CONTENTS
- 1. Présentation de l’affaire relative au litige sur la restitution du dépôt de garantie locative
- - Principale question juridique de l’affaire
- 2. Relation établie par la Cour suprême entre la déduction du dépôt de garantie et l’ordonnance de saisie et de recouvrement
- - Fonction de garantie du dépôt de garantie locative
- - Étendue des dettes garanties par le dépôt de garantie locative
- - Principe de déduction de plein droit du dépôt de garantie
- - Effets de l’ordonnance de saisie et de recouvrement portant sur une créance de loyers
- - Relation entre l’ordonnance de saisie et de recouvrement et la déduction du dépôt de garantie
- 3. Critères de décompte du dépôt de garantie établis par la Cour suprême
- - Synthèse des principaux éléments de l’arrêt
- - Points à vérifier lors du décompte du dépôt de garantie locative
- 4. Litiges relatifs au dépôt de garantie locative : l’utilité de l’assistance d’un avocat en droit immobilier
- - Questions à examiner dans un litige relatif à la restitution du dépôt de garantie
- - Assistance du Cabinet d’avocats Daeryun
1. Présentation de l’affaire relative au litige sur la restitution du dépôt de garantie locative
Cette affaire concernait l’étendue de la restitution du dépôt de garantie dans le cadre d’une action engagée par le bailleur contre les locataires afin d’obtenir la remise de la possession de l’immeuble.
Les locataires avaient accumulé des loyers impayés pendant une longue période. Le bailleur avait résilié le bail en raison du non-paiement d’au moins 2 échéances de loyer, puis la question du décompte du dépôt de garantie s’était posée à la fin du bail.
Or, un créancier tiers avait obtenu du tribunal une ordonnance de saisie et de recouvrement portant sur la créance de loyers détenue par le bailleur.
Les locataires soutenaient donc que les loyers dus après la signification de l’ordonnance de saisie et de recouvrement ne pouvaient plus être réclamés par le bailleur ni déduits du dépôt de garantie.
Le bailleur soutenait au contraire que le dépôt de garantie locative avait été versé pour garantir les loyers impayés et que, tant qu’aucun recouvrement effectif n’avait eu lieu, ceux-ci devaient être déduits lors du décompte du dépôt.
Principale question juridique de l’affaire
La principale question soulevée dans cette affaire était la suivante.
« Même lorsqu’une ordonnance de saisie et de recouvrement a été rendue à l’égard d’une créance de loyers, le bailleur peut-il déduire du dépôt de garantie les loyers impayés qui n’ont pas été recouvrés ? »
Les locataires soutenaient que l’ordonnance de saisie et de recouvrement avait placé la créance de loyers sous le contrôle de son titulaire aux fins du recouvrement, de sorte que le bailleur ne pouvait pas en tenir compte lors du décompte du dépôt de garantie.
Le bailleur considérait au contraire que l’ordonnance de saisie et de recouvrement et la fonction de garantie du dépôt constituaient deux questions distinctes. Selon lui, les loyers impayés qui n’avaient pas été effectivement recouvrés demeuraient des dettes garanties par le dépôt.
La Cour suprême a tranché cette question en se fondant sur la nature juridique du dépôt de garantie locative et sur le principe de déduction du dépôt établi par sa jurisprudence antérieure.
2. Relation établie par la Cour suprême entre la déduction du dépôt de garantie et l’ordonnance de saisie et de recouvrement
Dans cette affaire, la Cour suprême s’est attachée davantage à la fonction du dépôt de garantie locative qu’à l’ordonnance de saisie et de recouvrement elle-même.
Elle a d’abord examiné les principes régissant le décompte du dépôt de garantie à la fin du bail, puis a recherché si ces principes pouvaient également s’appliquer en présence d’une ordonnance de saisie et de recouvrement.
Fonction de garantie du dépôt de garantie locative
Arrêt 2004다56554, notamment, rendu le 2004. 12. 23. par la Cour suprême de la République de Corée
« Le dépôt de garantie versé dans le cadre d’un bail immobilier garantit l’ensemble des dettes du locataire nées du bail, notamment les dettes de loyers et les dettes de dommages-intérêts résultant de la perte ou de la détérioration du bien loué. »
Dans cette affaire, la Cour suprême a commencé par examiner la nature juridique du dépôt de garantie locative.
Celui-ci n’est pas seulement une somme restituée après la fin du bail. Il est également versé afin de garantir les différentes dettes incombant au locataire.
Par conséquent, lorsque le locataire doit des loyers impayés ou est tenu à des dommages-intérêts en raison de la détérioration du bien loué, ces dettes sont garanties par le dépôt.
La Cour suprême a considéré que cette fonction de garantie subsistait jusqu’à la fin de la relation locative.
Étendue des dettes garanties par le dépôt de garantie locative
La Cour suprême a jugé que le dépôt de garantie locative ne garantissait pas seulement une dette déterminée, mais plusieurs dettes nées de la relation locative.
Les principales dettes garanties par le dépôt sont les suivantes.
▶ Dettes de dommages-intérêts résultant de la perte ou de la détérioration du bien loué
▶ Dettes résultant de l’inexécution de l’obligation de remise en état
▶ Autres dettes pécuniaires nées de la relation locative
Dans cette affaire, la Cour suprême a considéré que, malgré l’existence d’une ordonnance de saisie et de recouvrement portant sur la créance de loyers, les loyers impayés non recouvrés demeuraient des dettes du locataire.
