CONTENTS
- 1. Action en expulsion immobilière | notion et nécessité
- - Cas dans lesquels elle est nécessaire
- - Fondement juridique
- 2. Action en expulsion immobilière | demande d’une mesure provisoire interdisant le transfert de la possession
- - Mesure provisoire interdisant le transfert de la possession d’un bien immobilier
- - Nécessité
- - Conditions de la mesure provisoire
- - Rédaction de la demande
- - Documents à fournir
- 3. Action en expulsion immobilière | modalités d’introduction de l’action
- - Rédaction de l’acte introductif d’instance
- - Dépôt de l’acte introductif d’instance
- - Dépôt du mémoire en défense par le défendeur
- - Dépôt d’un mémoire préparatoire
- - Fixation et déroulement de l’audience
- - Prononcé et jugement
- - Demande d’exécution forcée
- 4. Action en expulsion immobilière | liste de contrôle
- - Dispositif d’accompagnement par des avocats spécialisés en droit immobilier
1. Action en expulsion immobilière | notion et nécessité
L’action en expulsion immobilière est une action civile engagée par le propriétaire d’un bien immobilier lorsque, malgré sa demande de libérer les lieux pour un motif légitime, tel que la résiliation du bail, le recouvrement de son droit de propriété ou l’acquisition du bien lors d’une vente aux enchères, l’occupant refuse et continue d’habiter ou d’utiliser le bien.
Lorsqu’un différend devient un litige juridique, cette procédure est nécessaire pour permettre au propriétaire de recouvrer effectivement ses droits.
Cas dans lesquels elle est nécessaire
L’action en expulsion est nécessaire dans les cas suivants.
∙ lorsque le locataire continue d’occuper les lieux après la résiliation du bail en raison d’arriérés de loyer prolongés
∙ lorsque l’adjudicataire d’un bien immobilier en a acquis la propriété, mais que l’occupant antérieur refuse de libérer les lieux
∙ lorsqu’un occupant sans titre occupe illicitement le bien immobilier
Fondement juridique
L’action en expulsion immobilière repose sur les dispositions suivantes de la Loi civile de la République de Corée, qui protègent les droits du propriétaire.
Loi civile, article 213 (droit de demander la restitution du bien)
En vertu de cette disposition, le propriétaire d’un bien immobilier peut en demander la restitution à toute personne qui l’occupe sans titre légitime.
Loi civile, article 214 (droit de demander la cessation et la prévention des atteintes à la propriété)
Ainsi, lorsque l’occupant refuse de quitter les lieux ou maintient indûment sa possession, le propriétaire peut demander en justice la cessation et la prévention de cette atteinte.
2. Action en expulsion immobilière | demande d’une mesure provisoire interdisant le transfert de la possession
Avant d’engager une action en expulsion immobilière, il convient d’examiner en priorité une mesure provisoire interdisant le transfert de la possession du bien immobilier.
En effet, même après l’introduction de l’action, son efficacité peut être compromise si l’occupant initial transfère délibérément la possession à un tiers ou sous-loue le bien.
Mesure provisoire interdisant le transfert de la possession d’un bien immobilier
Une mesure provisoire interdisant le transfert de la possession d’un bien immobilier est une mesure provisoire par laquelle le tribunal ordonne au débiteur (l’occupant) de ne pas modifier l’état de la possession du bien, afin de garantir au créancier (le propriétaire) son droit d’en obtenir la remise ou de demander l’expulsion.
Elle vise ainsi à empêcher tout changement de titulaire de la possession pendant le procès et à éviter que le bien ne puisse pas être remis au propriétaire même après un jugement favorable.
Nécessité
En l’absence d’une telle mesure provisoire, si l’occupant transfère de mauvaise foi la possession à un tiers, le jugement favorable rendu dans l’action en expulsion ne sera pas opposable au nouvel occupant.
Il faudra alors engager une nouvelle action en expulsion contre le nouvel occupant, ce qui entraînera un doublement du temps et des coûts.
Il est donc souhaitable de demander une mesure provisoire interdisant le transfert de la possession avant d’engager l’action en expulsion immobilière.
Conditions de la mesure provisoire
Une mesure provisoire interdisant le transfert de la possession d’un bien immobilier peut être accordée lorsque les conditions suivantes sont réunies.
▶ il doit exister un risque de modification de la possession avant le jugement au fond
▶ en l’absence de mesure provisoire, l’exécution au fond risque de devenir sans objet ou sensiblement plus difficile
Rédaction de la demande
La demande de mesure provisoire doit contenir l’ensemble des informations ci-dessous et être déposée auprès de la juridiction compétente de la République de Corée.
