CONTENTS
- 1. Conseil juridique relatif à la Loi sur la planification du territoire national | Présentation générale de la Loi
- - Nécessité du conseil juridique
- - Principaux termes
- 2. Conseil juridique relatif à la Loi sur la planification du territoire national | Plan d’aménagement à l’échelle d’un secteur
- - Désignation discrétionnaire
- - Désignation obligatoire
- - Points à examiner dans le cadre du conseil juridique
- 3. Conseil juridique relatif à la Loi sur la planification du territoire national | Zones, secteurs et périmètres d’affectation
- - Zones d’affectation
- - Secteurs d’affectation
- - Périmètres d’affectation
- - Points à examiner dans le cadre du conseil juridique
- 4. Conseil juridique relatif à la Loi sur la planification du territoire national | Autorisation des actes d’aménagement
- - Types d’actes d’aménagement
- - Actes mineurs exemptés d’autorisation
- - Résumé de la procédure d’autorisation
- - Contrôle d’achèvement et garantie de bonne exécution
- - Zones soumises à des restrictions d’autorisation d’aménagement
- - Points à examiner dans le cadre du conseil juridique
- 5. Conseil juridique relatif à la Loi sur la planification du territoire national | Liste de contrôle
- - Dispositif d’assistance des avocats spécialisés en droit de la construction
1. Conseil juridique relatif à la Loi sur la planification du territoire national | Présentation générale de la Loi
Le conseil juridique relatif à la Loi sur la planification du territoire national constitue une étape essentielle pour déterminer précisément les possibilités d’aménagement du site envisagé et les restrictions légales applicables, afin de favoriser une conduite efficace du projet.
La « Loi sur la planification et l’utilisation du territoire national » de la République de Corée régit l’élaboration, par l’État et les collectivités locales, des plans relatifs à l’utilisation, à l’aménagement et à la préservation des terrains, en vue de favoriser un développement territorial équilibré et l’intérêt général.
Nécessité du conseil juridique
Les entrepreneurs, promoteurs immobiliers, entreprises de construction et professionnels concernés qui envisagent l’aménagement d’un terrain ou la réalisation d’un projet doivent comprendre précisément la complexité de la Loi sur la planification du territoire national et des différentes procédures d’autorisation.
Le conseil juridique en la matière leur permet de déterminer clairement les restrictions légales applicables au site concerné.
Il est également utile pour réduire les risques et contraintes administratives susceptibles de survenir au stade de la planification, et pour faciliter une mise en œuvre méthodique et efficace du projet.
Il contribue ainsi à mieux apprécier la faisabilité du projet et à éviter des dépenses inutiles de temps et de ressources.
Principaux termes
Terme | Définition |
Plan d’urbanisme à grande échelle | Plan présentant les orientations de développement à long terme d’une aire de planification étendue, applicable lorsqu’un plan commun à au moins deux villes ou comtés doit être établi |
Plan d’une ville ou d’un comté | Plan relatif à la structure spatiale et aux orientations de développement, établi à l’échelle d’une ville ou d’un comté et composé d’un schéma directeur et d’un plan de gestion |
Schéma directeur d’une ville ou d’un comté | Plan global présentant la structure spatiale et les orientations de développement à long terme du territoire concerné, qui sert de référence au plan de gestion de la ville ou du comté |
Plan de gestion d’une ville ou d’un comté | Plan détaillé d’aménagement, de rénovation et de préservation comprenant notamment la désignation des zones et secteurs d’affectation, les infrastructures, l’aménagement urbain et les plans de rénovation |
Plan d’aménagement à l’échelle d’un secteur | Plan détaillé visant à rationaliser l’utilisation des terrains, à améliorer les fonctions d’une partie d’une ville ainsi que son paysage et son environnement |
Zone d’affectation | Catégorie territoriale définie pour favoriser l’utilisation économique des terrains et l’intérêt général, au moyen de règles régissant leur utilisation et les opérations de construction |
Secteur d’affectation | Secteur détaillé dans lequel les règles de la zone d’affectation sont renforcées ou assouplies afin d’améliorer le paysage, la sécurité ou les fonctions urbaines |
Périmètre d’affectation | Périmètre dans lequel les restrictions applicables aux zones et secteurs d’affectation sont renforcées ou assouplies, notamment pour assurer une utilisation planifiée des terrains et prévenir l’expansion urbaine |
Infrastructures | Ensemble des équipements publics nécessaires au fonctionnement urbain, tels que les routes, parcs, écoles et réseaux d’alimentation en eau et d’assainissement |
Équipements de planification d’une ville ou d’un comté | Infrastructures déterminées par un plan de gestion d’une ville ou d’un comté et pouvant faire l’objet d’opérations d’urbanisme |
Plan national | Plan-cadre d’utilisation et d’aménagement du territoire national établi par le gouvernement central, qui prévaut sur les plans à grande échelle et les plans des villes ou comtés |
2. Conseil juridique relatif à la Loi sur la planification du territoire national | Plan d’aménagement à l’échelle d’un secteur
Le conseil juridique relatif à la Loi sur la planification du territoire national comprend notamment l’examen de la nécessité d’établir un plan d’aménagement à l’échelle d’un secteur, en vue d’assurer l’aménagement ou la gestion systématique et rationnelle d’une zone donnée.
