La dette d’un seul copreneur peut-elle réduire mon dépôt de garantie ? Arrêt de la Cour suprême précisant la portée de la saisie et de l’ordonnance de transfert

Principales questions soulevées dans cette affaire

La juridiction d’appel avait relevé que, parmi les copreneurs, le tiers était la personne qui exploitait effectivement l’établissement.

Elle en avait déduit que l’accord de déduction conclu par le tiers avec le bailleur produisait également effet à l’égard des autres copreneurs.

Elle avait aussi considéré que, dès lors qu’une partie de la créance en restitution du dépôt de garantie locatif avait été transférée au créancier bénéficiaire de l’ordonnance à la suite de la saisie et de l’ordonnance de transfert visant le tiers, la créance en restitution que les autres copreneurs pouvaient exercer était réduite à due concurrence.

Une créance indivisible est reconnue lorsque son objet ne peut être aisément divisé aux fins de son exercice, en raison de sa nature ou de la volonté des parties.

L’article 409 de la Loi civile prévoit que, même en présence de plusieurs créanciers, chacun d’eux peut demander l’exécution intégrale de la créance.

Le débiteur peut également éteindre sa dette envers tous les créanciers en exécutant intégralement son obligation au profit de l’un d’eux.

Le régime des créances indivisibles vise ainsi à faciliter l’exercice des droits même lorsque la créance peut difficilement être divisée.

Le titulaire d’une créance indivisible peut demander l’exécution de l’intégralité de la créance, sans être limité à sa quote-part interne.

Toutefois, la faculté de demander l’exécution intégrale ne l’autorise pas à disposer librement des droits des autres créanciers.

Lorsqu’une relation associative est constituée, le patrimoine de l’association relève de la quasi-propriété collective de l’ensemble de ses membres au sens du droit coréen.

Contrairement aux biens ordinaires détenus en indivision, les biens relevant de cette quasi-propriété collective sont administrés et cédés dans le cadre de l’objet de l’association, et l’exercice indépendant des droits par chaque membre peut être soumis à certaines restrictions.

À l’inverse, une créance indivisible appartient à chacun des créanciers, lesquels peuvent en demander l’exécution intégrale dans les limites prévues par la loi.

Il est donc important de déterminer si la créance en restitution du dépôt de garantie locatif des copreneurs constitue un élément du patrimoine de l’association ou une créance indivisible, car cette qualification peut modifier l’étendue de l’exercice des droits et les effets de l’exécution forcée.

La juridiction d’appel avait estimé que l’accord de déduction produisait également effet à l’égard des autres copreneurs, compte tenu notamment du fait que le tiers avait effectivement exploité le restaurant.

La Cour suprême n’a toutefois pas retenu cette appréciation.

Elle a considéré que, même si le titulaire d’une créance indivisible peut demander l’exécution intégrale de celle-ci, il ne dispose pas pour autant du pouvoir de céder ou de modifier arbitrairement les droits des autres créanciers.

En outre, l’accord de déduction litigieux englobait des dettes liées à l’exploitation du restaurant qui n’étaient pas directement rattachées au contrat de bail. La Cour a jugé qu’il était difficile d’affirmer que ces dettes étaient nécessairement garanties par le dépôt de garantie locatif.

La Cour suprême a jugé que, même si l’un des copreneurs conclut avec le bailleur un accord relatif au décompte du dépôt de garantie, les effets de cet accord ne peuvent être étendus à l’ensemble des copreneurs, sauf s’il est établi que les autres lui avaient conféré un pouvoir de représentation distinct ou avaient ratifié ultérieurement l’accord.

La juridiction d’appel avait estimé que, dès lors qu’une partie de la créance en restitution du dépôt de garantie locatif de l’un des copreneurs avait été transférée au créancier bénéficiaire de l’ordonnance, la créance en restitution susceptible d’être exercée par les autres copreneurs devait être réduite à due concurrence.

La Cour suprême a toutefois jugé que la saisie et l’ordonnance de transfert ne produisaient effet qu’à l’égard du débiteur saisi.

Elle a considéré que, lorsqu’une saisie et une ordonnance de transfert sont prononcées en prenant pour débiteur saisi l’un des titulaires d’une créance indivisible, la créance de ce dernier est transférée au créancier bénéficiaire de l’ordonnance, sans que cet effet s’étende aux autres titulaires de la créance indivisible qui ne sont pas débiteurs saisis.

Les autres copreneurs peuvent donc, même après la saisie et l’ordonnance de transfert, continuer à demander au bailleur l’exécution intégrale de la créance en restitution du dépôt de garantie locatif, dans les mêmes conditions qu’auparavant.

La Cour suprême s’est également prononcée sur la modification des rapports juridiques après que l’ordonnance de transfert est devenue définitive.

Lorsque cette ordonnance devient définitive, la créance détenue par le débiteur saisi est transférée au créancier bénéficiaire. L’étendue de la créance en restitution du dépôt de garantie locatif détenue par l’ensemble des copreneurs n’en est toutefois pas réduite.

