Vente aux enchères

Comme indiqué précédemment, une vente aux enchères peut être organisée directement par un vendeur afin de céder un bien, mais également par un créancier afin de recouvrer une créance qui ne lui a pas été réglée par le débiteur.

Lorsque le débiteur n’est pas en mesure de rembourser sa dette, le créancier peut demander à une juridiction coréenne d’ordonner la vente aux enchères.

Dans ce cas, la juridiction vend le bien du débiteur, notamment un immeuble, par voie d’enchères, puis affecte le prix de vente au règlement de la créance.

Selon la nature du bien vendu, les ventes aux enchères se répartissent entre les « ventes aux enchères immobilières » et les « ventes aux enchères mobilières ». Les règles et les pratiques applicables diffèrent.

La vente aux enchères immobilière porte sur des immeubles indépendants faisant l’objet d’un enregistrement et se déroule principalement sous la forme d’une vente aux enchères judiciaire.

La vente aux enchères mobilière comprend, quant à elle, les « biens meubles corporels », tels que les véhicules et les machines, ainsi que certains droits, notamment les droits d’adhésion et les créances.

Selon l’entité chargée de leur mise en œuvre, les ventes aux enchères se répartissent entre les « ventes privées » et les « ventes publiques », ces dernières étant elles-mêmes divisées en deux catégories.

Une vente judiciaire peut être mise en œuvre à la demande d’un créancier auprès d’une juridiction. Une vente publique administrative est organisée par un organisme public, tel que le Service national des impôts de la République de Corée ou la Korea Asset Management Corporation, afin de recouvrer des impôts et redevances impayés.

Selon qu’un titre exécutoire reconnu par une juridiction est ou non nécessaire pour ouvrir la procédure, les ventes se répartissent entre les « ventes aux enchères pour l’exécution d’une sûreté » et les « ventes aux enchères forcées ». Leur sécurité juridique diffère.

Le terrain constitue l’objet principal des ventes aux enchères immobilières.

Conformément à l’article 99, paragraphe 1, de la Loi civile de la République de Corée, un terrain est considéré comme un immeuble indépendant et toutes les catégories de terrains, notamment les terres agricoles, les terrains à bâtir et les terrains forestiers, peuvent faire l’objet d’une vente aux enchères.

Le sous-sol et l’espace aérien sont également compris dans les limites de l’intérêt susceptible d’être exercé (article 212 de la Loi civile).

Indépendamment du terrain, un bâtiment est classé comme un immeuble distinct (article 14, paragraphe 1, de la Loi de la République de Corée sur l’enregistrement immobilier).

Il doit toutefois satisfaire aux conditions suivantes pour être reconnu comme un immeuble indépendant.

Un bâtiment en cours de construction étant encore considéré comme un « bien meuble corporel », il peut faire l’objet d’une vente aux enchères mobilière (article 189, paragraphe 2, point 1, de la Loi sur l’exécution civile).

Selon les circonstances, la partie ajoutée à un bâtiment existant peut constituer soit un immeuble indépendant, soit un élément incorporé, c’est-à-dire une partie dépendant du bâtiment existant.

L’appréciation repose sur les trois critères suivants.

Les arbres sont généralement considérés comme des éléments fixés au terrain et sont vendus aux enchères avec celui-ci.

Ils peuvent toutefois être vendus séparément du terrain en tant qu’immeubles indépendants lorsqu’une des conditions suivantes est remplie.

Lorsqu’un immeuble est détenu en copropriété indivise, la quote-part d’un copropriétaire peut être vendue séparément aux enchères (article 139 de la Loi sur l’exécution civile).

Toutefois, sauf convention particulière, le droit d’usage du terrain afférent à une partie privative d’un immeuble collectif, tel qu’un appartement, ne peut être vendu aux enchères séparément de cette partie.

Certains biens meubles susceptibles d’être enregistrés ou immatriculés sont soumis, par analogie, à la procédure de vente aux enchères immobilière prévue par la Loi sur l’exécution civile.

Les droits spéciaux suivants peuvent également faire l’objet d’une vente aux enchères immobilière.

Bien qu’ils ne soient pas juridiquement considérés comme des « immeubles », ils sont traités de la même manière que ceux-ci aux fins de la vente aux enchères.

