CONTENTS
- 1. Conseil juridique en construction et immobilier | Présentation
- - Textes applicables
- - Nécessité du conseil
- - Déroulement du conseil
- 2. Conseil juridique en construction et immobilier | Secteur de la construction
- - Litiges relatifs au prix des travaux et à la résiliation du contrat
- - Réparation des défauts et détermination des responsabilités
- - Loi-cadre sur l’industrie de la construction et Loi sur la planification et l’utilisation du territoire national
- - Coopératives locales de logement, réaménagement et reconstruction
- 3. Conseil juridique en construction et immobilier | Secteur immobilier
- - Convention de prête-nom contractuelle et violation de la législation sur l’enregistrement immobilier au nom du titulaire réel
- - Litiges relatifs aux ventes immobilières et aux baux
- - Propriété et possession
- - Autres questions juridiques relatives à l’immobilier
- 4. Conseil juridique en construction et immobilier | Préparation
- - Documents et objet de leur utilisation
- 5. Conseil juridique en construction et immobilier | Liste de contrôle
- - Dispositif d’accompagnement des avocats spécialisés en construction et en immobilier
1. Conseil juridique en construction et immobilier | Présentation
Le conseil juridique en construction et immobilier examine, au regard des textes applicables, les questions juridiques susceptibles de se poser dans l’ensemble des projets de construction et des opérations immobilières. Il fournit des services juridiques adaptés, de la rédaction des contrats à la gestion des litiges.
Dans le domaine de la construction et de l’immobilier, où s’entremêlent des règles complexes et de nombreux intérêts, un conseil juridique spécialisé contribue à la sécurisation du projet et à la prévention des litiges.
Textes applicables
Principaux textes relatifs à la construction | Principaux textes relatifs à l’immobilier |
Loi-cadre sur l’industrie de la construction | Loi sur l’enregistrement des biens immobiliers au nom du titulaire réel |
Loi sur les transactions équitables en matière de sous-traitance | Loi sur la protection des baux de locaux commerciaux |
Loi sur la construction | Loi sur la protection des baux d’habitation |
Loi sur la planification et l’utilisation du territoire national | Loi sur les agents immobiliers agréés |
Loi sur le logement | Loi sur l’enregistrement immobilier |
Dispositions relatives à la constitution et au fonctionnement des coopératives locales de logement | Loi sur l’acquisition et l’indemnisation des terrains, entre autres, pour les projets d’utilité publique |
Loi sur la promotion des technologies de construction | Loi sur la déclaration des transactions immobilières, entre autres |
Nécessité du conseil
En raison des montants élevés, de la diversité des parties prenantes et de la complexité des règles applicables, les contrats relatifs à la construction et aux transactions immobilières doivent faire l’objet d’un examen attentif lors de leur conclusion.
Diverses questions juridiques surviennent également fréquemment, notamment les litiges locatifs, la réparation des défauts, les différends relatifs à l’indemnité de reprise commerciale, les conventions de prête-nom ainsi que l’expropriation de terrains et leur indemnisation.
Un conseil préalable permet de clarifier les conditions contractuelles et d’examiner les facteurs de risque à chaque étape du projet, ce qui contribue à éviter des procédures et des coûts inutiles.
Déroulement du conseil
: analyse des documents pertinents, notamment les contrats de travaux de construction, de vente immobilière et de bail
∙ Examen des textes et de la jurisprudence
: identification des règles applicables et des risques au regard notamment de la Loi-cadre sur l’industrie de la construction, de la Loi sur la planification et l’utilisation du territoire national, de la législation sur l’enregistrement immobilier au nom du titulaire réel et du droit des contrats
∙ Analyse des questions litigieuses et proposition de mesures
: examen des principaux points de litige, notamment le prix des travaux, les conventions de prête-nom, la réparation des défauts et les différends locatifs
∙ Rédaction des contrats et accords, et assistance aux négociations
: assistance à la rédaction de documents adaptés pour répartir les risques et protéger les droits
∙ Gestion des litiges ultérieurs
: assistance dans les procédures juridiques telles que les ventes aux enchères judiciaires, l’inscription du transfert de propriété, les actions en expulsion et les actions relatives à la réparation des défauts
2. Conseil juridique en construction et immobilier | Secteur de la construction
Dans le volet consacré à la construction, le conseil juridique en construction et immobilier vise à prévenir les risques juridiques susceptibles de survenir à toutes les étapes d’un projet de construction ou, en cas de litige, à permettre une réaction rapide afin de protéger les intérêts concernés.
