CONTENIDO
- 1. Recurso de amparo constitucional | Resumen y cuestiones controvertidas del caso
- - Motivos para interponer el recurso de amparo constitucional
- 2. Recurso de amparo constitucional | Criterio del Tribunal Constitucional
- - Disposiciones sobre la exclusión y la cancelación del registro
- - Disposiciones sobre la obligación de contratar una garantía y las sanciones
- - Disposición sobre la obligación de efectuar una inscripción complementaria
- 3. Recurso de amparo constitucional | Relevancia de esta resolución
- - Implicaciones y estrategia de asesoramiento
1. Recurso de amparo constitucional | Resumen y cuestiones controvertidas del caso
En este asunto se solicitó, mediante un recurso de amparo constitucional, un pronunciamiento del Tribunal Constitucional sobre si la reforma de la Ley de Viviendas Privadas de Alquiler vulneraba los derechos fundamentales de los arrendadores registrados.
En particular, se debatió si las disposiciones relativas a la exclusión del registro, la cancelación del registro, la obligación de contratar una garantía y la inscripción complementaria vulneraban la libertad profesional, el derecho de propiedad y el principio de protección de la confianza legítima.
El Tribunal Constitucional inadmitió la parte relativa a las disposiciones tributarias por falta de afectación directa y declaró constitucionales todas las demás disposiciones relacionadas con la Ley de Viviendas Privadas de Alquiler.
Se considera que esta resolución aclaró que las modificaciones de la política de vivienda en alquiler no vulneran el principio constitucional de protección de la confianza legítima ni el principio de prohibición del exceso.
Motivos para interponer el recurso de amparo constitucional
Los recurrentes, numerosos arrendadores registrados, alegaron que la reforma de 2020 de la Ley de Viviendas Privadas de Alquiler ①restringía el registro de las viviendas de alquiler a corto plazo y de las viviendas generales de alquiler a largo plazo consistentes en apartamentos adquiridos para su arrendamiento; ②preveía la cancelación de los registros existentes; y ③reforzaba las obligaciones de contratar una garantía y efectuar una inscripción complementaria, por lo que vulneraba la libertad profesional, el derecho de propiedad y el principio de protección de la confianza legítima.
También alegaron que las disposiciones tributarias pertinentes, entre ellas las de la Ley del Impuesto Integral sobre Bienes Inmuebles y la Ley del Impuesto sobre la Renta, eran inconstitucionales, basándose en la reducción de los beneficios fiscales concedidos a los arrendadores.
Al respecto, el Tribunal Constitucional resolvió que la parte relativa a las disposiciones tributarias era inadmisible por falta de afectación directa y declaró constitucionales las disposiciones de la Ley de Viviendas Privadas de Alquiler.
2. Recurso de amparo constitucional | Criterio del Tribunal Constitucional
El Tribunal Constitucional inadmitió la parte relativa a las disposiciones tributarias, entre ellas las de la Ley del Impuesto Integral sobre Bienes Inmuebles y la Ley del Impuesto sobre la Renta de la República de Corea, porque no podía considerarse que causaran directamente una vulneración de derechos fundamentales.
Ello se debe a que las leyes tributarias contienen normas generales y abstractas, mientras que la restricción efectiva de los derechos fundamentales se materializa mediante actos administrativos concretos, como una liquidación tributaria.
En otras palabras, el perjuicio derivado de la reducción de los beneficios fiscales no procede directamente de la propia legislación tributaria, sino que constituye un efecto indirecto producido mediante los actos de aplicación de la Administración tributaria; por ello, el Tribunal consideró que las disposiciones tributarias controvertidas no podían ser objeto de este recurso de amparo constitucional.
Disposiciones sobre la exclusión y la cancelación del registro
La Ley de Viviendas Privadas de Alquiler reformada excluyó del registro las viviendas de alquiler a corto plazo y las viviendas generales de alquiler a largo plazo consistentes en apartamentos adquiridos para su arrendamiento. Asimismo, dispuso la cancelación automática del registro de los arrendadores ya registrados una vez concluido el periodo obligatorio.
Los arrendadores existentes alegaron que estas medidas vulneraban la libertad profesional y el principio de protección de la confianza legítima, pues limitaban la futura continuidad de su actividad.
El Tribunal Constitucional señaló en primer lugar que el sistema de registro de arrendadores constituye una medida de política pública destinada a promover la estabilidad residencial de la población y proteger a los arrendatarios.
Por consiguiente, consideró que el legislador dispone de un amplio margen de configuración para modificar el sistema de arrendadores en función de los cambios en las circunstancias económicas y sociales.
Asimismo, el Gobierno de la República de Corea había anunciado gradualmente desde 2017 cambios de política, entre ellos la supresión del régimen de alquiler a corto plazo, para responder al recalentamiento del mercado y a la demanda especulativa. Por ello, el Tribunal consideró que los arrendadores podían prever dichos cambios y que no se había vulnerado el principio de protección de la confianza legítima.
También consideró que la cancelación del registro se producía al concluir el periodo obligatorio y que se habían establecido medidas transitorias y un periodo de gracia para los arrendadores ya registrados, por lo que no podía calificarse como una restricción excesiva.
Finalmente, el Tribunal Constitucional resolvió que «la modificación razonable de un sistema de política pública se encuentra dentro del margen de configuración del legislador y la afectación de la confianza de los arrendadores ya registrados no reviste una gravedad suficiente para merecer protección constitucional», por lo que no se habían vulnerado la libertad profesional ni el principio de protección de la confianza legítima.
