Action en partage d’un bien indivis

Lorsque le bien immobilier fait partie d’une succession, les cohéritiers en héritent sous la forme de quotes-parts indivises.

Si les héritiers ne parviennent pas à convenir d’un partage amiable, le bien reste en indivision et chacun d’eux peut engager une action en justice aux fins de partage du bien indivis.

En particulier, lorsqu’un bien immobilier est difficile à diviser matériellement, le tribunal examine si un partage en nature est possible. Dans le cas contraire, il procède à la liquidation par une vente aux enchères suivie du partage du prix.

Après l’acquisition conjointe d’un bien immobilier, notamment à des fins d’investissement, une action en partage d’un bien indivis peut s’avérer nécessaire lorsqu’un différend survient entre les indivisaires en raison de divergences d’opinions ou de difficultés concernant la disposition du bien.

Des désaccords peuvent notamment survenir entre investisseurs au sujet de la répartition des revenus ou du moment de la cession, ce qui rend souvent difficile, en pratique, le maintien de la détention commune.

Le droit de demander le partage d’un bien indivis est reconnu à tous les indivisaires.

Chacun peut agir seul, sans devoir obtenir le consentement des autres indivisaires. La demande de partage demeure valable même si ceux-ci s’y opposent.

Le droit de demander le partage d’un bien indivis peut être exercé à tout moment. En vertu de l’article 268 de la Loi civile de la République de Corée, une convention interdisant le partage est valable dès lors que sa durée ne dépasse pas 5 ans.

Toutefois, si une convention ou une disposition légale interdit le partage pendant une période déterminée, aucune action ne peut être engagée durant cette période.

Les indivisaires peuvent convenir d’interdire le partage pendant une durée maximale de 5 ans. Une action peut de nouveau être engagée à l’expiration de cette période.

En pratique, ce type de convention est notamment utilisé pour les biens immobiliers ou les locaux commerciaux détenus aux fins d’une activité commune.

Le partage en nature consiste à diviser matériellement le bien indivis afin que chaque indivisaire devienne l’unique propriétaire de la partie qui lui est attribuée.

Il s’agit du mode de principe du partage d’un bien indivis, envisagé en priorité lorsque le bien peut être divisé sans être endommagé.

Le partage avec compensation financière consiste à attribuer une partie du bien en nature à certains indivisaires et à régler en numéraire les quotes-parts des autres.

Également appelé partage mixte, il constitue une solution de compromis visant à préserver une valeur déterminée.

Toutefois, ce mode de partage n’est admis que lorsqu’un partage en nature est possible, mais nécessite un règlement des quotes-parts. Tout retard de paiement peut entraîner un nouveau différend.

Le partage par vente aux enchères consiste à vendre de force le bien indivis aux enchères et à répartir le prix de vente entre les indivisaires selon leurs quotes-parts.

Le tribunal retient cette solution lorsque le partage en nature est impossible ou qu’il réduirait considérablement la valeur du bien indivis.

Pour engager une action en justice aux fins de partage d’un bien indivis, il convient de rédiger une requête introductive comportant les éléments suivants.

Pour une action en partage portant sur un bien immobilier, le tribunal compétent est celui du lieu où se trouve le bien.

Le tribunal fixe une date d’audience afin d’entendre les arguments des deux parties et d’examiner les preuves.

Si nécessaire, il peut ordonner une expertise afin d’évaluer le bien immobilier.

Le tribunal rend son jugement en retenant l’une des différentes modalités possibles, notamment le partage en nature, le partage avec compensation financière ou le partage par vente aux enchères.

Lorsque le jugement devient définitif, les indivisaires acquièrent notamment la propriété exclusive des parties qui leur sont attribuées.

Ils doivent alors faire inscrire les droits de propriété résultant du partage selon la procédure d’enregistrement applicable.

En principe, l’inscription du transfert de propriété résultant du partage d’un bien indivis doit faire l’objet d’une demande conjointe.

Ainsi, toutes les parties au transfert doivent demander conjointement l’inscription (article 23, paragraphe 1, de la Loi de la République de Corée sur l’enregistrement immobilier).

Toutefois, lorsqu’un jugement rendu dans une action en partage d’un bien indivis est devenu définitif ou qu’une transaction judiciaire a été conclue, l’indivisaire concerné peut demander seul l’inscription du transfert de propriété en joignant le jugement définitif ou le procès-verbal de transaction judiciaire.

Pour demander l’inscription du transfert de propriété, il convient de joindre à la demande l’ensemble des documents énumérés ci-dessous.

L’inscription du transfert de propriété résultant du partage d’un bien indivis peut être demandée en ligne ou directement sur place.

La demande électronique peut être effectuée directement par la partie concernée ou, en son nom, par un avocat ou un agent juridique coréen spécialisé dans les formalités d’enregistrement.

Le cabinet compte des avocats inscrits auprès de l’Association du barreau coréen en qualité de spécialistes en droit immobilier, ainsi que des avocats disposant en moyenne d’au moins 10 ans d’expérience professionnelle.

Il peut fournir une assistance juridique couvrant l’ensemble de la procédure, depuis l’examen du bien-fondé de la demande de partage et la conception de ses modalités jusqu’à l’introduction de l’action en cas d’échec des négociations et à l’exécution du jugement.

Lorsque la gestion de l’ensemble de la procédure sans assistance s’avère difficile, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier peut contribuer à son déroulement précis et diligent.