En particulier, la Loi-cadre sur l’industrie de la construction et la Loi sur la planification et l’utilisation du territoire national de la République de Corée concernent directement les qualifications des entrepreneurs, les procédures de construction ainsi que les autorisations et permis. Leur violation pouvant entraîner des sanctions administratives, voire pénales, un examen juridique préalable est nécessaire.
Litiges relatifs au prix des travaux et à la résiliation du contrat
Au cours des travaux de construction, le non-paiement du prix, les réductions injustifiées et les contestations relatives aux motifs de résiliation du contrat constituent des sources fréquentes de litiges.
La validité juridique du contrat d’entreprise, les conditions de sa résiliation et la disponibilité des pièces justificatives peuvent déterminer des gains ou des pertes de plusieurs centaines de millions de wons sud-coréens.
Points à examiner
∙ Examen des motifs de résiliation du contrat et de la régularité de la procédure de résiliation
∙ Analyse de l’existence éventuelle de contrats de sous-traitance et du risque de responsabilité solidaire
∙ Élaboration d’une stratégie concernant notamment l’assurance de garantie de bonne exécution des travaux et les pénalités de retard
Réparation des défauts et détermination des responsabilités
Les défauts constatés après l’achèvement des travaux donnent souvent lieu à des désaccords persistants entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur quant à la responsabilité. Les questions de prescription et l’étendue des réparations font également fréquemment l’objet de contestations.
Points à examiner
∙ Assistance à la collecte des éléments de preuve, notamment les documents du conseil des représentants des résidents et les rapports d’expertise
∙ Gestion des actions en réparation des défauts et des demandes de dommages-intérêts
Loi-cadre sur l’industrie de la construction et Loi sur la planification et l’utilisation du territoire national
Le non-respect des conditions d’enregistrement des entrepreneurs, des restrictions en matière de sous-traitance ou l’exécution de travaux sans qualification peut engager une responsabilité pénale. Les questions relatives aux autorisations et permis influent également directement sur l’appréciation de la viabilité du projet.
Points à examiner
∙ Appréciation de l’existence de travaux sans qualification, d’un prêt de nom ou de l’utilisation du nom d’un tiers
∙ Élaboration d’une stratégie relative aux autorisations et permis en cas de modification du plan d’urbanisme ou de désignation d’une zone d’affectation
∙ Examen d’une éventuelle violation de la Loi sur la planification et l’utilisation du territoire national et des dispositions pénales applicables
Coopératives locales de logement, réaménagement et reconstruction
Divers litiges peuvent survenir lors de la constitution et du fonctionnement d’une coopérative, de la vente des logements, du retrait d’un membre ou du paiement des contributions.
En particulier, le remboursement des contributions aux membres qui se retirent et la responsabilité des dirigeants de la coopérative nécessitent un examen juridique.
Points à examiner
∙ Gestion des litiges relatifs au paiement et au remboursement des contributions
∙ Conseil concernant l’expropriation de terrains, le partage de biens indivis et l’expertise dans le cadre d’un réaménagement ou d’une reconstruction
∙ Voies de recours, notamment une mesure provisoire suspendant l’exercice des fonctions du président de la coopérative
3. Conseil juridique en construction et immobilier | Secteur immobilier
Dans le volet immobilier, le conseil juridique en construction et immobilier traite les questions juridiques susceptibles de survenir à toutes les étapes de l’acquisition, de la détention, de la cession, de la possession ou du développement d’un bien immobilier. Il met l’accent sur la protection de la valeur des actifs, la prévention des litiges et le rétablissement rapide des droits.