« La saisie et l’ordonnance de transfert ne produisant aucun effet à l’égard des autres titulaires de la créance indivisible qui ne sont pas débiteurs saisis, l’attribution de leur créance ne s’en trouve pas modifiée. »

La Cour suprême a ainsi considéré que le créancier bénéficiaire de l’ordonnance acquérait, à la place du copreneur initial, la qualité de titulaire de la créance indivisible dans la limite du montant qui lui avait été transféré.

Il convient donc de comprendre que le contenu du droit n’est pas modifié, mais que la personne qui en est titulaire change.

La Cour a par conséquent jugé que la seule existence d’une saisie et d’une ordonnance de transfert visant l’un des copreneurs ne permettait pas de considérer que la créance en restitution du dépôt de garantie des autres copreneurs était également réduite.

Cet arrêt confirme que, lorsque la créance en restitution du dépôt de garantie locatif des copreneurs constitue une créance indivisible, la relation juridique concernant l’un d’eux ne limite pas nécessairement les droits des autres copreneurs.

Dans le cadre d’un bail conclu par plusieurs preneurs, même s’il existe un accord de décompte ou de déduction sur le dépôt de garantie conclu entre le bailleur et l’un des copreneurs, il convient donc de vérifier si les autres copreneurs y ont consenti ou si un pouvoir de représentation valable avait été conféré.

De plus, une saisie et une ordonnance de transfert visant l’un des copreneurs ne produisent aucun effet à l’égard des autres. Il est par conséquent nécessaire de distinguer les droits du copreneur concerné par la saisie de ceux des copreneurs qui ne le sont pas.

Lorsqu’une créance en restitution du dépôt de garantie détenue par des copreneurs est en cause, il apparaît ainsi nécessaire d’examiner en priorité sa nature juridique et l’attribution des droits à chacun des copreneurs, plutôt que leurs quotes-parts d’investissement ou leurs rapports internes de décompte.

Cet arrêt montre qu’un accord conclu avec un seul copreneur ne suffit pas à régler les rapports relatifs à la restitution du dépôt de garantie pour l’ensemble des copreneurs.

Lorsqu’il conclut un accord concernant la déduction ou le décompte du dépôt de garantie, le bailleur doit donc vérifier si le copreneur concerné est habilité à représenter les autres et si tous les copreneurs ont donné leur consentement.

En outre, même lorsqu’une saisie et une ordonnance de transfert visent certains copreneurs, les droits des autres peuvent subsister séparément. Il convient dès lors de distinguer l’étendue des droits des personnes concernées par la saisie de celle des droits des personnes qui ne le sont pas.

Selon cet arrêt, la saisie et l’ordonnance de transfert visant un seul copreneur ne permettent pas de saisir l’intégralité de la créance en restitution du dépôt de garantie locatif détenue par l’ensemble des copreneurs.

En effet, l’ordonnance de transfert ne produit effet qu’à l’égard du débiteur saisi et n’affecte pas les droits des autres copreneurs.

Lorsque la créance en restitution du dépôt de garantie des copreneurs fait l’objet d’une mesure d’exécution, il convient donc d’examiner si elle constitue une créance indivisible, combien de personnes sont copreneurs et comment les droits attribués à chacun d’eux sont structurés.

En particulier, lorsque l’exécution ne porte que sur la créance de l’un des copreneurs, il faut tenir compte du fait que les droits acquis par le créancier bénéficiaire de l’ordonnance de transfert restent limités à la position juridique du débiteur saisi.

Dans une telle situation, même lorsqu’un accord a été conclu par l’un des copreneurs, il convient de vérifier en priorité si les autres copreneurs y ont consenti ou s’il existait un pouvoir de représentation.

Lorsqu’une saisie et une ordonnance de transfert ont été prononcées, il est également nécessaire de distinguer les droits du copreneur concerné par la mesure d’exécution de ceux des autres copreneurs.

En particulier, lors de la restitution du dépôt de garantie, la manière dont les droits externes à l’égard du bailleur ont été constitués peut être plus importante que les quotes-parts d’investissement ou les rapports internes de décompte. Il convient donc d’examiner conjointement les circonstances de la conclusion du contrat, la répartition de la charge du dépôt de garantie et l’existence d’une délégation de pouvoirs.

Les litiges immobiliers ne peuvent être résolus par le seul examen des relations contractuelles. Ils nécessitent l’analyse conjointe de différentes règles de droit concernant notamment le droit des obligations, l’exécution forcée, le pouvoir de représentation et les droits des copreneurs.

En particulier, lorsque la créance en restitution du dépôt de garantie d’un copreneur est en cause, la portée des effets de l’accord de déduction, de la saisie et de l’ordonnance de transfert peut varier selon la nature juridique de la créance. Un examen juridique adapté aux circonstances de chaque affaire est donc important.

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