial y solicitó ② 🔗la resolución del contrato de compraventa, la devolución del precio abonado y ③ el pago, en concepto de indemnización por daños y perjuicios, de los impuestos relativos al local y de los costes de acondicionamiento, entre otros conceptos.
Sin embargo, el demandado sostuvo que la «apertura» indicada en la cláusula especial significaba la apertura de un hospital que ofreciera medicina interna y dermatología, con independencia de que contara o no con especialistas. Por tanto, alegó que no podía considerarse incumplida la cláusula especial, ya que el hospital de medicina interna que había abierto incluía también dermatología entre sus especialidades asistenciales.
Litigio relativo a la Ley sobre la Venta de Edificios: ¿qué normativa resulta aplicable?
▣ Ley de la República de Corea sobre la Venta de Edificios
Artículo 6-4 (Cancelación de contratos relativos a edificios vendidos)
La autoridad competente para conceder la autorización o el promotor de la venta podrá cancelar el contrato celebrado con el adquirente cuando concurra cualquiera de las siguientes circunstancias.
1. Cuando la adquisición prevista en el artículo 6-2, apartado 1, se haya obtenido mediante falsedad u otros medios ilícitos.
2. Cuando se haya efectuado una reventa infringiendo el artículo 6-3, apartado 1 o 2.
Artículo 10 (Sanciones)
① Quien venda un edificio sin presentar la declaración de venta prevista en el artículo 5, apartado 1, o tras presentar dicha declaración mediante falsedad u otros medios ilícitos será castigado con una pena de prisión con trabajos de hasta 3 años o una multa penal de hasta 300 millones de wones surcoreanos.
2. Litigio relativo a la Ley sobre la Venta de Edificios: ¿cuál fue la decisión del tribunal?
El tribunal superior que examinó el litigio relativo a la Ley sobre la Venta de Edificios estimó la pretensión del demandante y declaró: «El demandado deberá, conforme a lo solicitado por el demandante, devolver el precio de venta ya abonado como restitución derivada de la resolución del contrato».
El tribunal expuso los siguientes fundamentos para su decisión.
Valoración del tribunal sobre la cláusula especial del contrato
En primer lugar, el tribunal examinó la cláusula especial del contrato de compraventa.
El tribunal tuvo en cuenta que los principales ingresos de una farmacia dependen del volumen de recetas emitidas por los centros médicos. En este sentido, consideró inevitable que existieran diferencias significativas en el volumen y el tipo de recetas emitidas entre un hospital con especialistas en medicina interna y dermatología, como se indicaba en la cláusula especial, y otro que prestara asistencia sin especialistas.
Asimismo, teniendo en cuenta que el demandante adquirió el local por un precio considerablemente superior al de otros locales del mismo edificio, el tribunal entendió que había celebrado el contrato partiendo de la premisa de que el hospital sería gestionado por especialistas.
Por tanto, dado que no llegó a abrirse un hospital gestionado por un especialista en dermatología y que ni siquiera la consulta de medicina interna desarrolló una actividad normal durante un periodo considerable, el tribunal consideró que la apertura no se había completado y resolvió que el demandado había incumplido la cláusula especial.
Valoración del tribunal sobre el ejercicio del derecho de resolución y la obligación de restitución
Dado que el demandante ejerció su derecho a resolver el contrato de compraventa por el incumplimiento de la cláusula especial por parte del demandado, podía considerarse que el contrato había quedado válidamente resuelto.
Por tanto, el tribunal resolvió que, simultáneamente a recibir del demandante la transmisión registral de la propiedad, el demandado estaba obligado a devolverle el precio de venta ya abonado y los intereses legales.
No obstante, desestimó la reclamación de indemnización por daños y perjuicios formulada por el demandante, al considerar que el contrato no contenía ninguna disposición específica al respecto.
3. Ley sobre la Venta de Edificios: ¿cuál es el enfoque de Daeryun?
Esta sentencia de un tribunal superior, relativa a la Ley sobre la Venta de Edificios, consideró posible resolver el contrato cuando se hubiera adquirido un local comercial para explotar una farmacia partiendo de la premisa de que se abriría un hospital, pero dicha apertura no llegara a producirse.
Además de los casos en los que, como en el supuesto anterior, el demandado celebra el contrato mediante publicidad falsa, también pueden constituir estafa en la venta inmobiliaria otros incumplimientos de los compromisos asumidos al celebrar el contrato, como no respetar la fecha de ocupación pactada o prometer una rentabilidad determinada.
Para solicitar la resolución del contrato de adquisición sobre esta base es necesario aportar pruebas claras. En estos casos, puede resultar conveniente contar con asistencia letrada especializada.
Daeryun Sociedad de Abogados cuenta con un 🔗Grupo de Construcción e Inmobiliario que presta asistencia jurídica en asuntos relacionados con la resolución de contratos de compraventa inmobiliaria.
Para cuestiones relacionadas, puede solicitar 🔗asesoramiento jurídico.