En particulier, les conventions de prête-nom contractuelles, les infractions à la législation coréenne sur l’enregistrement immobilier au nom du titulaire réel ainsi que les litiges relatifs à l’indemnité de reprise commerciale ou aux baux peuvent engager une responsabilité civile, mais aussi pénale. Un examen juridique est donc nécessaire dès les premières étapes.
Convention de prête-nom contractuelle et violation de la législation sur l’enregistrement immobilier au nom du titulaire réel
Les transactions immobilières effectuées au moyen d’une convention de prête-nom sont nulles en raison de la violation de la législation coréenne sur l’enregistrement immobilier au nom du titulaire réel. Elles peuvent en outre donner lieu à une sanction pénale et à une sanction pécuniaire administrative de type gwajinggeum.
Peines encourues
Article 7, paragraphes 1 et 2, de la Loi sur l’enregistrement des biens immobiliers au nom du titulaire réel | Peines encourues |
Personne confiant le titre à un prête-nom | Peine d’emprisonnement avec travail de 5 ans au plus ou amende pénale de 200 millions de wons sud-coréens au plus |
Prête-nom inscrit comme titulaire | Peine d’emprisonnement avec travail de 3 ans au plus ou amende pénale de 100 millions de wons sud-coréens au plus |
Points à examiner
∙ Examen de l’applicabilité d’une exception légale prévue par la législation sur l’enregistrement au nom du titulaire réel
∙ Assistance concernant la procédure d’inscription au nom du titulaire réel et l’imposition d’une sanction pécuniaire administrative de type gwajinggeum
∙ Conseil relatif à la résiliation de la convention de prête-nom et à la procédure de rétablissement de la propriété
Litiges relatifs aux ventes immobilières et aux baux
Dans la pratique, les litiges portant sur le non-paiement du prix de vente, la résolution du contrat, la restitution du dépôt de garantie du bail ou le refus de renouveler le contrat sont fréquents. Les questions relatives à l’indemnité de reprise commerciale constituent également un enjeu important.
Points à examiner
∙ Examen et interprétation des conditions des baux commerciaux et d’habitation
∙ Conseil relatif à une demande de dommages-intérêts concernant une convention sur l’indemnité de reprise commerciale
∙ Vérification de l’applicabilité de la Loi sur la protection des baux de locaux commerciaux et du droit au paiement prioritaire
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Explorer les procédures de médiation et de contentieux des litiges locatifs
Quels sont les motifs, les modalités et les effets de la résiliation du contrat ?
Quelles sont les procédures contentieuses et l’effet du jugement pour demander le remboursement du prix d’achat ?
Quelles sont les conditions et les délais pour établir une action en justice ?
Propriété et possession
De nombreux litiges concernent le rétablissement de droits substantiels, notamment l’inscription du transfert d’un bien immobilier, les demandes de remise de la possession, l’acquisition de la propriété par prescription fondée sur la possession et la radiation des hypothèques ou des hypothèques garantissant des créances jusqu’à un plafond.
Points à examiner
∙ Assistance dans l’action en expulsion portant sur un bien immobilier et dans la procédure d’exécution
∙ Analyse des conditions de la prescription acquisitive fondée sur la possession d’un terrain et des circonstances factuelles
∙ Demande de radiation d’une hypothèque ou d’une hypothèque garantissant des créances jusqu’à un plafond, et procédure d’inscription de la radiation
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Examen de l'établissement et de l'effet d'une hypothèque ou d'une quasi-hypothèque
Quelles sont les exigences et les effets de l’établissement d’un délai de prescription pour la possession et l’acquisition de terres ?
