Domaines de pratique

Litiges locatifs

2025.08.04

Les litiges locatifs désignent les différents conflits juridiques survenant dans le cadre de baux d'habitation ou de locaux commerciaux. Pour les résoudre, il est important de comprendre la législation applicable et les procédures de conciliation.

1. Litiges locatifs | Types

Présentation des litiges locatifs par le Cabinet d'avocats Daeryun

Les litiges locatifs peuvent prendre diverses formes, notamment l'augmentation ou la diminution du loyer, la restitution du dépôt de garantie, la durée du bail et son renouvellement.

Ils peuvent être répartis en grandes catégories comme suit.

Augmentation ou diminution du loyer ou du dépôt de garantie

Il s'agit des cas dans lesquels un désaccord survient entre le bailleur et le locataire au sujet d'une augmentation du loyer ou du dépôt de garantie.

À cet égard, la législation prévoit que la demande d'augmentation ou de diminution n'est possible que dans certaines conditions et limites. Il est donc important de bien comprendre ces règles (article 7 de la « Loi sur la protection des baux d'habitation » de la République de Corée et article 11 de la « Loi sur la protection des baux des locaux commerciaux » de la République de Corée).

Catégorie	Plafond de la demande d'augmentation
Logement	Pour le loyer et le dépôt de garantie convenus, dans la limite de 1/20 (5 %)
Local commercial	Pour le loyer et le dépôt de garantie au moment de la demande, dans la limite de 5/100 (5 %)

Litiges relatifs à la durée du bail

Il s'agit de litiges portant sur la prolongation du contrat, l'application du renouvellement automatique ou la résiliation anticipée.

Si le locataire souhaite quitter les lieux avant l'expiration du contrat, la question d'une pénalité contractuelle peut se poser. Il est également fréquent que le bailleur invoque un motif de refus de renouvellement afin d'empêcher le renouvellement automatique.

Litiges relatifs à la restitution du dépôt de garantie et du logement ou du local commercial

Après la fin du bail, des difficultés peuvent survenir au sujet de la date ou du montant de la restitution du dépôt de garantie.

En outre, si le locataire ne restitue pas le bien loué ou tarde à le faire, la situation peut également conduire à une action en expulsion pour récupérer le bien.

Litiges relatifs aux obligations d'entretien et de réparation

Des conflits peuvent survenir entre le bailleur et le locataire au sujet de l'état dans lequel le bien loué doit être restitué et de la répartition des responsabilités d'entretien et de réparation du bâtiment.

En règle générale, le bailleur est souvent tenu à l'entretien de la structure et des équipements essentiels, tandis que le locataire est souvent responsable des dommages mineurs résultant de l'usage.

Lorsque le contrat ne règle pas clairement ces questions, les interprétations juridiques peuvent diverger.

Litiges relatifs au renouvellement ou à la cessation du contrat

Il s'agit de litiges relatifs au renouvellement du bail et aux conditions de sa cessation.

Les principaux exemples de litiges sont les suivants.

▷ Cas dans lequel le bailleur refuse le renouvellement alors que le locataire a exercé son droit de demander le renouvellement du contrat

▷ Cas dans lequel le bailleur soutient que le contrat a été tacitement renouvelé en l'absence de notification de sa cessation

Analyse de l'arrêt de la Cour suprême sur le renouvellement ou non d'un contrat de location
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Litiges relatifs à la prime commerciale dite gwolligeum

Les litiges relatifs au paiement et à la récupération de la prime commerciale dite gwolligeum entre locataires de locaux commerciaux sont représentatifs.

Ils surviennent notamment lorsque le bailleur entrave la démarche par laquelle le locataire d'un local commercial cherche à récupérer cette prime auprès d'un nouveau locataire.

Toutefois, en vertu de la Loi sur la protection des baux des locaux commerciaux, le bailleur ne peut, sans motif légitime, entraver la récupération de cette prime lorsque certaines conditions sont réunies (article 10-4 de la « Loi sur la protection des baux des locaux commerciaux »).

Le locataire privé de la possibilité de récupérer la prime commerciale peut demander des dommages-intérêts.

Que se passe-t-il si la possibilité de récupérer les redevances est violée ?
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2. Litiges locatifs | Résolution par la Commission de conciliation

Procédure de résolution par la Commission coréenne de conciliation des litiges locatifs

En cas de litige locatif, une action en justice n'est pas nécessairement la seule solution.

La Commission coréenne de conciliation des litiges locatifs est un dispositif officiel mis en place afin de permettre la conciliation des litiges en limitant les délais et les coûts.

