Réaménagement et reconstruction

Un projet de réaménagement est un projet d'aménagement urbain visant à améliorer globalement l'habitat ou les fonctions urbaines dans une zone où les infrastructures d'aménagement sont insuffisantes et où se concentrent des bâtiments vétustes ou dégradés (article 2, point 2 b), première phrase de la partie extérieure aux sous-points 1) et 2), de la Loi de la République de Corée sur l'amélioration des zones urbaines et de l'habitat).

Les zones concernées sont principalement d'anciens quartiers résidentiels ainsi que des zones commerciales ou industrielles. La revitalisation de l'activité commerciale et le rétablissement des fonctions urbaines figurent également parmi les principaux objectifs du projet.

Un projet de reconstruction est un projet d'aménagement réalisé dans une zone où les infrastructures d'aménagement sont satisfaisantes, mais où se concentrent des logements collectifs vétustes ou dégradés, afin d'améliorer l'habitat (article 2, point 2 c), première phrase, de la Loi de la République de Corée sur l'amélioration des zones urbaines et de l'habitat).

Il concerne principalement la reconstruction de logements, notamment d'ensembles d'appartements, et présente un caractère davantage centré sur l'habitat que le réaménagement.

Les « infrastructures d'aménagement » définies dans le cadre d'un projet de réaménagement sont des équipements essentiels à la vie des habitants et comprennent les éléments suivants.

Les bâtiments vétustes ou dégradés susceptibles de faire l'objet d'un projet de réaménagement sont ceux qui répondent à l'un des critères suivants.

Après l'approbation du plan de gestion et de disposition dans une zone d'aménagement, le projet de réaménagement est mis en œuvre selon l'une des deux méthodes suivantes.

Le projet de réaménagement se déroule progressivement selon les étapes ci-dessous.

Certaines procédures diffèrent selon que le projet est mis en œuvre par une association ou par un autre opérateur. Elles sont donc présentées séparément.

Procédure de mise en œuvre par une association

Procédure de mise en œuvre par un opérateur autre qu'une association

Les projets de reconstruction se divisent principalement entre ceux conduits par une association privée et ceux directement mis en œuvre par un organisme public (voir les articles 25 à 27 de la Loi de la République de Corée sur l'amélioration des zones urbaines et de l'habitat).

Le projet de reconstruction à petite échelle est une notion proche du projet de reconstruction, mais il est mis en œuvre en application d'une loi entièrement distincte, la Loi de la République de Corée portant dispositions spéciales relatives à l'aménagement des logements vacants et des petits ensembles résidentiels.

La reconstruction se déroule selon les étapes successives suivantes.

À chaque étape, le respect des procédures administratives et l'obtention du taux requis de consentement des habitants sont importants. Le résultat du diagnostic de sécurité constitue notamment un facteur déterminant pour décider si le projet peut être engagé.

Questions relatives à la qualité de membre et au taux de consentement

Lors de la constitution de l'association, le périmètre des personnes pouvant en devenir membres et le respect du taux requis de consentement constituent des causes fréquentes de litige.

Dans les projets de reconstruction en particulier, le caractère volontaire de l'adhésion à l'association peut susciter une forte opposition entre partisans et opposants.

Le périmètre des personnes pouvant devenir membres et le respect du taux de consentement pouvant être à l'origine de litiges, il convient de procéder dès le début à un examen juridique approfondi et de renforcer la communication entre les parties prenantes.

Litiges relatifs à l'élection des dirigeants de l'association et à l'exercice de leurs fonctions

Des conflits peuvent survenir concernant la légalité de la procédure d'élection des dirigeants ou un manque de transparence dans l'exercice de leurs fonctions.

Les demandes de divulgation d'informations présentées par les membres et les audits comptables donnent également souvent lieu à des litiges.

Afin de garantir la régularité de la procédure d'élection et la transparence de la gestion, il convient d'exercer un contrôle interne rigoureux par une gestion appropriée des statuts et des procès-verbaux ainsi que par le renforcement du dispositif d'audit.

Questions relatives aux droits des membres et à la répartition des bénéfices

Des divergences entre les membres concernant notamment la restitution des apports, la répartition des logements à attribuer ou la désignation des personnes faisant l'objet d'un règlement en espèces peuvent conduire à un procès.

Les critères de restitution des apports et d'attribution doivent être clairement définis et, en cas de litige, il convient de recourir activement à la conciliation et à l'arbitrage afin de limiter les procédures judiciaires.

Litiges concernant le retard ou l'annulation de l'autorisation de mise en œuvre du projet

L'autorisation de mise en œuvre du projet peut être retardée ou annulée en raison du non-respect des procédures administratives par la collectivité locale, de l'opposition des habitants ou de questions environnementales ou de circulation.

Il convient d'effectuer au préalable un examen approfondi des procédures d'autorisation au regard du droit administratif et de recueillir dûment l'avis des habitants afin de réduire le risque de retard des autorisations.

Litiges au cours de l'approbation du plan de gestion et de disposition

Les divergences relatives aux critères d'attribution et à la désignation des personnes faisant l'objet d'un règlement en espèces peuvent entraîner des litiges entre l'association et ses membres ou entre les membres eux-mêmes.

Il convient de définir des critères clairs concernant l'attribution et la désignation des personnes faisant l'objet d'un règlement en espèces. Il est également important de favoriser la compréhension au moyen de réunions d'information et de consultations destinées aux membres.

Questions relatives au calcul des frais de relogement et des indemnités

Dans les projets de réaménagement, le calcul et le versement des indemnités, notamment des frais de relogement, constituent des questions importantes. Des litiges peuvent porter sur la méthode de calcul et la date de versement.

Il convient de publier de manière transparente les critères et les méthodes de calcul des indemnités et de solliciter un conseil juridique en la matière afin de prévenir les litiges et d'en faciliter la résolution.

Dans un projet de reconstruction, le résultat du diagnostic de sécurité constitue un élément essentiel pour déterminer si le projet sera mis en œuvre. Des divergences peuvent survenir quant à l'impartialité et à la fiabilité du diagnostic.

Afin de garantir l'impartialité et la fiabilité du diagnostic de sécurité, il convient donc de renforcer l'examen juridique de la sélection de l'organisme spécialisé et de la procédure, et de demander, si nécessaire, une expertise distincte ou un réexamen.

Par ailleurs, l'opposition des habitants ou des irrégularités procédurales au cours des évaluations des incidences environnementales et des effets sur la circulation peuvent perturber l'avancement du projet.

Pour les procédures susceptibles de provoquer l'opposition des habitants, notamment l'évaluation des incidences environnementales, il convient de réduire les conflits au moyen d'explications suffisantes et d'une communication préalable avec les habitants.

Le cabinet comprend plusieurs avocats spécialisés en réaménagement, reconstruction et construction, inscrits comme tels auprès de l'Association du barreau coréen, ainsi que des avocats spécialisés disposant en moyenne d'au moins 10 ans d'expérience.

Il peut ainsi fournir une assistance juridique destinée à protéger les droits et intérêts des parties prenantes, qu'il s'agisse de résoudre des litiges entre membres, de répondre aux retards d'autorisation, de régler des différends relatifs à l'inexécution de contrats ou de contester des actes administratifs par un recours ou une action en justice.

Lorsque les procédures sont complexes ou difficiles, l'assistance d'un avocat spécialisé en construction, réaménagement et reconstruction peut contribuer à traiter les questions de manière méthodique et appropriée.