CONTENTS
- 1. Hypothèque/hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond | Notions et différences
- - Notion d’hypothèque
- - Notion d’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond
- - Droits pouvant en faire l’objet
- - Caractéristiques
- - Différences
- 2. Hypothèque/hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond | Constitution et effets de l’hypothèque
- - Conditions de constitution de l’hypothèque
- - Effets de l’hypothèque
- - Disposition et extinction
- 3. Hypothèque/hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond | Moyens de réagir à une atteinte à l’hypothèque
- - Demandes fondées sur le droit réel
- - Droit de demander des dommages-intérêts
- - Droit de demander le rétablissement du bien donné en garantie
- - Droit d’exiger le paiement anticipé
- 4. Hypothèque/hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond | Modalités de demande d’inscription de l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond
- - Inscription constitutive de l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond
- - Inscription modificative de l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond
- - Radiation de l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond
- 5. Hypothèque/hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond | Préparatifs
- - Dispositif d’accompagnement par des avocats spécialisés en droit immobilier
1. Hypothèque/hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond | Notions et différences
L’hypothèque et l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond sont des notions souvent confondues dans le domaine des sûretés immobilières.
Ces deux mécanismes constituent des sûretés réelles qui permettent au créancier, en cas d’inexécution de l’obligation, de faire vendre le bien aux enchères judiciaires et d’être payé par priorité.
Ils présentent toutefois des différences importantes quant à la nature des créances garanties et à leurs effets.
Notion d’hypothèque
L’hypothèque est le droit d’être payé par priorité sur un bien immobilier fourni en garantie de la dette par le débiteur ou par un tiers, sans transfert de la possession de ce bien (article 356 de la Loi civile).
Elle est constituée afin de garantir une créance déterminée et s’éteint en même temps que cette créance.
Notion d’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond
L’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond est une hypothèque constituée afin de garantir un ensemble indéterminé de créances futures susceptibles de naître de relations d’affaires continues (article 357 de la Loi civile).
Elle se caractérise par le fait qu’elle garantit, dans la limite d’un montant maximal déterminé, les créances susceptibles de naître de la relation d’affaires plutôt qu’une créance particulière.
Droits pouvant en faire l’objet
L’hypothèque et l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond peuvent être constituées sur les droits suivants (article 371 de la Loi civile).
∙ Droit de superficie
∙ Droit de jeonse
Caractéristiques
L’hypothèque ne prend effet qu’après son inscription.
∙ Principe de détermination du rang (articles 333 et 370 de la Loi civile)
Lorsque plusieurs hypothèques sont constituées sur un même bien immobilier, leur rang de priorité est déterminé par l’ordre chronologique des inscriptions.
∙ Droit de demander la vente aux enchères judiciaires (article 363, paragraphe 1, de la Loi civile)
Si le débiteur n’exécute pas son obligation, le créancier hypothécaire peut demander la vente aux enchères judiciaires du bien hypothéqué.
Différences
Critère | Hypothèque | Hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond |
Créance garantie | Montant actuel déterminé | Créances futures indéterminées dont le montant peut augmenter, diminuer ou varier |
Caractère accessoire | S’éteint avec la créance actuelle | Demeure en vigueur jusqu’à la détermination définitive des créances garanties à la date d’arrêté des comptes, même si celles-ci s’éteignent auparavant |
Effet du paiement | Le paiement éteint la créance | La créance ne s’éteint pas si le paiement intervient avant la date d’arrêté des comptes |
Montant inscrit | Montant de la créance garantie | Montant maximal des créances garanties (même si le montant de la créance dépasse le plafond, le droit au paiement prioritaire ne s’étend pas au-delà de celui-ci) |
2. Hypothèque/hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond | Constitution et effets de l’hypothèque
Parmi ces deux sûretés, l’hypothèque est un mécanisme de garantie important portant sur un bien immobilier, qui permet au créancier d’être payé par priorité sur ce bien.
Son exercice valable suppose que certaines conditions soient remplies, et ses effets peuvent s’étendre aux fruits du bien donné en garantie, aux biens de remplacement et aux accessoires.
Conditions de constitution de l’hypothèque
L’hypothèque étant un droit réel, elle ne se constitue pas par la seule conclusion d’un contrat. Elle doit obligatoirement faire l’objet d’une inscription (voir l’article 186 de la Loi civile de la République de Corée).
Les conditions ci-dessous doivent être remplies pour que l’hypothèque soit valablement constituée en droit.
