Groupement local de logement

Dans un projet porté par un groupement local de logement, le promoteur commence à recruter des membres alors qu’il n’a pas encore acquis la propriété des terrains prévus pour le projet.

Les terrains sont ainsi acquis dès la phase initiale au moyen des contributions des membres, puis les autorisations administratives et les travaux de construction sont mis en œuvre.

À l’inverse, dans les projets de réaménagement ou de reconstruction, les propriétaires de terrains ou de bâtiments situés dans la zone concernée constituent le groupement et le projet est généralement mené alors que la propriété des terrains ou des bâtiments est déjà acquise.

Les groupements locaux de logement présentent donc des risques relativement plus élevés. Le projet peut également être prolongé ou abandonné en raison, notamment, de retards dans l’acquisition des terrains ou l’obtention des autorisations administratives.

De la date de la demande d’autorisation de constitution du groupement (※ un an avant cette date dans une zone de spéculation immobilière intense) jusqu’à la date à laquelle l’occupation du logement du groupement devient possible, l’une des conditions suivantes doit être remplie.

※ La « propriété d’un logement » comprend également le « statut de bénéficiaire retenu lors de l’attribution d’un logement » prévu à l’article 2, point 7, du Règlement sur l’offre de logements de la République de Corée. Les bénéficiaires retenus et les personnes auxquelles ce statut a été transféré doivent donc en tenir compte.

À la date de la demande d’autorisation de constitution du groupement, l’intéressé doit avoir résidé sans interruption pendant au moins 6 mois dans la ville, le comté ou l’arrondissement auquel appartient le groupement, au sein de l’une des régions suivantes.

※ Cette condition territoriale varie selon la circonscription administrative précise dans laquelle le groupement est constitué. Il convient donc de vérifier l’avis de recrutement du groupement concerné.

Ni l’intéressé ni son conjoint ne doivent relever de l’une des catégories suivantes.

※ Cette règle s’applique également au conjoint qui n’est pas inscrit avec le ménage sur le registre des résidents.

※ En cas de non-respect de cette condition, la qualité de membre n’est pas reconnue, ce qui peut ultérieurement entraîner des difficultés relatives à la résiliation du contrat de vente et aux restitutions.

La personne qui hérite de la qualité de membre à la suite du décès d’un membre peut intégrer le groupement indépendamment des conditions ci-dessus.

En outre, lorsqu’une personne perd temporairement sa qualité de chef de ménage en raison de son travail, de ses études à l’étranger, d’un traitement médical ou d’un mariage, elle conserve sa qualité de membre si le chef de la ville, du comté ou de l’arrondissement compétent la reconnaît (article 21, paragraphe 2, du décret d’application de la Loi sur le logement de la République de Corée).

Pour effectuer la déclaration de recrutement, des droits d’usage doivent avoir été obtenus sur au moins 50 % du terrain prévu pour la construction des logements.

Le taux de maîtrise du site ne doit pas être seulement formel : il doit reposer sur des contrats effectifs.

Pour constituer officiellement le groupement, il faut remplir les conditions relatives à l’obtention des droits d’usage et de propriété et réunir un nombre déterminé de membres.

Avant l’autorisation de constitution, le groupement n’a que la forme d’une commission préparatoire et ses pouvoirs relatifs au projet sont limités.

Après la constitution du groupement, la procédure d’approbation du plan du projet de construction est engagée.

Les documents suivants doivent obligatoirement être déposés.

La demande d’approbation du plan du projet doit être présentée au chef compétent de la ville, du comté ou de l’arrondissement. L’approbation intervient après concertation avec les services et organismes concernés.

Après cette approbation, des procédures d’autorisation particulières, telles que l’examen du prix de vente ou l’évaluation de l’impact environnemental, peuvent toutefois s’ajouter.

Après l’approbation du plan du projet, le contrat avec l’entreprise de construction est conclu et les travaux commencent. L’attribution prioritaire aux membres et la vente au public sont ensuite menées conjointement.

Lors de la conclusion du contrat avec l’entreprise de construction, il convient d’examiner notamment les augmentations du coût des travaux, les conditions de résiliation et la responsabilité relative à la réparation des défauts.

Un accord interne au groupement sur les critères de répartition du produit des ventes est également important.

Une fois la construction et l’emménagement achevés, le groupement procède aux comptes de liquidation avant d’être dissous.

Des litiges comptables peuvent survenir pendant la liquidation, notamment au sujet de la restitution du solde et du règlement des frais de fonctionnement.

Une comptabilité transparente est donc nécessaire pendant toute la procédure.

Même après la dissolution du groupement, des demandes de réparation de défauts ou d’autres litiges peuvent survenir, de sorte qu’un examen juridique peut rester nécessaire.

Publicité fausse ou exagérée fondée sur des informations non définitives

Recrutement de membres sur un site où le projet est impossible dès l’origine

Exemples d’irrégularités ou d’infractions lors du recrutement des membres

※ Certains groupements peuvent refuser le retrait ou ne pas restituer les sommes versées. Une action en justice peut alors être engagée en parallèle afin d’obtenir une réparation juridique.

Si le groupement ne restitue pas tout ou partie des sommes versées après le retrait d’un membre, une action en restitution de l’enrichissement sans cause peut être engagée devant une juridiction coréenne.

Cette action concerne la situation dans laquelle un membre ne récupère pas les sommes versées alors qu’il n’a retiré aucun avantage effectif du projet du groupement.

Dans certaines affaires, les juridictions coréennes ordonnent la restitution d’une partie des sommes après avoir examiné globalement les causes imputables au groupement et la nécessité de protéger ses membres.

Cette action vise à obtenir la restitution des contributions et autres sommes déjà versées au groupement après la perte de la qualité de membre ou un retrait volontaire.

Même si les statuts du groupement comportent une clause excluant tout remboursement, certaines décisions ont admis une restitution partielle lorsque la responsabilité du groupement était clairement établie. La restitution n’est toutefois pas garantie dans tous les cas.

Les éléments de preuve suivants peuvent alors être nécessaires.

Ce cabinet compte de nombreux avocats spécialisés, notamment des avocats spécialisés en droit de la construction inscrits en cette qualité auprès de l’Association du barreau coréen, ainsi que des avocats spécialisés justifiant en moyenne d’au moins 10 ans d’expérience.

Il fournit ainsi un accompagnement juridique spécialisé et structuré sur diverses questions liées aux groupements locaux de logement, notamment en matière de construction, de contrats, de litiges et d’autorisations administratives.

Si vous avez besoin d’une assistance dans le cadre d’une procédure d’adhésion à un groupement local de logement ou de retrait de celui-ci, vous pouvez solliciter l’accompagnement d’un avocat spécialisé en droit de la construction.