Elle traite la plupart des types de litiges liés aux baux d'habitation et de locaux commerciaux et permet de rechercher des solutions concrètes.

Commission de conciliation des litiges locatifs

Il s'agit d'un dispositif légal de conciliation destiné à régler rapidement et à moindre coût les litiges liés aux contrats de bail.

Il traite l'ensemble des litiges relatifs aux baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'Office coréen de l'immobilier exploite des secrétariats dans des régions telles que Séoul, Gyeonggi, Gangwon, Sejong, Jeonbuk et Gyeongbuk.

Lorsqu'un litige locatif tel que ceux examinés précédemment survient, une demande de conciliation peut être déposée auprès de la Commission de conciliation des litiges locatifs.

Demande et déroulement de la procédure

La procédure de conciliation se déroule simplement en 4 étapes, comme suit.

① Demande
: dépôt d'une demande de conciliation auprès de la commission compétente pour le lieu où se trouve le logement ou le local commercial loué

② Ouverture de la conciliation
: la procédure de conciliation commence dès la réception de la demande.
: après son ouverture, la demande et les pièces justificatives sont examinées.

③ Enquête et examen
: au cours de l'enquête, les déclarations des parties sont recueillies et les documents nécessaires sont rassemblés.
: la commission de conciliation, composée de spécialistes du droit et de l'immobilier, procède à l'examen.

④ Conclusion de la conciliation
: lorsque la commission présente une proposition de conciliation, les parties peuvent l'accepter par écrit dans un délai de 14 jours.

Documents à produire avec la demande de conciliation

Documents obligatoires

∙ contrat de bail
∙ registre du bâtiment
∙ pièce d'identité
∙ extrait du registre des résidents
∙ copie du registre immobilier, notamment

Documents facultatifs

∙ reçus relatifs aux frais d'entretien et de réparation
∙ documents servant à évaluer la prime commerciale dite gwolligeum
∙ tout autre document justificatif susceptible d'établir les faits

Effets de la conciliation

Lorsque la conciliation aboutit, elle est considérée comme un « accord » entre les parties. Le paiement de sommes d'argent et les autres obligations indiquées dans le procès-verbal de conciliation peuvent faire l'objet d'une exécution forcée sans qu'une formule exécutoire distincte soit nécessaire.

▶ Le procès-verbal de conciliation est considéré comme un « accord » juridique

▶ Les obligations convenues, notamment le paiement d'une somme, la remise du bien ou la récupération de la prime commerciale, peuvent faire l'objet d'une exécution forcée

▶ Le procès-verbal de conciliation peut servir de titre exécutoire sans qu'une action distincte soit nécessaire

Avantages du dispositif de conciliation

Le dispositif de conciliation présente plusieurs avantages pratiques par rapport à une action en justice.

Avantage	Description
① Procédure simple	La demande peut être déposée en ligne, par courrier, par télécopie ou sur place
② Coût limité	Les frais sont compris entre 10 000 et 100 000 wons sud-coréens (une exonération est notamment possible pour les locataires disposant d'un dépôt de garantie de faible montant)
③ Gain de temps	Un résultat est obtenu dans les 60 jours suivant la date d'ouverture de la conciliation
④ Force exécutoire	Une exécution est possible sur le fondement du procès-verbal de conciliation

Si le droit de « ne pas avoir de contact avec le locataire » a été violé, une action en justice pour la livraison du bâtiment est nécessaire.
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3. Litiges locatifs | Résolution par une action en justice

Résolution d'un litige locatif par une action en justice

Lorsque le règlement par la Commission de conciliation des litiges locatifs s'avère difficile, que l'autre partie refuse de participer à la conciliation ou que celle-ci échoue, il est nécessaire de saisir le tribunal.

Action en restitution du dépôt de garantie

Cette action doit être engagée lorsque le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie malgré la cessation du bail.

Pour engager l'action, il est nécessaire de disposer d'éléments de preuve établissant que le bailleur n'a pas restitué le dépôt de garantie alors qu'il était tenu de le faire.

Principaux éléments de preuve

▷ documents établissant la conclusion du contrat, notamment le contrat de bail

▷ documents permettant de vérifier la cessation du contrat et les conditions de restitution du dépôt de garantie, notamment l'état des lieux de sortie

▷ documents permettant de vérifier que le locataire ne doit aucune somme impayée au bailleur, notamment un relevé des arriérés

▷ documents exigeant la restitution du dépôt de garantie, notamment un courrier avec certification de contenu

Quelles preuves et procédures doivent être obtenues pour une action en justice visant à restituer la caution mensuelle du loyer ?
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Action en expulsion pour récupérer le bien

Une action en expulsion pour récupérer le bien doit être engagée lorsque le locataire ne restitue pas le bien loué après la cessation du contrat.