- Créancier hypothécaire : il doit être titulaire de la créance garantie
② Objet de l’hypothèque
Seuls les droits susceptibles d’inscription peuvent faire l’objet d’une hypothèque
(biens immobiliers, droit de superficie, droit de jeonse, droits miniers, droits de pêche, véhicules, etc.)
③ Créance garantie
Il s’agit généralement d’une créance monétaire résultant d’un prêt de consommation, mais une créance future peut également être incluse
Effets de l’hypothèque
L’hypothèque confère un droit de priorité important sur le bien donné en garantie.
Les effets de l’hypothèque constituée s’étendent non seulement au bien lui-même, mais aussi aux revenus qui s’y rapportent, aux dommages-intérêts et aux biens de remplacement. Elle comprend les droits suivants.
- Extension des effets aux accessoires et éléments incorporés, aux fruits produits après la saisie et aux indemnités d’expropriation pour cause d’utilité publique, entre autres (articles 358 à 370 de la Loi civile)
② Effets sur la créance garantie
Peuvent être garantis le principal, les intérêts, les pénalités contractuelles, les dommages-intérêts et les frais d’exécution, entre autres
Toutefois, le paiement prioritaire des dommages-intérêts moratoires est limité à une année (article 360 de la Loi civile)
③ Droit au paiement prioritaire
Le créancier hypothécaire peut être payé par priorité sur les autres créanciers au moyen d’une vente aux enchères judiciaires (article 363, paragraphe 1, de la Loi civile)
Pour la partie qui n’a pas pu être payée au moyen de l’hypothèque, il peut agir sur les autres biens en qualité de créancier ordinaire (articles 340 et 370 de la Loi civile)
Disposition et extinction
L’hypothèque étant un droit réel destiné à garantir une créance déterminée, sa libre disposition est soumise à certaines restrictions et elle suit le sort de la créance.
Restrictions à la disposition de l’hypothèque
L’hypothèque ne peut être cédée ni donnée en garantie séparément de la créance qu’elle garantit.
Pour transférer l’hypothèque à un tiers, il faut donc transférer simultanément la créance garantie. Les règles relatives à la cession de créance s’appliquent alors, et un accord constitutif d’un droit réel ainsi qu’une inscription sont nécessaires.
Extinction de l’hypothèque
L’hypothèque s’éteint en même temps que la créance garantie.
Toutefois, la personne ayant constitué une hypothèque sur un droit de superficie ou un droit de jeonse ne peut éteindre ce droit sans le consentement du créancier hypothécaire.
3. Hypothèque/hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond | Moyens de réagir à une atteinte à l’hypothèque
L’hypothèque constitue une sûreté réelle importante, mais elle peut faire l’objet d’atteintes extérieures.
Dans ce cas, le créancier hypothécaire peut protéger son droit en exerçant différents droits prévus par la Loi civile coréenne.
Demandes fondées sur le droit réel
Lorsque l’exercice du droit du créancier hypothécaire est effectivement entravé ou risque de subir une atteinte, celui-ci peut présenter les demandes suivantes (articles 370 et 214 de la Loi civile).
- Prévention de l’atteinte
- Constitution d’une garantie pour les dommages-intérêts
Droit de demander des dommages-intérêts
Lorsque l’atteinte à l’hypothèque constitue un acte illégal commis intentionnellement ou par négligence, des dommages-intérêts peuvent être demandés (article 750 de la Loi civile).
▷ Entrave à la possession, entre autres
Le créancier hypothécaire ayant subi une telle atteinte peut demander des dommages-intérêts au titre de la responsabilité délictuelle prévue par la Loi civile.
Droit de demander le rétablissement du bien donné en garantie
Lorsque la valeur du bien donné en garantie a fortement diminué pour une cause imputable au constituant de l’hypothèque, le créancier hypothécaire peut demander le rétablissement de cette valeur (article 362 de la Loi civile).
Droit d’exiger le paiement anticipé
Lorsque le débiteur endommage ou détruit intentionnellement le bien donné en garantie, le créancier hypothécaire peut demander le paiement anticipé, même avant l’échéance.
En effet, lorsque le débiteur a endommagé, diminué ou détruit la garantie, il ne peut pas invoquer le bénéfice du terme (article 388, point 1, de la Loi civile).
Articles connexes
4. Hypothèque/hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond | Modalités de demande d’inscription de l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond
L’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond est un mécanisme destiné à garantir des créances indéterminées nées de relations d’affaires continues.