Mentions devant figurer dans la demande
- la valeur du bien concerné, le droit à préserver et la désignation du bien
- l’objet de la demande (article 203, paragraphe 2, du « Règlement sur l’exécution civile »)
- les motifs de la demande
- la juridiction compétente
- les moyens de preuve sommaire et la date de rédaction
- le nom accompagné du sceau ou la signature de la partie ou de son représentant
En principe, est compétente la juridiction saisie du fond (l’action en expulsion immobilière) ou celle dans le ressort de laquelle se trouve l’objet du litige (article 303 de la « Loi sur l’exécution civile »).
Les conclusions de la demande doivent être rédigées de manière précise, comme dans l’exemple ci-dessous.
Exemple de conclusions de la demande
1. Le débiteur doit cesser d’occuper le bien immobilier décrit dans la liste annexée et le remettre à l’agent d’exécution judiciaire désigné par le créancier.
2. L’agent d’exécution judiciaire doit permettre au débiteur d’utiliser le bien à condition que l’état des lieux ne soit pas modifié.
3. Le débiteur ne doit ni transférer la possession à autrui ni modifier le titulaire de la possession.
4. L’agent d’exécution judiciaire doit publier la teneur de cette ordonnance par tout moyen approprié.
Le demandeur sollicite qu’il soit statué en ce sens.
Documents à fournir
La personne souhaitant demander une mesure provisoire interdisant le transfert de la possession d’un bien immobilier doit déposer les documents suivants auprès du service central d’accueil des justiciables de la juridiction compétente (articles 273 et 275 de la « Loi de procédure civile de la République de Corée » et article 203 du « Règlement sur l’exécution civile »).
∙ au moins 4 exemplaires de la liste des biens immobiliers, en nombre suffisant pour établir l’expédition authentique de la décision et la demande d’inscription au registre
∙ 1 exemplaire du calcul détaillé de la valeur du bien figurant dans la liste annexée et des justificatifs correspondants, notamment une copie du registre fiscal
∙ 1 exemplaire de l’extrait du registre immobilier
∙ 1 exemplaire de la copie des titres établissant sommairement le droit invoqué, notamment le contrat de bail ou l’attestation du paiement intégral du prix d’adjudication
∙ un extrait du registre des personnes morales, uniquement lorsqu’une partie est une personne morale
3. Action en expulsion immobilière | modalités d’introduction de l’action
L’action en expulsion immobilière suit la procédure civile ordinaire et se déroule par étapes, du dépôt de l’acte introductif d’instance au jugement, puis à l’exécution forcée.
Rédaction de l’acte introductif d’instance
Les éléments essentiels de l’acte introductif d’une action en expulsion immobilière sont les conclusions et les moyens de la demande.
Les conclusions doivent demander à l’occupant de remettre le bien immobilier, et les moyens de la demande doivent en exposer le fondement.
L’acte doit également contenir les informations suivantes.
∙ le nom, l’adresse, le numéro d’enregistrement de résident et les coordonnées du défendeur
∙ les conclusions de la demande
∙ les moyens de la demande
∙ les moyens et pièces de preuve, notamment le contrat de bail, l’attestation de vente ou la notification à contenu certifié de la résiliation du contrat
∙ les pièces jointes, notamment la procuration et l’extrait du registre de l’immeuble
Dépôt de l’acte introductif d’instance
Le propriétaire du bien immobilier doit déposer l’acte introductif d’instance rédigé en vue d’obtenir la remise du bien auprès de la juridiction compétente.
Le défendeur est généralement l’occupant, qu’il s’agisse du locataire ou d’un occupant sans titre.
Dépôt du mémoire en défense par le défendeur
Conformément à l’article 256, paragraphe 1, de la « Loi de procédure civile de la République de Corée », le défendeur doit déposer un mémoire en défense dans les 30 jours suivant la signification de la copie de l’acte introductif d’instance.
Si aucun mémoire en défense n’est déposé dans ce délai, le tribunal peut fixer une date pour le prononcé d’un jugement sans débats.
Si le défendeur ne dépose toujours aucun mémoire avant cette date, le tribunal peut accueillir intégralement la demande du bailleur (demandeur) et rendre un jugement favorable à celui-ci.
Dépôt d’un mémoire préparatoire
Lorsque le défendeur dépose un mémoire en défense, le demandeur rédige un mémoire préparatoire exposant sa réponse et le dépose auprès du tribunal.
