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Action relative au gwonrigeum

2025.07.22

L’action relative au gwonrigeum, contrepartie versée au titre du transfert de la valeur commerciale en droit coréen, désigne un litige dans lequel le locataire réclame au bailleur des dommages-intérêts correspondant au gwonrigeum lorsqu’il a été privé de la possibilité de le récupérer ou a subi un préjudice dans un immeuble commercial.

1. Action relative au gwonrigeum | Notion de gwonrigeum

Explication par le Cabinet d'avocats Daeryun du concept de gwonrigeum

Dans le cadre d’une action relative au gwonrigeum, ce terme désigne la somme versée en contrepartie du transfert au nouveau locataire de valeurs patrimoniales corporelles et incorporelles constituées par le locataire grâce à son activité, notamment la clientèle, les avantages liés à l’emplacement, la réputation commerciale et le savoir-faire.

Définition juridique du gwonrigeum

Le « gwonrigeum » désigne, pour le locataire exerçant ou souhaitant exercer une activité dans un immeuble commercial, la contrepartie de la cession ou de la mise à disposition des valeurs patrimoniales corporelles et incorporelles constituées par les installations et équipements commerciaux, la clientèle, la réputation commerciale, le savoir-faire et l’emplacement du commerce (article 10-3, paragraphe 1, de la « Loi sur la protection des baux des immeubles commerciaux »).

Il s’agit d’une notion distincte du dépôt de garantie et du loyer.

Nature du contrat relatif au gwonrigeum

Le contrat relatif au gwonrigeum est un contrat civil conclu entre le locataire en place et le nouveau locataire (article 10-3, paragraphe 2, de la « Loi sur la protection des baux des immeubles commerciaux »).

Il a pour objet le versement d’une certaine somme par le nouveau locataire au locataire en place et la reprise de la valeur commerciale de l’activité.

Le bailleur n’est donc pas tenu de restituer le gwonrigeum, mais il ne doit pas entraver la possibilité pour le locataire de le récupérer.

2. Action relative au gwonrigeum | Cas dans lesquels une action est nécessaire

Conditions permettant d’introduire une action relative au gwonrigeum

Une action relative au gwonrigeum peut être introduite lorsque le bailleur entrave ou compromet de manière injustifiée la possibilité pour le locataire de récupérer le gwonrigeum.

L’article 10-4 de la « Loi de la République de Corée sur la protection des baux des immeubles commerciaux » interdit certains actes du bailleur. En cas de violation, le locataire peut réclamer des dommages-intérêts.

Actes du bailleur entravant la possibilité de récupérer le gwonrigeum

Avant ou après la fin du bail, le bailleur ne doit pas entraver de manière injustifiée l’opération relative au gwonrigeum conclue avec le nouveau locataire présenté par le locataire en place.

Les actes d’entrave suivants sont considérés comme portant atteinte à la possibilité de récupérer le gwonrigeum.

1. Exiger un gwonrigeum du candidat à la nouvelle location présenté par le locataire ou percevoir un gwonrigeum de ce candidat

2. Empêcher le candidat à la nouvelle location présenté par le locataire de verser le gwonrigeum à ce dernier

3. Exiger du candidat à la nouvelle location présenté par le locataire un loyer et un dépôt de garantie manifestement excessifs au regard des impôts et charges publiques afférents à l’immeuble commercial, des loyers et dépôts de garantie des immeubles commerciaux voisins et des montants correspondant aux autres charges

4. Refuser, sans autre motif légitime, de conclure un contrat de bail avec le candidat à la nouvelle location présenté par le locataire

En cas de préjudice

Si, du fait de l’entrave illicite du bailleur décrite ci-dessus, le locataire n’a effectivement pas pu récupérer le gwonrigeum et a subi un préjudice financier, il peut réclamer des dommages-intérêts au moyen d’une action relative au gwonrigeum (article 10-4, paragraphe 3, de la « Loi sur la protection des baux des immeubles commerciaux »).

L’étendue du préjudice susceptible d’être reconnue est la suivante.

▷ Le gwonrigeum que le locataire aurait pu recevoir du nouveau locataire

(Le montant est toutefois plafonné au montant le moins élevé entre le gwonrigeum proposé par le nouveau locataire et celui évalué à la date de fin du bail.)

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3. Action relative au gwonrigeum | Conditions et délai de l’action

Conditions et délai de l’action relative au gwonrigeum

L’introduction d’une action relative au gwonrigeum est soumise à certaines conditions légales. La demande doit également être formée dans le délai de prescription pour pouvoir bénéficier d’une protection juridique.

Conditions de recevabilité au fond de l’action

Pour introduire contre le bailleur une action en dommages-intérêts relative au gwonrigeum, le locataire doit remplir les conditions suivantes.

