CONTENTS
- 1. Résiliation du contrat | Différence entre résolution et résiliation
- - Résolution
- - Résiliation
- 2. Résiliation du contrat | Motifs de résiliation d’un bail d’habitation
- - Expiration de la durée du bail
- - Résiliation en cas de faillite du locataire
- - Motifs permettant une résiliation immédiate
- - Clauses particulières et motifs légaux
- 3. Résiliation du contrat | Modalités de résiliation
- - Forme de la déclaration de résiliation
- - Éléments à inclure dans un courrier à contenu certifié
- - Méthode de rédaction d’un courrier à contenu certifié
- - Procédure d’envoi d’un courrier à contenu certifié
- 4. Résiliation du contrat | Effets postérieurs à la résiliation
- - Extinction de la relation locative
- - Question des dommages-intérêts
- - Restitution du dépôt de garantie et exécution simultanée
- - Acquisition du droit de demander une ordonnance d’inscription du droit au bail
- 5. Résiliation du contrat | Règlement des comptes après la résiliation
- - Restitution du dépôt de garantie
- - Loyers impayés et dommages-intérêts
- - Conservation des preuves nécessaires au règlement des comptes
- 6. Résiliation du contrat | Préparation de la résiliation
- - Dispositif d’assistance des avocats en droit immobilier
1. Résiliation du contrat | Différence entre résolution et résiliation
La résiliation et la résolution sont toutes deux des moyens de mettre fin à un contrat, mais elles diffèrent clairement quant au moment où celui-ci cesse de produire ses effets et quant à leurs effets juridiques.
Catégorie | Résolution | Résiliation |
Moment de la cessation des effets | Extinction rétroactive • Retour au moment de la conclusion du contrat | Extinction pour l’avenir • Seuls les effets postérieurs à la résiliation disparaissent |
Contrats concernés | Contrats à exécution instantanée (vente, contrat d’entreprise, etc.) | Contrats à exécution successive (bail, contrat de travail, mandat, etc.) |
Effets | Remise en état antérieur, dommages-intérêts et application des dispositions protégeant les tiers | Extinction des obligations futures Maintien des effets déjà produits |
Résolution
La résolution est une déclaration unilatérale de volonté qui met rétroactivement fin à un contrat déjà conclu.
Autrement dit, lorsque le contrat est résolu, il est réputé n’avoir jamais existé et les parties sont réciproquement tenues de remettre les choses dans leur état antérieur (article 548 de la Loi civile de la République de Corée).
Effets de la résolution
∙ Possibilité de demander des dommages-intérêts
∙ Protection des tiers (sécurité des transactions)
∙ Les obligations de remise en état antérieur et de réparation sont soumises à l’exécution simultanée (article 549)
Résiliation
La résiliation est un mode de cessation réservé, en raison de la nature du contrat, aux contrats à exécution successive qui se poursuivent pendant une certaine période ; seuls les effets postérieurs à la résiliation disparaissent.
Les effets déjà produits demeurent donc valables, tandis que le contrat prend fin à compter de la résiliation.
Par exemple, dans le cadre d’un bail, si le bailleur notifie la résiliation au locataire qui accuse un retard de paiement correspondant à 2 échéances de loyer, le bail cesse de produire ses effets à compter de ce moment (article 640 de la Loi civile de la République de Corée, article 6 de la Loi sur la protection des baux d’habitation, etc.).
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2. Résiliation du contrat | Motifs de résiliation d’un bail d’habitation
La résiliation concerne principalement les relations contractuelles qui produisent leurs effets pendant une certaine période, notamment les baux, les contrats de travail et les mandats.
Parmi celles-ci, la résiliation d’un « bail d’habitation » constitue le domaine le plus fréquemment litigieux.
Dans les litiges où le locataire ne récupère pas le dépôt de garantie du jeonse ou dans lesquels le bailleur ne perçoit pas le loyer pendant une longue période, les conditions et la procédure de résiliation constituent des questions essentielles.
