CONTENIDO
- 1. Controversia sobre arrendamiento de local comercial: asunto en el que se discutía la renovación del contrato de arrendamiento
- - Alegaciones del demandante sobre el contrato de arrendamiento
- 2. Criterio del órgano jurisdiccional de instancia anterior sobre la controversia relativa al arrendamiento de un local comercial
- 3. Criterio del Tribunal Supremo de la República de Corea sobre la controversia relativa al arrendamiento de un local comercial
- - Doctrina del Tribunal Supremo de la República de Corea sobre la renovación del contrato de arrendamiento
- 4. Controversia sobre arrendamiento de local comercial: ¿qué enfoque adopta Daeryun?
1. Controversia sobre arrendamiento de local comercial: asunto en el que se discutía la renovación del contrato de arrendamiento
Este asunto se refería a la renovación de un contrato de arrendamiento en el contexto de una controversia sobre el arrendamiento de un local comercial.
El demandante y el demandado habían formalizado por escrito un contrato de arrendamiento sobre el local comercial objeto del asunto.
A continuación se resume cronológicamente la controversia sobre el 🔗arrendamiento entre el demandante y el demandado.
■ Contrato de arrendamiento
Demandante: arrendador Demandado: arrendatario
Fianza del arrendamiento: 100.000.000 de wones surcoreanos
Renta mensual: 6.000.000 de wones surcoreanos
Periodo de arrendamiento: 12 de julio de 2018~11 de julio de 2020
■ Renovación del contrato de arrendamiento
30 de junio de 2020. Formalización del contrato de arrendamiento
Fianza del arrendamiento: 100.000.000 de wones surcoreanos
Renta mensual: 3.500.000 wones surcoreanos
Periodo de arrendamiento: 12 de julio de 2020~12 de julio de 2021
■ Posteriormente, el demandante y el demandado volvieron a fijar la renta mensual en 3.200.000 wones surcoreanos y el periodo de arrendamiento hasta el 12 de julio de 2022.
■ 15 de julio de 2022: envío de una notificación por correo con certificación de contenido por parte del demandante
El 15 de julio de 2022, el demandante remitió al demandado una notificación por correo con certificación de contenido en la que solicitaba que «la renta mensual se incrementase a 6.000.000 de wones surcoreanos». El demandado recibió dicha notificación el 18 de julio de 2022.
Alegaciones del demandante sobre el contrato de arrendamiento
El demandante sostiene que el contrato de arrendamiento celebrado con el demandado finalizó el 12 de julio de 2022.
Por ello, solicita que el demandado abone 4.200.000 wones surcoreanos mensuales (desde el 13 de julio de 2022 hasta el 12 de julio de 2023) o 4.300.000 wones surcoreanos mensuales (a partir del 13 de julio de 2023) en concepto de enriquecimiento injusto y que desaloje el edificio por haber seguido utilizándolo.
Por el contrario, el demandado alegó que el contrato de arrendamiento no había finalizado el 12 de julio de 2022, sino que se había renovado automáticamente, por lo que tenía derecho a seguir utilizando el edificio.
2. Criterio del órgano jurisdiccional de instancia anterior sobre la controversia relativa al arrendamiento de un local comercial
Respecto de la controversia sobre el arrendamiento del local comercial, el órgano jurisdiccional coreano de instancia anterior consideró fundada la pretensión del demandante.
El órgano jurisdiccional entendió que, como el demandante había solicitado un aumento de la renta, no cabía considerar que el contrato se hubiese prorrogado automáticamente.
El contrato de arrendamiento entre el demandante y el demandado finalizó el 12 de julio de 2022.
El órgano jurisdiccional resolvió que el demandado debía devolver el edificio al demandante y abonarle, desde el 13 de julio de 2022, 4.200.000 o 4.300.000 wones surcoreanos mensuales en concepto de enriquecimiento injusto.
3. Criterio del Tribunal Supremo de la República de Corea sobre la controversia relativa al arrendamiento de un local comercial
El criterio del Tribunal Supremo sobre la controversia relativa al arrendamiento del local comercial fue distinto del adoptado por el órgano jurisdiccional de instancia anterior.
A diferencia de este último, que consideró que el contrato de arrendamiento había finalizado el 12 de julio de 2022, el Tribunal Supremo entendió que había motivos fundados para considerar que se había renovado tácitamente.
Doctrina del Tribunal Supremo de la República de Corea sobre la renovación del contrato de arrendamiento
De conformidad con el artículo 639, apartado 1, de la Ley Civil de la República de Corea, si el arrendatario continúa utilizando el edificio una vez finalizado el contrato de arrendamiento y el arrendador no formula objeciones durante un periodo razonable, se considera que el contrato se ha renovado automáticamente en las mismas condiciones que el anterior.
Cuando, una vez finalizado el periodo de arrendamiento, el arrendatario continúa usando y disfrutando del bien arrendado y el arrendador no formula objeciones dentro de un periodo razonable, se considera que se ha celebrado un nuevo arrendamiento en las mismas condiciones que el anterior.
El arrendador puede oponerse a la prórroga del contrato. Puede manifestar su oposición claramente de palabra o por escrito (oposición expresa), o mediante su conducta o las circunstancias concurrentes (oposición tácita).
También puede formular una oposición condicional, por ejemplo, indicando que no renovará el contrato si no se aumenta la renta.
Sin embargo, dado que el arrendatario puede actuar confiando en que el contrato se renovará, para que se reconozca una oposición tácita o condicional del arrendador debe resultar objetivamente clara su voluntad de no mantener el contrato.
Asimismo, con arreglo al artículo 628 de la Ley Civil, el arrendador solo puede solicitar un aumento de la renta mientras el contrato permanezca vigente.
Por tanto, el hecho de que el arrendador solicite un aumento de la renta después de que finalice el contrato no permite considerar fácilmente que haya manifestado su oposición con el fin de impedir su renovación automática.
Cuando la renta pactada deje de ser adecuada debido al aumento o la reducción de las cargas públicas correspondientes al bien arrendado o a otros cambios en las circunstancias económicas, cualquiera de las partes podrá solicitar su aumento o reducción con efectos futuros.
4. Controversia sobre arrendamiento de local comercial: ¿qué enfoque adopta Daeryun?
En este asunto se discutía si el contrato de arrendamiento se había renovado en el marco de una controversia relativa al arrendamiento de un local comercial.
El Tribunal Supremo consideró que el ejercicio por el demandante de su derecho a solicitar un aumento de la renta mediante la notificación por correo con certificación de contenido de 15 de julio de 2022 también indicaba que el contrato no había finalizado, sino que se había renovado y continuaba vigente.
Entendió que el mero hecho de que el demandante hubiese solicitado un aumento de la renta después de finalizar el periodo de arrendamiento no permitía considerar que hubiera manifestado claramente su voluntad de no mantener el contrato con el demandado.
En otras palabras, la solicitud de aumento de la renta no implicaba necesariamente la voluntad de extinguir el contrato, sino que podía interpretarse como la intención de mantenerlo modificando sus condiciones.
Por tanto, una solicitud de aumento de la renta no basta por sí sola para considerar que el arrendador se opone a la renovación del contrato.
Para determinar si un contrato de arrendamiento se ha renovado tácitamente, deben valorarse conjuntamente diversos factores, no solo si ha finalizado su periodo de vigencia, sino también el modo en que las partes manifestaron su voluntad, la solicitud de aumento de la renta y el uso efectivo del edificio.
Dada la importancia de la interpretación jurídica en este proceso, puede resultar conveniente contar con la asistencia de un abogado especializado.
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