① Présentation d’un nouveau locataire
: le locataire doit présenter au bailleur un nouveau locataire pendant la période allant des 6 mois précédant l’expiration du contrat jusqu’à la date de celle-ci.

② Intention du nouveau locataire de verser le gwonrigeum
: le nouveau locataire présenté doit avoir l’intention de verser le gwonrigeum au locataire en place, et cette intention doit être clairement exprimée.

③ Existence d’un acte d’entrave du bailleur
: le bailleur doit avoir entravé la récupération du gwonrigeum, notamment en refusant sans motif légitime de conclure le contrat avec le nouveau locataire ou en exigeant un dépôt de garantie ou un loyer élevé.

④ Survenance effective d’un préjudice lié au gwonrigeum
: le locataire doit effectivement avoir subi un préjudice en raison de l’impossibilité de recevoir le gwonrigeum du nouveau locataire du fait de l’entrave du bailleur.

⑤ Lien de causalité
: un lien de causalité doit exister entre l’acte d’entrave du bailleur et le préjudice subi par le locataire au titre du gwonrigeum.

La preuve de ces conditions nécessite différents éléments, notamment des messages, des courriels, un projet de contrat, des enregistrements des échanges et une proposition relative au gwonrigeum.

Délai de prescription extinctive

Le délai légal dans lequel le locataire privé de la possibilité de récupérer le gwonrigeum peut introduire une action est le suivant.

▷ Dans les 3 ans suivant la date de fin du bail

: le droit de réclamer des dommages-intérêts au titre du gwonrigeum doit être exercé dans les 3 ans suivant la date de fin du bail. Passé ce délai, la demande ne peut plus être formée en raison de la prescription extinctive.

4. Action relative au gwonrigeum | Du point de vue du locataire

Méthode d’introduction et stratégie probatoire du locataire dans une action relative au gwonrigeum

Dans une action relative au gwonrigeum, le locataire doit alléguer et prouver que la récupération du gwonrigeum a été entravée. Il doit donc réunir suffisamment d’éléments déterminants et d’indices circonstanciels.

La charge de la preuve incombe principalement au locataire privé de la possibilité de récupérer le gwonrigeum. Il est donc important de préparer soigneusement les preuves avant l’action.

Structure de la preuve dans le cadre de l’action

Catégorie	Éléments à prouver
① Tentative de récupération du gwonrigeum	Le locataire a-t-il pris contact avec un nouveau locataire ou tenté de conclure un contrat relatif au gwonrigeum ?
② Existence d’un nouveau locataire approprié	Existait-il réellement un nouveau locataire disposé à verser le gwonrigeum ?
③ Acte d’entrave du bailleur	Le bailleur a-t-il refusé sans motif légitime de conclure un contrat avec le nouveau locataire ?
④ Survenance d’un préjudice	L’impossibilité de récupérer le gwonrigeum a-t-elle causé un préjudice ?

※ Le bailleur peut apporter la preuve contraire afin de démontrer que son refus du nouveau locataire reposait sur un motif légitime. Dans ce cas, les éléments contraires produits par le bailleur constituent également une question importante.

Principaux éléments de preuve

Le locataire qui prépare une action doit, dans la mesure du possible, réunir les documents suivants.

▶ Projet de contrat ou protocole relatif au gwonrigeum établi avec le nouveau locataire

▶ Justificatif du projet d’enregistrement de l’activité du nouveau locataire ou plan d’affaires
(afin de prouver notamment sa capacité à verser le dépôt de garantie et le loyer ainsi que son intention et sa capacité de remplir ses obligations de locataire)

▶ Document ou décompte indiquant le montant et la composition du gwonrigeum

▶ Messages, courriels, enregistrements ou autres éléments permettant d’établir le refus du bailleur de conclure le contrat

▶ Éléments permettant de prouver le préjudice résultant de l’impossibilité effective de récupérer le gwonrigeum

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5. Action relative au gwonrigeum | Du point de vue du bailleur

Moyens de défense du bailleur dans une action relative au gwonrigeum

Dans une action relative au gwonrigeum, le bailleur peut se défendre contre la demande de dommages-intérêts du locataire en prouvant que ses actes étaient justifiés ou en contestant les faits allégués par le locataire.

Il est notamment essentiel d’alléguer et de prouver que le refus du nouveau locataire reposait sur un motif légitime.

Stratégie de défense

Lorsqu’une action est engagée contre le bailleur pour entrave à la récupération du gwonrigeum, celui-ci peut se défendre de la manière suivante.

① Prouver que le locataire n’a entrepris aucune tentative de récupération du gwonrigeum
: le bailleur peut soutenir que le locataire n’a pas réellement présenté de nouveau locataire ou qu’aucun contrat relatif au gwonrigeum n’a été formé.