Expiration de la durée du bail
Le bail prend naturellement fin à l’expiration de la durée convenue.
Toutefois, si le bailleur ne notifie ni son refus de renouveler le bail ni son intention d’en modifier les conditions, le bail est réputé tacitement renouvelé et se prolonge automatiquement (article 6 de la Loi sur la protection des baux d’habitation de la République de Corée).
Pour refuser le renouvellement, le bailleur doit le notifier entre 6 mois et 2 mois avant l’expiration du bail.
En cas de renouvellement tacite, le locataire peut notifier la résiliation à tout moment et le bail prend fin 3 mois après la réception de cette notification par le bailleur.
Résiliation en cas de faillite du locataire
Lorsque le locataire fait l’objet d’une déclaration de faillite, le bailleur peut mettre fin au contrat en lui notifiant sa résiliation (article 637 de la Loi civile de la République de Corée).
Motifs permettant une résiliation immédiate
Dans certaines situations, le contrat prend fin dès que la notification de résiliation parvient à son destinataire, sans qu’un consentement distinct de celui-ci soit nécessaire.
Cas dans lesquels le locataire peut résilier immédiatement
(Ce cas est limité aux situations dans lesquelles le motif rend effectivement la réalisation de cet objectif particulièrement difficile.)
▷ Lorsqu’une partie du logement est détruite sans faute du locataire, rendant impossible la réalisation de l’objectif du bail (article 627 de la Loi civile).
Cas dans lesquels le bailleur peut résilier immédiatement
▷ Retard de paiement d’au moins 2 échéances de loyer (article 640 de la Loi civile et article 6, alinéa 3, de la Loi sur la protection des baux d’habitation)
▷ Manquement grave aux obligations, notamment l’utilisation du bien à une fin non autorisée, rendant impossible le rétablissement de la relation de confiance locative
Clauses particulières et motifs légaux
Même pendant la durée du contrat, une résiliation anticipée est possible lorsqu’une clause particulière ou un motif légal le prévoit.
Résiliation par le locataire
: résiliation possible à tout moment
(elle prend effet 3 mois après la notification)
∙ Réserve d’un droit de résiliation par une clause particulière
: si le contrat comporte une telle clause, une résiliation anticipée est possible après la preuve du motif concerné
(par exemple : « résiliation 1 mois après notification en cas de mutation professionnelle, de début d’études ou de motif similaire »)
Résiliation par le bailleur
De même, une résiliation anticipée est possible lorsqu’une clause particulière réserve un droit de résiliation ou en cas de faillite du locataire, de manquement grave à ses obligations ou de motif similaire.
3. Résiliation du contrat | Modalités de résiliation
Pour prévenir les litiges juridiques, la résiliation ne doit pas seulement être exprimée par une simple déclaration de volonté : elle doit respecter certaines modalités et procédures.
En particulier, la notification de la volonté de résilier un bail d’habitation par courrier à contenu certifié selon le dispositif postal coréen constitue un moyen important de protéger ses droits.
Forme de la déclaration de résiliation
La résiliation du contrat prend effet lorsque la déclaration de volonté parvient à l’autre partie.
Il est possible d’exprimer oralement sa volonté de résilier le contrat. Toutefois, afin de prévenir les litiges et de pouvoir produire une preuve lors d’une procédure ultérieure, il est préférable de notifier la résiliation par écrit, notamment par courrier à contenu certifié selon le dispositif postal coréen.
Éléments à inclure dans un courrier à contenu certifié
Le courrier à contenu certifié doit mentionner tous les éléments essentiels suivants.
∙ Motif de la résiliation (par exemple, retard de paiement du loyer, sous-location non autorisée ou autre manquement contractuel)
∙ Date de prise d’effet de la résiliation
∙ Demande de restitution du dépôt de garantie locatif (si nécessaire)
Le courrier à contenu certifié ainsi rédigé peut ensuite servir de preuve dans le cadre de procédures juridiques telles qu’une action en restitution du dépôt de garantie, une procédure relative à l’évitement de l’exécution forcée ou une conciliation portant sur un litige locatif. Il peut également constituer un élément de référence important pour la juridiction.
