Fiducie contractuelle de prête-nom

Toutefois, en vertu de la « Loi de la République de Corée sur l’enregistrement des biens immobiliers au nom du titulaire réel », une telle convention de fiducie de prête-nom est en principe nulle.

Par conséquent, l’inscription effectuée au nom du titulaire prête-nom est également nulle.

Cette pratique est contraire au principe coréen d’enregistrement immobilier sous le nom réel et entraîne des sanctions juridiques, notamment pénales et pécuniaires administratives.

Une convention de fiducie de prête-nom est en principe nulle. Toutefois, lorsque le titulaire prête-nom est partie au contrat et que le cocontractant est un tiers de bonne foi qui ignorait l’existence de la fiducie de prête-nom, la validité du transfert de propriété peut être reconnue conformément à la disposition provisoire de l’article 4, paragraphe 2, de la « Loi de la République de Corée sur l’enregistrement des biens immobiliers au nom du titulaire réel ».

Ainsi, lorsque le cocontractant d’une transaction immobilière a conclu le contrat sans savoir qu’une fiducie de prête-nom existait, ce contrat peut être valablement formé et la propriété du bien immobilier concerné peut également être valablement transférée.

Une exception légale existe donc, mais son application suppose le respect de conditions très strictes. Le recours intentionnel à une fiducie de prête-nom continue de présenter des risques juridiques importants.

Le titulaire réel ayant conclu une convention de fiducie de prête-nom doit acquitter une sanction pécuniaire administrative calculée en multipliant la valeur estimée du bien immobilier par le taux applicable selon les critères suivants.

Il faut également ajouter au calcul la sanction pécuniaire administrative supplémentaire déterminée selon la durée pendant laquelle la fiducie de prête-nom a été maintenue.

Par exemple, pour un bien immobilier d’une valeur de 1 milliard de wons sud-coréens placé en fiducie de prête-nom et laissé dans cet état pendant au moins 1 an, une sanction pécuniaire administrative totale de 20 %, soit 10 % + 10 %, correspondant à 200 millions de wons sud-coréens, peut être imposée.

Lorsqu’une sanction pécuniaire administrative est imposée, l’inscription doit être effectuée sans délai au nom du titulaire réel.

Si l’inscription n’a toujours pas été mise au nom du titulaire réel après l’imposition de la sanction pécuniaire administrative, les astreintes administratives suivantes sont imposées de manière répétée (article 6 de la « Loi de la République de Corée sur l’enregistrement des biens immobiliers au nom du titulaire réel »).

L’astreinte administrative représente une charge répétée importante, distincte de la simple sanction pécuniaire administrative. Il convient donc de ne pas retarder l’inscription au nom du titulaire réel.

Le constituant et le titulaire prête-nom d’une fiducie contractuelle de prête-nom peuvent encourir les sanctions suivantes conformément à l’article 7, paragraphes 1 et 2, de la « Loi de la République de Corée sur l’enregistrement des biens immobiliers au nom du titulaire réel ».

Lorsqu’une fiducie de prête-nom a été intentionnellement constituée, la violation du système coréen d’enregistrement immobilier sous le nom réel est manifeste et peut entraîner une responsabilité juridique importante.

Il convient de préparer des explications sur les circonstances de l’infraction en vue, notamment, d’une éventuelle atténuation de la sanction pécuniaire administrative. Avant l’imposition de celle-ci, il est possible de faire usage de la notification préalable et de la faculté de présenter des observations.

Selon les circonstances, il peut être nécessaire de produire des éléments relatifs à la détermination de la peine et des justificatifs des démarches volontaires de régularisation afin d’obtenir une atténuation de la sanction pénale.

Lorsque la personne ignorait, pendant la procédure contractuelle, qu’il s’agissait d’une fiducie de prête-nom ou qu’une erreur est résultée d’une compréhension insuffisante de la relation juridique, les circonstances peuvent permettre une certaine clémence. La fiducie de prête-nom demeure néanmoins nulle.

Toutefois, lorsque le titulaire prête-nom est partie au contrat et que le cocontractant est de bonne foi, la validité du contrat peut être reconnue conformément à la disposition provisoire de l’article 4, paragraphe 2, de la « Loi de la République de Corée sur l’enregistrement des biens immobiliers au nom du titulaire réel ».

La préparation de pièces explicatives revêt donc une importance particulière pour établir les éléments susceptibles d’exclure une sanction pécuniaire administrative ou une sanction pénale.

Le cabinet compte plusieurs avocats spécialisés en droit immobilier enregistrés auprès de l’Association du barreau coréen, ainsi que des avocats spécialisés disposant en moyenne d’au moins 10 ans d’expérience.

Il peut ainsi apporter une assistance juridique concrète, depuis la contestation et le recours administratif jusqu’à la réponse dans le cadre de la procédure pénale, lorsqu’une fiducie de prête-nom entraîne des risques tels que l’imposition d’une sanction pécuniaire administrative, une sanction pénale ou la nullité de l’inscription.

Si le propriétaire réel n’est pas la personne dont le nom figure au registre, il est recommandé de solliciter l’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier afin d’évaluer si la situation constitue une fiducie de prête-nom et d’établir une stratégie de réponse adaptée.