Le plan d’aménagement à l’échelle d’un secteur est un plan détaillé établi dans le cadre d’un plan coréen de gestion d’une ville ou d’un comté, afin d’améliorer globalement l’aspect, l’environnement et les fonctions d’une zone urbaine déterminée, tout en optimisant l’utilisation des terrains.
Il convient d’examiner si la zone remplit les conditions permettant sa désignation comme secteur soumis à un tel plan ou si elle relève d’une désignation obligatoire. Cet examen constitue un critère essentiel pour apprécier la faisabilité du projet et les possibilités d’aménagement.
Désignation discrétionnaire
Les collectivités locales ou le ministère coréen du Territoire, des Infrastructures et des Transports peuvent procéder à une désignation pour différents types de zones nécessitant un aménagement ou une gestion, notamment les suivantes.
∙ zones retirées d’un périmètre de restriction de l’aménagement ou d’un périmètre de régulation de l’urbanisation, entre autres
∙ zones nécessitant une utilisation mixte des terrains, notamment autour des gares
∙ terrains inutilisés ou sites libérés à la suite du déplacement d’installations de grande ampleur
∙ autres zones nécessitant une amélioration de leurs fonctions ou de leur aspect, entre autres
Désignation obligatoire
Les zones ci-dessous doivent obligatoirement être désignées comme secteurs soumis à un plan d’aménagement à l’échelle d’un secteur.
(Sous réserve de certaines exceptions.)
∙ zones d’au moins 300 000 m² retirées d’un périmètre de régulation de l’urbanisation ou d’un parc
∙ zones d’au moins 300 000 m² reclassées d’une zone verte en zone résidentielle, commerciale ou industrielle, entre autres
Points à examiner dans le cadre du conseil juridique
▷ Appréciation des critères applicables à l’établissement du plan, de la liberté de conception, des mesures incitatives et de l’étendue de l’aménagement
▷ Analyse du chevauchement éventuel avec d’autres opérations d’urbanisme et des rapports avec les lois connexes, notamment celles relatives à l’aménagement et à la rénovation
▷ Présentation de la procédure d’élaboration du plan d’aménagement à l’échelle d’un secteur et de sa durée prévisible
3. Conseil juridique relatif à la Loi sur la planification du territoire national | Zones, secteurs et périmètres d’affectation
Le conseil juridique relatif à la Loi sur la planification du territoire national prend pour point de départ essentiel l’examen de la désignation du site d’aménagement selon les catégories coréennes de « zone d’affectation, secteur d’affectation et périmètre d’affectation », ainsi que des restrictions qui en découlent.
Ces désignations sont déterminantes pour les possibilités d’utilisation du terrain et l’étendue des aménagements autorisés. Elles influent directement sur l’orientation des futurs plans et sur la stratégie à adopter pour les autorisations administratives.
Zones d’affectation
Les zones d’affectation sont désignées au moyen d’un plan de gestion d’une ville ou d’un comté et définissent les orientations fondamentales de l’utilisation des terrains.
Elles se répartissent en quatre grandes catégories : zones urbaines, zones de gestion, zones agricoles et forestières, et zones de préservation de l’environnement naturel. Les zones urbaines se subdivisent en zones résidentielles, commerciales, industrielles et vertes.