Méthode de rédaction d’un courrier à contenu certifié
Le courrier à contenu certifié doit être rédigé selon la procédure et les modalités suivantes.
∙ Indiquer l’adresse et le nom de l’expéditeur et du destinataire en haut ou en bas de la lettre
∙ Préparer 3 exemplaires au total
: 1 original et 2 copies
∙ Reporter à l’identique les informations de l’expéditeur et du destinataire sur l’enveloppe
Procédure d’envoi d’un courrier à contenu certifié
Les 3 exemplaires du courrier à contenu certifié doivent être déposés dans un bureau de poste proche.
Un exemplaire est envoyé au destinataire, un autre est conservé par le bureau de poste et le dernier est conservé par l’expéditeur.
Le bureau de poste conserve la copie du courrier à contenu certifié pendant 3 ans. Une nouvelle copie peut être délivrée à tout moment pendant cette période.
4. Résiliation du contrat | Effets postérieurs à la résiliation
Lorsque le contrat est résilié, les droits et obligations contractuels postérieurs à la résiliation s’éteignent.
Toutefois, les droits et obligations nés avant la résiliation demeurent valables et doivent donc être pris en compte.
Extinction de la relation locative
Lorsque le contrat est résilié, la relation locative prend fin pour l’avenir.
Le locataire doit donc restituer le logement et le bailleur doit restituer le dépôt de garantie (articles 550 et 536 de la Loi civile de la République de Corée).
Question des dommages-intérêts
Lorsque la résiliation résulte d’un manquement contractuel de l’une des parties, des dommages-intérêts peuvent être demandés si ce manquement est intentionnel ou fautif (articles 551, 390 et 750 de la Loi civile de la République de Corée).
Restitution du dépôt de garantie et exécution simultanée
Même après la fin du bail, le locataire peut refuser de restituer le logement si le bailleur ne lui restitue pas le dépôt de garantie.
Il s’agit du droit d’opposer l’exception d’inexécution simultanée.
: possibilité de refuser la restitution du logement jusqu’à la restitution du dépôt de garantie
∙ Bailleur
: possibilité de refuser la restitution du dépôt de garantie jusqu’à la remise du logement
※ Toutefois, si le bailleur engage une exécution forcée sur le fondement d’un titre exécutoire, l’exception d’inexécution simultanée opposée par le locataire devient sans effet et celui-ci ne peut plus refuser de restituer le logement.
Acquisition du droit de demander une ordonnance d’inscription du droit au bail
Le locataire qui n’a pas récupéré son dépôt de garantie après la fin du bail acquiert le droit de demander une ordonnance d’inscription de son droit au bail.
Une fois l’inscription du droit au bail effectuée en application de cette ordonnance, le locataire peut conserver l’opposabilité et le droit au paiement prioritaire dont il bénéficiait, même s’il déménage sans avoir remis le logement.
(À condition que la demande ait été déposée alors que les conditions d’enregistrement de la résidence et de possession étaient remplies.)
5. Résiliation du contrat | Règlement des comptes après la résiliation
Après la résiliation du contrat, il convient de régler les questions financières relatives notamment au dépôt de garantie, aux loyers impayés et aux frais de réparation.
Les désaccords sont fréquents lors de ce règlement. Il est donc nécessaire de préparer à l’avance les pièces justificatives.
Restitution du dépôt de garantie
À la fin du contrat, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire.
Cette somme peut toutefois être compensée avec l’obligation du locataire de remettre le logement en état antérieur (par exemple : équipements endommagés, pose de papier peint ou frais de nettoyage).
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie alors que le contrat a été résilié et que le logement a été remis, les démarches suivantes peuvent être envisagées.