② Prouver que le nouveau locataire n’était pas un « candidat approprié »
: par exemple, si le nouveau locataire n’a pas une capacité suffisante pour verser le dépôt de garantie ou si son plan d’affaires est insuffisant et présente un risque d’arriérés de loyer, cela peut constituer un motif légitime de refus.

③ Prouver l’existence d’un motif légitime pour le bailleur
: le bailleur peut invoquer l’existence d’un « motif légitime » au sens de l’article 10-4, paragraphe 2, de la « Loi sur la protection des baux des immeubles commerciaux ».

Preuve d’un motif légitime

Si le refus de conclure le contrat avec le nouveau locataire reposait sur l’un des motifs légitimes suivants, le bailleur peut le prouver pour assurer sa défense dans le cadre de l’action.

▶ Lorsque le candidat à la nouvelle location présenté par le locataire n’a pas la capacité financière de verser le dépôt de garantie ou le loyer

▶ Lorsqu’il existe un risque que le candidat à la nouvelle location présenté par le locataire manque à ses obligations de locataire ou un autre motif sérieux rendant difficile le maintien du bail

▶ Lorsque l’immeuble commercial faisant l’objet du bail n’a pas été utilisé à des fins lucratives pendant au moins 1 an et 6 mois

▶ Lorsque le nouveau locataire choisi par le bailleur a conclu avec le locataire un contrat relatif au gwonrigeum et lui a versé celui-ci

Éléments de preuve

Comme indiqué ci-dessus, le bailleur peut également se défendre dans le cadre de l’action en opposant des arguments appropriés lorsqu’il disposait d’un motif légitime de refus ou que les allégations du locataire présentent des insuffisances.

Toutefois, les éléments de preuve suivants doivent être soigneusement préparés pour étayer efficacement cette défense.

Catégorie	Principaux éléments de preuve
Inaptitude du nouveau locataire	Rapport de solvabilité, attestation d’arriérés fiscaux, antécédents d’incidents financiers, etc.
Preuve d’une capacité financière insuffisante	Documents établissant l’insuffisance des fonds du nouveau locataire, attestation du solde bancaire, etc.
Absence de projet d’utilisation	Plan du bailleur relatif à l’utilisation future du local commercial, déclaration de changement d’usage, etc.
Confirmation du versement du gwonrigeum par un tiers	Contrat, justificatif de virement ou autre document établissant qu’un tiers a effectivement versé le gwonrigeum au locataire en place

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6. Action relative au gwonrigeum | Liste de contrôle

Liste de contrôle de la preuve dans une action relative au gwonrigeum

Lors de la préparation d’une action relative au gwonrigeum, il est important de vérifier méthodiquement l’existence d’une entrave à sa récupération, la survenance du préjudice et les éléments de preuve disponibles.

Le tableau ci-dessous récapitule les principaux éléments à vérifier lors de la préparation de l’action.

Catégorie	Points à vérifier
Existence d’un contrat relatif au gwonrigeum	Vérifier si un contrat relatif au gwonrigeum a été conclu entre le locataire en place et le nouveau locataire
Tentative de récupération du gwonrigeum	Vérifier si le locataire a tenté de récupérer le gwonrigeum auprès du nouveau locataire
Acte d’entrave du bailleur	Vérifier si le bailleur a entravé sans motif légitime la possibilité de récupérer le gwonrigeum
Aptitude du nouveau locataire	Vérifier si le nouveau locataire dispose d’une capacité suffisante pour verser le dépôt de garantie et le loyer
Survenance d’un préjudice	Vérifier si le locataire a effectivement subi un préjudice faute d’avoir pu récupérer le gwonrigeum
Obtention des éléments de preuve	Vérifier si les éléments de preuve pertinents, tels que les contrats, les messages, les courriels et les enregistrements, ont été réunis

Dispositif d’assistance par des avocats spécialisés en droit immobilier

Le cabinet compte plusieurs avocats spécialisés en droit immobilier inscrits en cette qualité auprès de l’Association du barreau de la République de Corée, ainsi que des avocats spécialisés ayant en moyenne au moins 10 ans d’expérience.

Une assistance juridique adaptée à chaque affaire peut être fournie, notamment pour les demandes de dommages-intérêts fondées sur l’entrave du bailleur à la récupération du gwonrigeum, la défense contre une demande injustifiée du locataire relative au gwonrigeum, la rédaction des contrats et l’élaboration d’une stratégie de collecte des preuves.

Lorsque la conduite de l’ensemble de la procédure s’avère difficile, l’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier peut contribuer à un déroulement plus précis et plus rapide de la procédure.