Recurso de amparo constitucional | El Tribunal Constitucional inadmite las disposiciones tributarias y declara constitucionales las restantes disposiciones de la reforma de la Ley de Viviendas Privadas de Alquiler

Los recurrentes, numerosos arrendadores registrados, alegaron que la reforma de 2020 de la Ley de Viviendas Privadas de Alquiler ①restringía el registro de las viviendas de alquiler a corto plazo y de las viviendas generales de alquiler a largo plazo consistentes en apartamentos adquiridos para su arrendamiento; ②preveía la cancelación de los registros existentes; y ③reforzaba las obligaciones de contratar una garantía y efectuar una inscripción complementaria, por lo que vulneraba la libertad profesional, el derecho de propiedad y el principio de protección de la confianza legítima.

También alegaron que las disposiciones tributarias pertinentes, entre ellas las de la Ley del Impuesto Integral sobre Bienes Inmuebles y la Ley del Impuesto sobre la Renta, eran inconstitucionales, basándose en la reducción de los beneficios fiscales concedidos a los arrendadores.

Al respecto, el Tribunal Constitucional resolvió que la parte relativa a las disposiciones tributarias era inadmisible por falta de afectación directa y declaró constitucionales las disposiciones de la Ley de Viviendas Privadas de Alquiler.

La Ley de Viviendas Privadas de Alquiler reformada excluyó del registro las viviendas de alquiler a corto plazo y las viviendas generales de alquiler a largo plazo consistentes en apartamentos adquiridos para su arrendamiento. Asimismo, dispuso la cancelación automática del registro de los arrendadores ya registrados una vez concluido el periodo obligatorio.

Los arrendadores existentes alegaron que estas medidas vulneraban la libertad profesional y el principio de protección de la confianza legítima, pues limitaban la futura continuidad de su actividad.

El Tribunal Constitucional señaló en primer lugar que el sistema de registro de arrendadores constituye una medida de política pública destinada a promover la estabilidad residencial de la población y proteger a los arrendatarios.

Por consiguiente, consideró que el legislador dispone de un amplio margen de configuración para modificar el sistema de arrendadores en función de los cambios en las circunstancias económicas y sociales.

Asimismo, el Gobierno de la República de Corea había anunciado gradualmente desde 2017 cambios de política, entre ellos la supresión del régimen de alquiler a corto plazo, para responder al recalentamiento del mercado y a la demanda especulativa. Por ello, el Tribunal consideró que los arrendadores podían prever dichos cambios y que no se había vulnerado el principio de protección de la confianza legítima.

También consideró que la cancelación del registro se producía al concluir el periodo obligatorio y que se habían establecido medidas transitorias y un periodo de gracia para los arrendadores ya registrados, por lo que no podía calificarse como una restricción excesiva.

Finalmente, el Tribunal Constitucional resolvió que «la modificación razonable de un sistema de política pública se encuentra dentro del margen de configuración del legislador y la afectación de la confianza de los arrendadores ya registrados no reviste una gravedad suficiente para merecer protección constitucional», por lo que no se habían vulnerado la libertad profesional ni el principio de protección de la confianza legítima.

La ley reformada impuso a todos los arrendadores privados la obligación de contratar una garantía para la devolución de la fianza del arrendamiento y estableció, para los casos de incumplimiento, una pena de prisión con trabajos de hasta 2 años o una multa penal de hasta 20 millones de wones surcoreanos.

Los recurrentes alegaron que estas disposiciones vulneraban el derecho de propiedad y establecían una pena excesiva.

El Tribunal Constitucional consideró que la obligación de contratar la garantía persigue una finalidad plenamente legítima, pues tiene por objeto proteger la fianza de los arrendatarios y garantizar la estabilidad residencial.

También consideró que la prima de la garantía, de alrededor del 0,1 % anual, no suponía una carga económica excesiva y que, dado que el arrendatario también asumía una parte de dicha prima, el perjuicio patrimonial impuesto al arrendador respetaba el principio de mínima restricción.

Asimismo, estimó que la disposición penal era un instrumento destinado a garantizar la eficacia del sistema de garantías y pertenecía al ámbito de decisión de la política legislativa, por lo que no podía considerarse contraria por sí misma al principio de proporcionalidad.

Por consiguiente, el Tribunal Constitucional resolvió que «la obligación de contratar la garantía y la sanción penal aplicable en caso de incumplimiento constituyen medidas adecuadas y necesarias para proteger el derecho de propiedad de los arrendatarios y no vulneran el principio de prohibición del exceso ni el principio de proporcionalidad de las penas».

La ley reformada obligó a los arrendadores a hacer constar mediante una inscripción complementaria información esencial sobre las viviendas de alquiler registradas, como el periodo obligatorio de arrendamiento y el límite máximo de la renta.

Los recurrentes alegaron que esta medida vulneraba su derecho de propiedad debido a la restricción del dominio y a los costes que implicaba.

El Tribunal Constitucional consideró que la obligación de efectuar una inscripción complementaria constituye un mecanismo de publicidad que permite a los arrendatarios comprobar las condiciones del arrendamiento antes de alquilar una vivienda, por lo que persigue una finalidad legítima y emplea un medio adecuado.

El coste de la inscripción complementaria era muy reducido, de aproximadamente 10.000 wones surcoreanos por inscripción. Además, esta inscripción no transmite ni limita la propiedad, sino que constituye una mera constancia procedimental para hacer pública determinada información, por lo que no podía considerarse una restricción sustancial del derecho de propiedad.

Finalmente, el Tribunal Constitucional resolvió que «la obligación de efectuar una inscripción complementaria es una medida razonable para proteger a los arrendatarios y no vulnera el derecho de propiedad ni el principio de prohibición del exceso».

· Estrategia de adaptación a los cambios normativos

· Asesoramiento sobre el cumplimiento de las obligaciones de garantía e inscripción complementaria

· Actuación frente a recursos de amparo constitucional y procesos contencioso-administrativos

El interés de los arrendadores en la protección de su confianza legítima no prevalece sobre la aplicación de la política estatal de vivienda de interés público. Asimismo, las obligaciones de contratar una garantía y efectuar una inscripción complementaria pueden considerarse medidas legítimas destinadas a proteger el relevante interés público de los arrendatarios.

Si necesita asistencia en relación con un recurso de amparo constitucional, puede realizar una 🔗reserva de consulta jurídica.