Cette étape est importante pour clarifier les faits et structurer les prétentions.
Fixation et déroulement de l’audience
Après avoir examiné les écritures des deux parties, le tribunal fixe la date de l’audience et la leur notifie.
Lors de l’audience, le demandeur et le défendeur présentent leurs prétentions devant le tribunal et produisent, si nécessaire, des éléments de preuve.
Prononcé et jugement
À l’issue de l’ensemble des débats, le tribunal fixe la date du jugement et prononce sa décision définitive.
Si le demandeur obtient gain de cause, le défendeur doit quitter volontairement les lieux ou, à défaut, faire l’objet d’une exécution forcée.
Demande d’exécution forcée
Si le défendeur ne quitte pas les lieux malgré le jugement, le demandeur peut solliciter l’exécution forcée sur le fondement de la décision revêtue de la formule exécutoire.
L’agent d’exécution judiciaire du tribunal procède à l’expulsion de l’occupant et remet le bien immobilier au demandeur.
4. Action en expulsion immobilière | liste de contrôle
Une action en expulsion immobilière ne s’achève pas avec le simple dépôt de l’acte introductif d’instance.
Une préparation et des vérifications minutieuses sont nécessaires à chaque étape, de la préparation avant le procès et de la demande de mesure provisoire jusqu’au déroulement de l’instance et à l’exécution du jugement.
Étape | Préparatifs et points à vérifier |
Phase préparatoire | Réunir les pièces justificatives, notamment le contrat de bail et la notification à contenu certifié de la résiliation du contrat |
Examiner l’extrait du registre immobilier et vérifier le droit de propriété | |
Identifier le titulaire déclaré et l’occupant effectif du bien | |
Vérifier l’envoi de la notification à contenu certifié et le respect de la demande de libération des lieux | |
Nécessité d’une mesure provisoire interdisant le transfert de la possession | Examiner l’opportunité de demander cette mesure provisoire avant l’action en expulsion |
Vérifier si les conditions de la mesure provisoire sont réunies, notamment le droit à préserver et l’urgence | |
Identifier la juridiction compétente, rédiger la demande et préparer les documents | |
Vérifier la signification de l’expédition authentique de la décision et l’accomplissement de la demande d’inscription au registre | |
Rédaction et dépôt de l’acte introductif d’instance | Énoncer clairement les conclusions et les moyens de la demande |
Joindre les preuves, notamment le contrat de bail, la preuve de sa résiliation et l’extrait du registre immobilier | |
Vérifier la juridiction compétente et déposer l’acte auprès de la juridiction appropriée | |
Après le dépôt, vérifier la signification au défendeur de la copie de l’acte introductif d’instance | |
Déroulement de l’instance | Vérifier si le défendeur a déposé son mémoire en défense dans les 30 jours |
Si le défendeur a répondu, rédiger et déposer un mémoire préparatoire en réponse | |
Recevoir la notification de la date d’audience fixée par le tribunal et préparer la comparution | |
Élaborer une stratégie pour l’audience concernant notamment les témoins et les éléments de preuve | |
Mesures postérieures au jugement | Recevoir le jugement et demander l’apposition de la formule exécutoire |
Si le défendeur ne quitte pas volontairement les lieux, demander l’exécution forcée | |
Coordonner la date d’intervention de l’agent d’exécution judiciaire et procéder à la remise effective du bien | |
Éventuelles mesures supplémentaires | Examiner l’opportunité d’un appel en cas d’issue défavorable ou d’admission partielle de la demande |
Si la partie adverse interjette appel, préparer la procédure devant la juridiction de deuxième instance | |
Anticiper une éventuelle opposition, notamment une demande de suspension de l’exécution |
Dispositif d’accompagnement par des avocats spécialisés en droit immobilier
Notre cabinet compte plusieurs avocats spécialisés en droit immobilier inscrits en cette qualité auprès de l’Association du barreau coréen, ainsi que des avocats disposant en moyenne d’au moins 10 ans d’expérience.
En cas de litige concret lié notamment au refus de l’occupant de quitter les lieux, au retard dans leur remise ou au préjudice résultant d’une occupation illicite, un accompagnement juridique peut être fourni pour l’ensemble de la procédure, de l’envoi d’une notification à contenu certifié à l’introduction de l’action en expulsion et à l’exécution forcée.
Lorsqu’il est difficile de mener seul la procédure, l’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier peut contribuer à la défense des droits.
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