Catégorie principale | Sous-catégorie | Objet |
Zone urbaine | Zone résidentielle | Préservation de la tranquillité résidentielle et du cadre de vie |
Zone commerciale | Développement des activités commerciales et des services | |
Zone industrielle | Soutien efficace aux activités industrielles | |
Zone verte | Protection de l’environnement et prévention de l’expansion désordonnée | |
Zone de gestion | Zone de gestion à des fins de préservation | Nécessité de préserver l’environnement naturel |
Zone de gestion à des fins de production | Soutien à l’agriculture, à la sylviculture et à la pêche | |
Zone de gestion planifiée | Gestion planifiée des zones susceptibles d’être urbanisées | |
Zone agricole et forestière | Zone agricole et forestière | - |
Zone de préservation de l’environnement naturel | Zone de préservation de l’environnement naturel | - |
※ Lorsqu’aucune zone d’affectation n’a été désignée, les restrictions applicables aux zones de préservation de l’environnement naturel s’appliquent
※ Lorsque les zones urbaines ou de gestion ne sont pas subdivisées, les critères applicables respectivement aux zones vertes de préservation et aux zones de gestion à des fins de préservation s’appliquent
Secteurs d’affectation
Un secteur d’affectation est une zone dans laquelle des restrictions supplémentaires ou des mesures d’orientation sont imposées pour atteindre un objectif particulier au sein d’une zone d’affectation.
Catégorie | Objet |
Secteur paysager | Préservation et création du paysage |
Secteur de limitation de hauteur | Limitation de la hauteur des bâtiments |
Secteur de protection contre les incendies | Prévention des incendies |
Secteur de prévention des catastrophes | Prévention des catastrophes |
Secteur de protection | Protection du patrimoine national et des installations importantes, entre autres |
Secteur d’habitat rural | Réorganisation des zones d’habitat situées hors des zones urbaines |
Secteur de promotion de l’aménagement | Aménagement concentré de fonctions déterminées |
Secteur de restriction d’usages déterminés | Restriction de l’implantation d’installations nuisibles |
Secteur à usages mixtes | Promotion d’une utilisation mixte des terrains |
※ Des restrictions particulières concernant notamment le coefficient d’emprise au sol, le coefficient d’occupation des sols, la hauteur, les couleurs et l’aménagement paysager peuvent être prévues par les règlements locaux pour chaque secteur
※ Dans les secteurs de limitation de hauteur ou de prévention des catastrophes, entre autres, aucune construction ne peut être réalisée au-delà des limites fixées par le plan
Périmètres d’affectation
Un périmètre d’affectation est une unité spatiale désignée pour assurer une gestion urbaine efficace et atteindre un objectif particulier. Des restrictions plus strictes que celles généralement applicables aux zones ou secteurs d’affectation peuvent y être imposées.
Catégorie | Objet |
Périmètre de restriction de l’aménagement | Prévention de l’expansion urbaine et préservation de l’environnement |
Périmètre de parc naturel urbain | Création d’espaces de loisirs et de repos |
Périmètre de régulation de l’urbanisation | Report de l’urbanisation et aménagement progressif |
Périmètre de protection des ressources halieutiques | Protection des zones de pêche et des ressources halieutiques |
Périmètre d’innovation urbaine | Restructuration créative de l’espace |
Périmètre à usages mixtes | Rénovation des zones anciennes et utilisation mixte des terrains |
Périmètre d’utilisation tridimensionnelle et mixte des équipements de planification d’une ville ou d’un comté | Utilisation tridimensionnelle des infrastructures |
Secteur de restriction d’usages déterminés | Restriction de l’implantation d’installations nuisibles |
Secteur à usages mixtes | Promotion d’une utilisation mixte des terrains |
Points à examiner dans le cadre du conseil juridique
▷ Détermination des possibilités d’aménagement et synthèse des restrictions applicables
▷ Analyse des règles applicables et du potentiel d’aménagement en l’absence de désignation détaillée des usages
▷ Examen de la nécessité de modifier le plan d’aménagement à l’échelle d’un secteur ou le plan de gestion d’une ville ou d’un comté
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4. Conseil juridique relatif à la Loi sur la planification du territoire national | Autorisation des actes d’aménagement
Le conseil juridique relatif à la Loi sur la planification du territoire national comprend l’examen visant à déterminer si l’opération prévue sur le site concerné est soumise à une autorisation d’aménagement, ainsi que l’étude des procédures et conditions applicables.
Cet examen est essentiel pour apprécier, avant la mise en œuvre du projet, les possibilités d’obtenir les autorisations, les délais requis et les risques administratifs. Le champ concerné allant de l’installation d’ouvrages de petite taille à l’aménagement de sites de grande ampleur, il est nécessaire de déterminer précisément le type, l’échelle et l’emplacement de l’opération, ainsi que l’interprétation des textes applicables.