Poursuite en matière de transfert immobilier et demande d’injonction pour interdire le transfert de possession
Comment demander l'enregistrement du transfert de propriété et les documents requis
Autres questions juridiques relatives à l’immobilier
Le partage de biens indivis en cas de copropriété, les litiges relatifs au droit d’utiliser le terrain occupé par une tombe non autorisée et les questions concernant le droit de passage sur les terrains voisins donnent également parfois lieu à des procédures judiciaires.
Points à examiner
∙ Gestion des questions relatives à la constitution du droit d’utiliser le terrain occupé par une tombe et aux demandes de déplacement de celle-ci
∙ Appréciation de la reconnaissance d’un droit de passage sur les terrains voisins et calcul de la redevance d’utilisation
∙ Conseil relatif aux irrégularités de la procédure de vente aux enchères judiciaire et à leur contestation
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Explorez les types, les cibles et les procédures des enchères immobilières
Quelle est l’établissement et la durée des droits fonciers graves ?
Quelles sont les conditions requises pour la reconnaissance du droit de passage sur les terrains environnants et l'étendue du passage ?
Quelle est la réponse aux sanctions en cas de violation de la loi sur les biens immobiliers agréés ?
Procédure et méthode de partage du procès en partage de biens publics
4. Conseil juridique en construction et immobilier | Préparation
Une préparation suffisante est nécessaire pour tirer un bénéfice concret d’un conseil juridique en construction et immobilier.
Documents et objet de leur utilisation
Il est recommandé de préparer suffisamment les documents suivants.
Catégorie | Documents indispensables | Objet de leur utilisation |
Documents contractuels | Contrats de travaux de construction, contrats de vente immobilière ou de bail, entre autres | Examen du contenu et des conditions du contrat |
Documents relatifs à l’enregistrement | Extrait du registre relatif au transfert de propriété et documents concernant une convention de prête-nom | Vérification de l’état de la propriété et de l’inscription au nom du titulaire réel |
Documents relatifs aux travaux | Historique du paiement du prix des travaux et des réparations de défauts | Analyse des questions relatives au paiement et aux défauts |
Documents relatifs au litige | Actes de procédure et documents relatifs à la conciliation ou à l’arbitrage | Évaluation de l’état du litige et élaboration d’une stratégie |
5. Conseil juridique en construction et immobilier | Liste de contrôle
Le conseil juridique en construction et immobilier est notamment recommandé dans les situations suivantes.
▷ En présence d’indices laissant supposer une convention de prête-nom immobilière ou une difficulté au regard de la législation sur l’enregistrement au nom du titulaire réel
▷ Lorsqu’une réponse juridique est nécessaire à la suite d’un litige locatif ou d’une question relative à l’indemnité de reprise commerciale
▷ Lorsqu’un examen juridique est nécessaire concernant l’expropriation d’un terrain, son indemnisation ou une coopérative locale de logement
▷ En cas de difficulté relative à l’acquisition de droits, notamment au transfert de propriété d’un bien immobilier ou à une action en expulsion
Dispositif d’accompagnement des avocats spécialisés en construction et en immobilier
Notre cabinet compte de nombreux avocats spécialisés disposant en moyenne d’au moins 10 ans d’expérience, notamment des avocats spécialisés en construction et en immobilier enregistrés auprès de l’Association du barreau coréen.
Il peut ainsi fournir un accompagnement juridique pratique et structuré jusque dans les dossiers complexes portant sur des litiges relatifs au prix des travaux, des conventions de prête-nom, des litiges locatifs, l’expropriation et l’indemnisation, ainsi que le réaménagement et la reconstruction.
Pour bénéficier d’un accompagnement réactif et professionnel à toutes les étapes, depuis la rédaction des contrats au début du projet jusqu’au règlement des différends et à la prise en charge des procédures contentieuses et administratives, vous pouvez solliciter l’assistance d’un avocat spécialisé en construction et en immobilier.
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