Outre la procédure d’inscription initiale, toute modification ultérieure concernant notamment le créancier ou le montant maximal des créances, ainsi que l’extinction de l’hypothèque, nécessite une procédure d’inscription distincte.
Inscription constitutive de l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond
L’inscription constitutive d’une hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond est la procédure consistant à déterminer le montant maximal des créances et à l’inscrire au registre afin de garantir un ensemble indéterminé de créances futures.
> : garantir au créancier un paiement prioritaire dans le cadre de transactions monétaires répétées
- Détermination obligatoire du montant maximal des créances
- Moment de la détermination définitive des créances
: arrivée de la date d’arrêté des comptes ou notification au débiteur
Personnes présentant la demande
Les deux parties suivantes interviennent dans l’inscription constitutive de l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond.
: titulaire de l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond (créancier)
- Personne tenue de consentir à l’inscription
: constituant de l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond (propriétaire du bien immobilier, entre autres)
Procédure de demande d’inscription constitutive
La constitution de l’hypothèque peut être demandée en personne ou par voie électronique selon la procédure ci-dessous.
② Joindre le timbre fiscal d’enregistrement
(le timbre fiscal d’enregistrement de la Cour suprême de la République de Corée peut être acheté auprès du bureau du registre ou d’une banque située à proximité, puis apposé sur la demande)
③ Déposer la demande
(se munir d’une pièce d’identité et déposer la demande auprès de la section administrative du bureau du registre compétent)
④ Recevoir la notification des informations certifiant l’inscription ou la notification d’achèvement de l’inscription
⑤ Vérifier le certificat des mentions inscrites au registre
(obtenir ce certificat et vérifier que les éléments demandés ont été correctement inscrits)
Documents à fournir
∙ Avis de paiement de la taxe d’enregistrement et de licence, y compris la taxe locale d’éducation
∙ Confirmation du paiement de la taxe d’enregistrement et de licence
∙ Contrat constitutif de l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond
∙ Procuration, le cas échéant
∙ Informations certifiant l’inscription ou notification de ces informations
Inscription modificative de l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond
L’inscription modificative d’une hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond est la procédure demandée au bureau du registre afin de refléter les changements intervenus lorsqu’une divergence apparaît entre le contenu de l’inscription existante et la situation juridique réelle.
Principaux motifs
L’inscription modificative peut être demandée pour les motifs suivants.
: conclusion d’un contrat augmentant ou réduisant ce montant
∙ Modification du bien ou du droit grevé
: passage d’une quote-part indivise à une propriété exclusive, entre autres
∙ Changement de débiteur
: reprise de dette libératoire ou cumulative
(également possible après la détermination définitive des créances)
Personnes présentant la demande
Le bénéficiaire de l’inscription et la personne tenue d’y consentir varient selon le motif de la modification.
Bénéficiaire de l’inscription : titulaire de l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond
Personne tenue de consentir à l’inscription : constituant
∙ Réduction du montant maximal des créances / réduction de la quote-part grevée
Bénéficiaire de l’inscription : constituant
Personne tenue de consentir à l’inscription : titulaire de l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond
∙ Changement de débiteur
Bénéficiaire de l’inscription : titulaire de l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond
Personne tenue de consentir à l’inscription : constituant
Modalités de demande
La demande peut être présentée en personne ou par voie électronique selon la procédure suivante.
② Joindre le timbre fiscal d’enregistrement
(le timbre fiscal d’enregistrement de la Cour suprême de la République de Corée peut être acheté auprès du bureau du registre ou d’une banque située à proximité, puis apposé sur la demande)
③ Déposer la demande
(se munir d’une pièce d’identité et déposer la demande auprès de la section administrative du bureau du registre compétent)
④ Recevoir la notification des informations certifiant l’inscription ou la notification d’achèvement de l’inscription
⑤ Vérifier le certificat des mentions inscrites au registre
(obtenir ce certificat et vérifier que les éléments demandés ont été correctement inscrits)
Documents à fournir
∙ Avis de paiement de la taxe d’enregistrement et de licence, y compris la taxe locale d’éducation
∙ Confirmation du paiement de la taxe d’enregistrement et de licence
∙ Acquisition d’obligations nationales pour le logement
∙ Achat du timbre fiscal d’enregistrement de la Cour suprême
∙ Contrat modificatif de l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond
∙ Procuration, le cas échéant
∙ Informations certifiant l’inscription ou notification de ces informations
Radiation de l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond
L’inscription de la radiation d’une hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond est la procédure demandée afin de supprimer cette hypothèque du registre lorsqu’elle a cessé d’exister dans la relation juridique réelle, notamment en raison du paiement de la dette ou de l’extinction du droit.