Types d’actes d’aménagement
En vertu de l’article 56 de la Loi sur la planification du territoire national, les actes suivants nécessitent une autorisation d’aménagement délivrée par le responsable de la collectivité locale coréenne compétente.
Catégorie | Nature de l’acte |
Construction d’un bâtiment | Construction nouvelle, extension ou reconstruction d’un bâtiment au sens de l’article 2 de la Loi sur la construction |
Installation d’un ouvrage | Installation d’une structure artificielle ne constituant pas un bâtiment |
Modification de la configuration d’un terrain | Déblaiement, remblaiement, nivellement, revêtement ou remblayage, entre autres (hors activités agricoles) |
Extraction de terre ou de pierres | Extraction de terre, de gravier ou de roches, entre autres (hors opérations visant à modifier la configuration du terrain) |
Division d’un terrain | Division non autorisée au regard des textes applicables, division en deçà de la superficie minimale ou création de parcelles d’une largeur maximale de 5 m, entre autres |
Entreposage de biens | Entreposage de biens pendant au moins 1 mois sur un terrain situé hors de certaines zones |
※ Les actes réalisés dans le cadre d’une opération de planification d’une ville ou d’un comté ne sont pas soumis à l’autorisation d’aménagement
Actes mineurs exemptés d’autorisation
Les actes d’aménagement mineurs suivants peuvent être réalisés sans autorisation. Toutefois, les mesures d’urgence doivent être déclarées dans un délai de 1 mois.
Catégorie | Contenu de l’exception |
Bâtiment | Petits bâtiments non soumis à autorisation ou déclaration et certains bâtiments provisoires |
Ouvrage | Structures de petite taille ne dépassant pas les seuils réglementaires |
Modification de la configuration d’un terrain | Déblaiement ou remblaiement, entre autres, d’une hauteur ou d’une profondeur maximale de 50 cm |
Extraction de terre ou de pierres | Extraction de faible ampleur |
Division d’un terrain | Division résultant de l’intégration dans un équipement public ou d’une autorisation d’ouverture d’une voie privée, entre autres |
Entreposage de biens | Entreposage de biens respectant les seuils de superficie et de poids, notamment dans les zones vertes ou de gestion |
※ Les critères précis peuvent être renforcés par les règlements locaux
Résumé de la procédure d’autorisation
Dépôt d’un plan portant notamment sur la mise en place des infrastructures, la prévention des risques, le paysage et les aménagements paysagers
② Décision sur l’autorisation
Délai de traitement de 15 jours en principe (hors période d’examen et de consultation)
③ Possibilité d’une autorisation assortie de conditions
Possibilité d’imposer des conditions telles que l’installation d’infrastructures
④ Absence de nouvelle autorisation pour les modifications mineures
Une réduction maximale de 5 % de la surface de plancher totale ou la correction d’erreurs, entre autres, ne nécessite pas de nouvelle autorisation
Contrôle d’achèvement et garantie de bonne exécution
À l’achèvement d’un acte d’aménagement consistant en l’installation d’un ouvrage, la modification de la configuration d’un terrain ou l’extraction de terre ou de pierres, un contrôle d’achèvement doit être effectué. Le dépôt d’une garantie de bonne exécution peut également être exigé si nécessaire.
Cette garantie vise à assurer l’exécution d’obligations telles que l’installation des infrastructures, la prévention de la pollution environnementale et les aménagements paysagers. Les projets de l’État et des collectivités locales en sont exemptés.
Zones soumises à des restrictions d’autorisation d’aménagement
Dans les zones suivantes, les autorisations d’aménagement peuvent être limitées pendant une durée maximale de 3 ans pour des raisons liées à la planification urbaine. Une prolongation de 2 ans est également possible pour certaines zones.
Zones susceptibles de faire l’objet de restrictions
∙ zones exposées à un risque de dégradation du paysage ou de l’environnement
∙ zones fortement susceptibles d’être modifiées pendant l’élaboration d’un plan de ville ou de comté
∙ secteurs soumis à un plan d’aménagement à l’échelle d’un secteur et périmètres de contribution aux infrastructures
Points à examiner dans le cadre du conseil juridique
▷ Examen des actes réalisables sans autorisation et des limites prévues par les règlements locaux
▷ Appréciation préalable des conditions d’installation des infrastructures et de l’obligation de fournir une garantie de bonne exécution
▷ Vérification de l’inclusion éventuelle dans une zone soumise à des restrictions d’autorisation et de l’état d’avancement des plans d’urbanisme
5. Conseil juridique relatif à la Loi sur la planification du territoire national | Liste de contrôle
Le conseil juridique relatif à la Loi sur la planification du territoire national vise à examiner juridiquement les possibilités d’aménagement du site du projet et à identifier au préalable les risques liés aux autorisations administratives.