Cette action est intentée devant le tribunal par le bailleur lorsque le locataire continue d'occuper le bien sans autorisation alors qu'il ne dispose plus du droit de l'occuper.

Principaux éléments de preuve

▷ contrat de bail

▷ notification de la résiliation du contrat ou preuve de son expiration

▷ documents établissant l'état d'occupation du bien
(photographies, état des accès, etc.)

Action relative à la prime commerciale dite gwolligeum

Cette action peut être engagée lorsque le bailleur a entravé la récupération de la prime commerciale dite gwolligeum ou y a porté atteinte de manière injustifiée.

En vertu de la Loi sur la protection des baux des locaux commerciaux, elle peut être intentée contre un bailleur ayant accompli l'un des actes suivants.

1. Exiger une prime commerciale du candidat à la nouvelle location présenté par le locataire ou recevoir une telle prime de ce candidat

2. Empêcher le candidat à la nouvelle location présenté par le locataire de verser la prime commerciale à ce dernier

3. Exiger du candidat à la nouvelle location présenté par le locataire un loyer et un dépôt de garantie manifestement excessifs au regard des impôts, des charges publiques, des loyers et dépôts de garantie des locaux commerciaux voisins et des autres charges afférentes au local commercial

4. Refuser, sans autre motif légitime, de conclure un contrat de bail avec le candidat à la nouvelle location présenté par le locataire

Il faut alors être en mesure d'établir qu'un préjudice réel a été causé par l'acte du bailleur décrit ci-dessus.

Principaux éléments de preuve

▷ projet de contrat ou protocole d'accord relatif à la prime commerciale

▷ documents établissant la solvabilité du nouveau locataire ainsi que son intention et sa capacité à remplir les obligations du locataire

▷ document ou décompte indiquant le montant et le détail de la prime commerciale

▷ messages, courriels, enregistrements ou autres éléments permettant de vérifier le refus du bailleur de conclure le contrat

▷ documents établissant le préjudice résultant de l'échec effectif de la récupération de la prime commerciale

Quelles preuves doivent être obtenues pour une action en justice ?
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4. Bail | Liste de vérification

Liste de vérification pour la conclusion d'un bail et l'action en restitution du dépôt de garantie

Lors de la conclusion d'un bail, il ne suffit pas de signer le contrat.

Une vérification attentive des éléments essentiels, tels que les parties au contrat, le rang des droits et les conditions d'opposabilité, peut permettre de prévenir de futurs litiges.

Élément à vérifier	Contenu et méthode de vérification
1. Vérification des parties	Vérifier, au moyen d'une pièce d'identité, d'un certificat des inscriptions au registre immobilier ou d'autres documents, que le bailleur est effectivement propriétaire et dispose du pouvoir de louer
2. Vérification de l'ordre de priorité des droits	En cas de contrat conclu par un mandataire, vérifier la procuration et la pièce d'identité
2. Vérification de l'ordre de priorité des droits	Virer impérativement le dépôt de garantie directement sur un compte au nom du bailleur
3. Fiche de vérification et d'information sur le bien objet du courtage	Avant de signer, lire attentivement le document et vérifier qu'il ne contient aucune omission ni information mensongère
	Vérifier qu'il correspond aux explications fournies par l'agent immobilier
4. Acquisition de l'opposabilité et du droit au paiement prioritaire	Déclaration d'emménagement au registre des résidents + obtention d'une date certaine obligatoires
	L'occupation et l'inscription au registre des résidents doivent être maintenues pendant toute la durée du bail pour que l'opposabilité et le droit au paiement prioritaire soient reconnus

Dispositif d'assistance par des avocats spécialisés en droit immobilier

Le cabinet compte des avocats enregistrés comme spécialistes en droit immobilier auprès de l'Association du barreau coréen, ainsi que des avocats spécialisés disposant d'au moins 10 ans d'expérience en moyenne.

Lorsqu'un préjudice concret résulte notamment de la non-restitution d'un dépôt de garantie, d'un retard dans la remise du bien ou d'un conflit relatif à une prime commerciale, une assistance juridique peut couvrir l'envoi d'un courrier avec certification de contenu, la demande de conciliation et la conduite d'une action en justice.

L'assistance d'un avocat spécialisé en droit immobilier peut contribuer à l'élaboration d'une stratégie adaptée à la situation.