Moyens d’obtenir la restitution du dépôt de garantie
Catégorie | Présentation |
Demande d’ordonnance d’inscription du droit au bail | Dispositif permettant au locataire de conserver ses droits même après avoir libéré le logement et déménagé (article 3-3 de la Loi sur la protection des baux d’habitation de la République de Corée) |
Paiement prioritaire des dépôts de faible montant | Lorsque certaines conditions sont remplies, le locataire ayant versé un dépôt de faible montant bénéficie d’une protection prioritaire pour une partie déterminée de ce dépôt |
Obtention d’un titre exécutoire | Introduction d’une action en restitution du dépôt et obtention d’un jugement définitif, d’une ordonnance de paiement ou d’un autre titre (indispensable avant l’exécution forcée de la créance) |
Demande de vente aux enchères forcée | Procédure consistant à saisir et à vendre le bien immobilier afin d’affecter le prix à la satisfaction de la créance monétaire du locataire correspondant au dépôt de garantie |
Demande de distribution du prix | Demande permettant de participer à une procédure d’exécution engagée par un autre créancier afin d’être payé sur le prix de vente du même bien |
Loyers impayés et dommages-intérêts
Le bailleur peut demander le paiement des loyers impayés ainsi que des dommages-intérêts en réparation de la dégradation du bien loué.
Le manquement contractuel peut également entraîner l’application d’une pénalité contractuelle ou la conservation des arrhes.
Conservation des preuves nécessaires au règlement des comptes
∙ Relevé du versement du dépôt de garantie locatif
∙ Décomptes des charges et relevés des frais de réparation
∙ Photographies de l’état du logement (juste avant le départ)
∙ Accord écrit relatif au règlement des comptes (à établir si possible)
6. Résiliation du contrat | Préparation de la résiliation
Les litiges relatifs à la résiliation d’un contrat trouvent souvent leur origine dans une préparation insuffisante.
Avant d’engager la résiliation, le bailleur comme le locataire doivent vérifier que toutes les conditions juridiques sont remplies.
Liste de vérification pour le bailleur
▷ Vérifier que la notification de résiliation intervient dans le délai légal
(notification du refus de renouvellement : entre 6 mois et 2 mois avant l’expiration du bail)
▷ Préparer et envoyer une notification écrite de résiliation par courrier à contenu certifié
▷ Déterminer la date de restitution du dépôt de garantie et préparer le financement nécessaire
▷ Obtenir la preuve que le logement a été libéré ou des éléments établissant son état d’occupation
Liste de vérification pour le locataire
▷ Vérifier si le motif de résiliation peut être admis
(par exemple : manquement du bailleur à ses obligations ou impossibilité d’atteindre l’objectif du contrat)
▷ Notifier par écrit la volonté de résilier le contrat
(l’envoi d’un courrier à contenu certifié est recommandé)
▷ En cas de résiliation anticipée pendant la durée du bail, vérifier l’existence d’éventuelles pénalités ou d’autres conséquences défavorables
▷ Préparer le recouvrement du dépôt de garantie
(demande d’ordonnance d’inscription du droit au bail, obtention d’un titre exécutoire, etc.)
Dispositif d’assistance des avocats en droit immobilier
Le cabinet compte plusieurs avocats spécialisés en droit immobilier inscrits auprès de la Korean Bar Association, ainsi que des avocats spécialisés disposant en moyenne d’au moins 10 ans d’expérience.
Il peut fournir une assistance juridique adaptée pour l’ensemble des procédures concernées, depuis l’examen du bien-fondé du motif de résiliation jusqu’à la demande de restitution du dépôt de garantie, l’exécution forcée et le transfert de propriété.
Lorsqu’il est difficile d’accomplir seul l’ensemble de ces démarches, l’assistance d’un avocat en droit immobilier peut permettre de conduire la procédure avec davantage de rigueur et de célérité.
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