Motifs de radiation
La radiation peut intervenir pour les motifs suivants. Lorsqu’un motif d’extinction survient, le droit doit être supprimé du registre au moyen d’une inscription de radiation.
∙ Extinction du droit grevé, tel qu’un droit de superficie ou un droit de jeonse (article 288 de la Loi civile)
∙ Vente aux enchères judiciaires du bien immobilier grevé (article 91, paragraphe 2, de la Loi sur l’exécution civile)
∙ Réunion des qualités de titulaire des droits concernés (article 191, paragraphe 1, de la Loi civile)
∙ Accord de résiliation entre les parties ou survenance d’un motif d’extinction prévu au contrat (article 543 de la Loi civile et article 54 de la Loi sur l’enregistrement immobilier de la République de Corée)
∙ Renonciation à une partie d’une hypothèque commune
Personnes présentant la demande
La demande conjointe des parties constitue en principe la règle pour une inscription de radiation reflétant l’extinction du droit inscrit. Les personnes concernées sont les suivantes.
Bénéficiaire de l’inscription | Constituant de l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond (propriétaire) |
Personne tenue de consentir à l’inscription | Titulaire de l’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond (créancier) |
Documents à fournir
Les documents suivants sont nécessaires pour demander l’inscription de la radiation.
∙ Avis de paiement de la taxe d’enregistrement et de licence
∙ Confirmation du paiement de la taxe d’enregistrement et de licence
∙ Timbre fiscal d’enregistrement de la Cour suprême
∙ Procuration, le cas échéant
∙ Acte de résiliation ou acte de renonciation
∙ Informations certifiant l’inscription ou notification de ces informations
Procédure de demande
L’inscription de la radiation peut être demandée selon la procédure suivante.
② Joindre le timbre fiscal d’enregistrement
(le timbre fiscal d’enregistrement de la Cour suprême de la République de Corée peut être acheté auprès du bureau du registre ou d’une banque située à proximité, puis apposé sur la demande)
③ Déposer la demande
(se munir d’une pièce d’identité et déposer la demande auprès de la section administrative du bureau du registre compétent)
④ Recevoir la notification des informations certifiant l’inscription ou la notification d’achèvement de l’inscription
⑤ Vérifier le certificat des mentions inscrites au registre
(obtenir ce certificat et vérifier que les éléments demandés ont été correctement inscrits)
5. Hypothèque/hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond | Préparatifs
La constitution d’une hypothèque ou d’une hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond nécessite une inscription au registre immobilier. Il faut à cette fin définir clairement la relation entre le créancier et le débiteur et préparer les documents nécessaires.
Catégorie | Préparatifs et explications |
Accord sur la créance et la dette | Définir clairement et consigner par écrit le montant du prêt, le taux d’intérêt et l’échéance de remboursement, entre autres (reconnaissance de dette ou contrat de prêt) |
Vérification du bien donné en garantie | Examiner une copie certifiée du registre immobilier → vérifier si d’autres droits sont constitués sur le bien, notamment une hypothèque de rang supérieur |
Rédaction du contrat constitutif | Rédiger un contrat constitutif d’hypothèque ou d’hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond (signature conjointe du créancier et du débiteur requise) |
Préparation du certificat du sceau personnel et des autres documents | Réunir les documents nécessaires à l’inscription, notamment le certificat du sceau personnel du débiteur, l’extrait de son enregistrement de résident et le certificat du droit inscrit |
Dépôt de la demande d’inscription | Déposer auprès du bureau du registre une demande d’inscription constitutive de l’hypothèque → la procédure est généralement effectuée au nom du créancier ou d’un beommusa, professionnel coréen chargé des formalités juridiques |
Dispositif d’accompagnement par des avocats spécialisés en droit immobilier
Ce cabinet compte notamment des avocats spécialisés en droit immobilier inscrits auprès de l’Association du barreau coréen, ainsi que de nombreux avocats spécialisés dont l’expérience professionnelle moyenne est d’au moins 10 ans.
Pour une hypothèque ou une hypothèque garantissant des créances jusqu'à un plafond, un examen juridique et une assistance procédurale peuvent être fournis pendant l’ensemble du processus, depuis la phase précédant leur constitution jusqu’à leur mainlevée et leur radiation.
Afin d’éviter toute erreur concernant les rapports juridiques ou la procédure d’inscription, il convient de recourir à l’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier pour assurer la stabilité des droits concernés.
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