Finance immobilière

Les titres adossés à des actifs (ABS) sont des titres émis sur le fondement d’actifs déterminés et peuvent être structurés selon les modalités suivantes.

① Structure reposant sur une société ad hoc de titrisation (SPC)

Le détenteur des actifs les transfère à une SPC, qui émet des titres adossés à ces actifs. Le produit généré par les actifs sert ensuite à verser aux investisseurs le capital et les intérêts.

② Structure fiduciaire

Le détenteur des actifs confie les actifs à titriser à une société fiduciaire, qui émet des titres garantis par ceux-ci.

③ Levée préalable des capitaux d’investissement

Cette structure consiste à lever d’abord des capitaux auprès d’investisseurs, puis à les utiliser pour acquérir des actifs et émettre des titres.

④ Titrisation secondaire

Cette méthode consiste à titriser de nouveau des actifs ou des titres déjà titrisés afin d’émettre de nouveaux ABS.

Les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles (MBS) permettent aux établissements financiers de convertir en liquidités les créances hypothécaires résidentielles qu’ils détiennent, en les cédant ou en les titrisant.

Une créance hypothécaire résidentielle désigne ici une créance garantie par une hypothèque constituée au titre d’un prêt destiné à l’achat ou à la construction d’un logement.

L’émission et la vente aux investisseurs de titres adossés à ces créances permettent ainsi de rendre liquides des actifs immobiliers.

Le financement de projet (PF) est une technique financière qui, dans les projets de développement de grande ampleur, utilise la rentabilité future du projet lui-même comme fondement de la levée de fonds.

Contrairement aux méthodes traditionnelles fondées sur la solvabilité ou les actifs de l’opérateur, l’investissement des établissements financiers repose sur la viabilité économique et la structure des revenus du projet de développement.

Cette technique est fréquemment utilisée dans le développement immobilier. En République de Corée, elle est toutefois souvent associée à une garantie de l’entreprise de construction ou à une clause de reprise de dette, de sorte que sa structure diffère quelque peu de celle d’un financement de projet pur.

Son utilisation s’étend néanmoins progressivement comme moyen d’accroître la souplesse du financement et de répartir les risques du projet.

Le financement de projet exige de coordonner des intérêts complexes dans le cadre d’une levée de fonds de grande ampleur.

Une structuration méthodique du montage financier, notamment par la constitution d’une société de financement de projet (PFV), la création d’un fonds et la conclusion de contrats de garantie, facilite la mobilisation des fonds et la répartition des risques.

En particulier, dans les projets d’infrastructures SOC et les projets d’investissement privé, une préparation juridique clarifiant la structure de coopération entre les secteurs public et privé est indispensable.

De l’accord de coopération conclu au début du projet aux contrats de construction, de sous-traitance et d’exploitation, un examen précis des contrats constitue un élément fondamental de la prévention des litiges.

L’ambiguïté des clauses contractuelles ou le manque de clarté quant à l’étendue des responsabilités peuvent entraîner des litiges ultérieurs.

Un examen juridique spécialisé permet de clarifier les droits et obligations et de renforcer la stabilité du projet.

L’acquisition du terrain et les procédures d’autorisation constituent une étape durant laquelle des contraintes réglementaires ou fiscales imprévues peuvent perturber le calendrier du projet.

Un examen préalable approfondi de la réglementation et des procédures applicables peut contribuer à prévenir des coûts inutiles et des retards administratifs.

Une gestion méthodique des autorisations constitue le fondement d’une mise en œuvre fluide et d’un achèvement du projet dans de bonnes conditions.

Pour les investissements immobiliers en République de Corée comme à l’étranger, la charge fiscale et la réglementation des changes influent fortement sur la rentabilité de l’investissement.

Une structuration adaptée au droit fiscal et à l’investissement peut réduire les coûts ainsi que le risque de litiges juridiques.

Une structuration spécialisée est indispensable pour les opérations complexes, notamment celles portant sur des fonds immobiliers étrangers ou des financements d’acquisition.

Lorsque le projet entre dans sa phase de mise en œuvre, divers documents juridiques sont nécessaires, notamment des conventions d’exécution, des accords de cession des droits de réalisation du projet et des contrats d’exploitation.

La définition précise des droits, des obligations et de l’étendue des responsabilités dans chaque contrat influe directement sur la réduction des risques du projet.

Une gestion méthodique des documents et leur examen juridique contribuent à la confiance des investisseurs et à la stabilité de l’exploitation du projet.