Ces droits n’ont pas d’existence matérielle, mais ils sont admis comme objets d’une vente aux enchères à l’instar des immeubles, car ils confèrent des droits exclusifs d’usage et de perception des fruits sur une zone déterminée.

La procédure commence généralement lorsque le créancier demande à une juridiction la vente aux enchères de l’immeuble du débiteur. La juridiction compétente est le tribunal de district du lieu où se situe l’immeuble.

La liste ci-dessous présente les principaux documents à déposer auprès de la juridiction lors d’une demande de vente aux enchères forcée.

Documents obligatoires (pour une vente aux enchères forcée)

Après réception de la demande, la juridiction examine les documents, décide s’il y a lieu d’ouvrir la vente aux enchères et demande l’inscription de la saisie de l’immeuble.

Les étapes suivantes sont ensuite mises en œuvre.

Les documents suivants, établis au cours de cette procédure, sont mis à la disposition du public auprès de la juridiction au plus tard 1 semaine avant la date de vente ou la date d’ouverture des enchères.

Documents relatifs à la vente aux enchères accessibles au public

La juridiction détermine le mode et le calendrier de la vente aux enchères, puis les publie notamment au Journal officiel, dans les journaux et sur le panneau d’affichage du tribunal.

Modes d’enchères

L’enchérisseur recueille les informations relatives au bien sur le panneau d’affichage du tribunal, sur des portails en ligne, etc. Il décide ensuite de participer ou non aux enchères après avoir analysé les droits et inspecté les lieux.

Points d’attention

Selon le mode retenu, à date fixe ou sur une période déterminée, l’enchérisseur doit déposer un bulletin d’enchère ainsi qu’une garantie de soumission, généralement égale à 10 % du prix minimal.

Procédure d’enchères à date fixe

Procédure d’enchères sur une période déterminée

À l’issue des enchères, l’enchérisseur ayant présenté l’offre la plus élevée et celui ayant présenté l’offre immédiatement inférieure sont désignés.

À la date fixée pour statuer sur la vente, la juridiction recueille ensuite les observations des parties intéressées, examine les éventuelles objections, puis rend une décision autorisant ou refusant la vente.

Lorsque la décision autorisant la vente devient définitive, l’acquéreur doit payer l’intégralité du prix dans le délai fixé.

Le paiement intégral produit les effets suivants.

Une fois le prix intégralement payé, la juridiction fixe la date de distribution, en informe les parties intéressées et procède à la distribution selon les étapes suivantes.

L’acquéreur devient propriétaire lorsqu’il paie intégralement le prix de vente dans le délai fixé par la juridiction.

Le transfert de propriété intervient sans qu’il soit nécessaire d’en demander l’inscription à l’ancien propriétaire : la juridiction requiert directement du service du registre l’inscription du transfert.

Toutefois, en l’absence d’inscription, les actes de disposition, tels que la vente ou la donation, sont limités. La procédure d’enregistrement doit donc être accomplie.

Documents nécessaires à la demande judiciaire d’inscription

L’acquisition d’un immeuble aux enchères entraîne le paiement de plusieurs impôts, notamment la taxe d’acquisition, le droit de timbre, la taxe locale pour l’éducation et la taxe spéciale pour les zones rurales.

Comme une vente ordinaire, l’adjudication est fiscalement qualifiée d’« acquisition à titre onéreux ». L’acquéreur doit lui-même déclarer et payer les impôts correspondants.

Principaux impôts

Le cabinet compte de nombreux avocats spécialisés, notamment des avocats spécialisés en droit immobilier enregistrés auprès de l’Association du barreau coréen, ainsi que des avocats disposant en moyenne d’au moins 10 ans d’expérience.

Il est en mesure de fournir une assistance juridique précise et complète à toutes les étapes, du recouvrement de créances, de l’analyse des droits et de l’élaboration d’une stratégie d’enchères jusqu’à la répartition du produit de la vente et au transfert de propriété du bien immobilier.

S’il vous est difficile d’accomplir seul l’ensemble de ces démarches, l’assistance d’un avocat intervenant en droit immobilier peut contribuer à les mener avec davantage de précision et de célérité.