L’organisation des principaux points à examiner au moyen de la liste de contrôle ci-dessous, avant l’élaboration du plan, permet de réduire les risques de restrictions imprévues ou de retards de procédure et de favoriser une mise en œuvre efficace du projet.
Catégorie | Principaux points à examiner |
1. Vérification des informations générales | Vérification des informations foncières de base, notamment le numéro cadastral, la catégorie cadastrale, la superficie et le propriétaire |
Examen du document coréen de confirmation du plan d’utilisation des terrains, notamment des zones, secteurs et périmètres d’affectation | |
Vérification de l’inclusion dans un périmètre spécial, notamment un secteur soumis à un plan d’aménagement à l’échelle d’un secteur ou un périmètre de restriction de l’aménagement | |
2. Analyse des désignations applicables | Examen du schéma directeur de la ville ou du comté et vérification de la structure spatiale et des orientations à long terme |
Vérification du plan de gestion de la ville ou du comté et identification de son contenu, notamment les affectations, les infrastructures et l’aménagement urbain | |
Vérification de la désignation comme équipement d’urbanisme et de l’inclusion éventuelle dans un site prévu pour une route, un parc ou un autre équipement | |
Vérification de la conformité avec les plans de niveau supérieur et analyse de l’articulation avec les plans à grande échelle et les plans nationaux | |
3. Nécessité d’une autorisation d’aménagement | Détermination de la qualification d’acte d’aménagement pour la construction, la modification de la configuration d’un terrain, l’extraction de terre ou de pierres et l’entreposage de biens, entre autres |
Examen de l’applicabilité d’une exemption d’autorisation, notamment au titre d’un acte mineur ou d’une disposition dérogatoire | |
Examen de la possibilité d’une désignation comme zone soumise à des restrictions d’autorisation | |
Conditions d’installation des infrastructures, notamment la nécessité de disposer de routes et de réseaux d’alimentation en eau et d’assainissement | |
Obligation éventuelle de fournir une garantie de bonne exécution | |
4. Examen du plan d’aménagement à l’échelle d’un secteur | Examen de l’applicabilité d’une désignation discrétionnaire ou obligatoire |
Vérification des possibilités d’élaboration du plan, notamment sa procédure d’établissement, la liberté de conception et les mesures incitatives | |
Existence d’un plan antérieur | |
Examen de l’étendue et des chevauchements de l’aménagement, notamment le recoupement avec d’autres plans et la détermination des limites d’aménagement | |
5. Plans voisins et cumul des réglementations | Examen des rapports avec les projets voisins, du chevauchement des limites et du risque de cumul des plans |
Délimitation du champ d’application de la Loi sur l’aménagement urbain, des lois relatives à la rénovation et d’autres textes | |
Vérification des autorisations et examens connexes, notamment l’évaluation de l’impact environnemental et l’analyse de l’impact sur la circulation | |
Vérification des possibilités de raccordement aux routes, infrastructures et équipements publics voisins | |
6. Définition de la stratégie et des modalités de mise en œuvre | Appréciation de la conformité du projet d’aménagement avec la législation en vigueur |
Identification des règlements locaux susceptibles d’être modifiés et estimation du délai nécessaire à la modification du plan | |
Élaboration d’une stratégie portant sur les procédures d’autorisation, la concertation relative aux infrastructures et la réduction des risques du projet |
Dispositif d’assistance des avocats spécialisés en droit de la construction
Le cabinet compte plusieurs avocats spécialisés, notamment en droit de la construction, inscrits auprès de l’Association du barreau coréen et disposant en moyenne d’au moins 10 ans d’expérience.
Il peut ainsi fournir des conseils concrets sur l’ensemble des questions liées notamment aux restrictions d’aménagement, au rejet des demandes d’autorisation et aux astreintes administratives.
Si vous avez besoin, dès le début du projet, d’une assistance notamment pour un examen juridique et la prévention des risques, vous pouvez solliciter l’assistance d’un avocat spécialisé en droit de la construction.
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