Disposiciones sobre la obligación de contratar una garantía y las sanciones
La ley reformada impuso a todos los arrendadores privados la obligación de contratar una garantía para la devolución de la fianza del arrendamiento y estableció, para los casos de incumplimiento, una pena de prisión con trabajos de hasta 2 años o una multa penal de hasta 20 millones de wones surcoreanos.
Los recurrentes alegaron que estas disposiciones vulneraban el derecho de propiedad y establecían una pena excesiva.
El Tribunal Constitucional consideró que la obligación de contratar la garantía persigue una finalidad plenamente legítima, pues tiene por objeto proteger la fianza de los arrendatarios y garantizar la estabilidad residencial.
También consideró que la prima de la garantía, de alrededor del 0,1 % anual, no suponía una carga económica excesiva y que, dado que el arrendatario también asumía una parte de dicha prima, el perjuicio patrimonial impuesto al arrendador respetaba el principio de mínima restricción.
Asimismo, estimó que la disposición penal era un instrumento destinado a garantizar la eficacia del sistema de garantías y pertenecía al ámbito de decisión de la política legislativa, por lo que no podía considerarse contraria por sí misma al principio de proporcionalidad.
Por consiguiente, el Tribunal Constitucional resolvió que «la obligación de contratar la garantía y la sanción penal aplicable en caso de incumplimiento constituyen medidas adecuadas y necesarias para proteger el derecho de propiedad de los arrendatarios y no vulneran el principio de prohibición del exceso ni el principio de proporcionalidad de las penas».
Disposición sobre la obligación de efectuar una inscripción complementaria
La ley reformada obligó a los arrendadores a hacer constar mediante una inscripción complementaria información esencial sobre las viviendas de alquiler registradas, como el periodo obligatorio de arrendamiento y el límite máximo de la renta.
Los recurrentes alegaron que esta medida vulneraba su derecho de propiedad debido a la restricción del dominio y a los costes que implicaba.
El Tribunal Constitucional consideró que la obligación de efectuar una inscripción complementaria constituye un mecanismo de publicidad que permite a los arrendatarios comprobar las condiciones del arrendamiento antes de alquilar una vivienda, por lo que persigue una finalidad legítima y emplea un medio adecuado.
El coste de la inscripción complementaria era muy reducido, de aproximadamente 10.000 wones surcoreanos por inscripción. Además, esta inscripción no transmite ni limita la propiedad, sino que constituye una mera constancia procedimental para hacer pública determinada información, por lo que no podía considerarse una restricción sustancial del derecho de propiedad.
Finalmente, el Tribunal Constitucional resolvió que «la obligación de efectuar una inscripción complementaria es una medida razonable para proteger a los arrendatarios y no vulnera el derecho de propiedad ni el principio de prohibición del exceso».
3. Recurso de amparo constitucional | Relevancia de esta resolución
Esta resolución se considera relevante porque el Tribunal Constitucional declaró que la reforma del sistema de arrendadores no vulneraba la protección constitucional de la confianza legítima ni la libertad profesional.
En primer lugar, reafirmó la doctrina según la cual la modificación de un sistema de política pública no es contraria a la Constitución cuando resulta previsible y va acompañada de medidas transitorias.
En segundo lugar, consideró que el interés público consistente en proteger a los arrendatarios y garantizar la estabilidad residencial prevalece sobre el perjuicio económico de los arrendadores, y destacó la constitucionalidad de las obligaciones de contratar una garantía y efectuar una inscripción complementaria.
En tercer lugar, aplicó estrictamente el requisito de afectación directa a las disposiciones tributarias, aclarando los criterios de admisibilidad del recurso de amparo constitucional.
Por tanto, esta resolución se considera un caso que confirmó nuevamente que las reformas destinadas a aplicar la política estatal de vivienda y estabilizar el mercado del alquiler se encuentran dentro del margen de decisión en materia de política pública permitido por la Constitución.
Implicaciones y estrategia de asesoramiento
· Estrategia de adaptación a los cambios normativos
En particular, quienes exploten viviendas de alquiler a corto plazo o apartamentos adquiridos para destinarlos al alquiler deben comprobar previamente su situación jurídica tras la expiración del registro y las modificaciones de los beneficios fiscales.
· Asesoramiento sobre el cumplimiento de las obligaciones de garantía e inscripción complementaria
Daeryun examina de forma integral la información registral del arrendador, el tipo de vivienda y la contratación de la garantía, y presta apoyo para evaluar previamente los riesgos de sanciones administrativas y responsabilidad penal en caso de incumplimiento.
· Actuación frente a recursos de amparo constitucional y procesos contencioso-administrativos
Por ello, cuando se haya dictado un acto concreto, resulta conveniente recurrir también al proceso contencioso-administrativo o a los procedimientos de impugnación tributaria.
El interés de los arrendadores en la protección de su confianza legítima no prevalece sobre la aplicación de la política estatal de vivienda de interés público. Asimismo, las obligaciones de contratar una garantía y efectuar una inscripción complementaria pueden considerarse medidas legítimas destinadas a proteger el relevante interés público de los arrendatarios.
Si necesita asistencia en relación con un recurso de amparo constitucional, puede realizar una 🔗reserva de consulta jurídica.