Elle a donc jugé que ces loyers impayés relevaient toujours des dettes garanties par le dépôt de garantie locative et pouvaient être déduits lors du décompte effectué après la fin du bail.
Principe de déduction de plein droit du dépôt de garantie
Arrêt 2004다56554, notamment, rendu le 2004. 12. 23. par la Cour suprême de la République de Corée
« Après la fin de la relation locative, le montant correspondant aux dettes garanties est, sauf circonstances particulières, déduit de plein droit du dépôt de garantie lors de la restitution du bien, sans qu’une déclaration de volonté distincte soit nécessaire. »
La Cour suprême a considéré qu’à la fin du bail et lors de la restitution du bien loué, les dettes du locataire étaient prises en compte de plein droit dans le décompte du dépôt de garantie.
En d’autres termes, même si le bailleur ne déclare pas séparément son intention de procéder à une compensation ou à une déduction, le montant des dettes garanties, telles que les loyers impayés, est déduit du dépôt lorsqu’elles existent.
Le dépôt restitué après la fin du bail correspond donc non pas à l’intégralité du dépôt prévu au contrat, mais à son montant après déduction des dettes garanties, notamment des loyers impayés.
Dans cette affaire également, la Cour suprême a appliqué ce principe de déduction de plein droit et jugé que les loyers impayés non recouvrés pouvaient être déduits lors du décompte du dépôt.
Effets de l’ordonnance de saisie et de recouvrement portant sur une créance de loyers
L’ordonnance de saisie et de recouvrement relève d’une procédure d’exécution forcée permettant à un créancier de saisir une créance de son débiteur. En principe, le tiers saisi doit effectuer le paiement au titulaire du droit de recouvrement et le débiteur ne peut plus disposer librement de la créance concernée.
Dans cette affaire, les locataires soutenaient que, dès lors que l’ordonnance de saisie et de recouvrement portant sur la créance de loyers du bailleur avait été signifiée, les loyers relevaient des droits du titulaire du recouvrement et ne pouvaient donc pas être pris en compte par le bailleur lors du décompte du dépôt de garantie.
La Cour suprême a toutefois considéré que la seule existence de l’ordonnance de saisie et de recouvrement n’éteignait pas la dette de loyers elle-même.
Tant qu’aucun recouvrement effectif n’avait eu lieu, cette dette subsistait et pouvait relever des dettes garanties par le dépôt à la fin du bail.
Relation entre l’ordonnance de saisie et de recouvrement et la déduction du dépôt de garantie
Arrêt 2004다56554, notamment, rendu le 2004. 12. 23. par la Cour suprême de la République de Corée
« Lorsque le bien est restitué à la fin du bail, le montant correspondant aux créances de loyers qui subsistent sans avoir été recouvrées jusqu’à cette date est également déduit de plein droit du dépôt de garantie locative. »
La Cour suprême a jugé que lorsque le bail prenait fin avant que le titulaire du recouvrement ait effectivement reçu le paiement, les loyers impayés subsistants devaient également être pris en compte lors du décompte du dépôt de garantie.
Cela signifie que la fonction de garantie du dépôt ne disparaît pas du seul fait de l’existence d’une ordonnance de saisie et de recouvrement.
La Cour suprême a ainsi distingué l’ordonnance de saisie et de recouvrement portant sur la créance de loyers de la fonction de garantie du dépôt de garantie locative. Elle a jugé que les loyers impayés non recouvrés pouvaient être déduits du dépôt.
3. Critères de décompte du dépôt de garantie établis par la Cour suprême
Cet arrêt illustre l’étendue du maintien de la fonction de garantie du dépôt de garantie locative lorsqu’une ordonnance de saisie et de recouvrement porte sur la créance de loyers.
La Cour suprême n’a notamment pas assimilé l’existence de l’ordonnance de saisie et de recouvrement à la question du décompte du dépôt de garantie.
Elle a considéré que l’étendue de la restitution du dépôt devait être déterminée en fonction du recouvrement effectif ou non de la créance et des dettes subsistant à la date de la fin du bail.
Il ressort ainsi de cet arrêt que, lors du décompte du dépôt après la fin du bail, il convient de vérifier non seulement l’existence de l’ordonnance de saisie et de recouvrement, mais également si la créance a effectivement été recouvrée et si des dettes non réglées subsistent.
Synthèse des principaux éléments de l’arrêt
Cet arrêt précise que la seule circonstance qu’une ordonnance de saisie et de recouvrement ait été rendue n’exclut pas le droit du bailleur de procéder à une déduction sur le dépôt de garantie.
Il confirme également que, même en présence d’une ordonnance de recouvrement, les loyers impayés demeurent des dettes garanties par le dépôt de garantie locative tant qu’aucun recouvrement effectif n’a eu lieu.
La Cour suprême a ainsi déterminé les droits respectifs des parties en se fondant sur la nature juridique et la fonction de garantie du dépôt. Elle a précisé que, lors du décompte, l’existence effective de la dette et son recouvrement importaient davantage que la seule saisie de la créance.
Points à vérifier lors du décompte du dépôt de garantie locative
Même lorsqu’une ordonnance de saisie et de recouvrement porte sur la créance de loyers, le bailleur doit vérifier si un recouvrement effectif a eu lieu.
En effet, si des loyers impayés n’ont pas été recouvrés, leur montant peut être déduit lors du décompte du dépôt de garantie.
Pour le locataire également, la seule existence d’une ordonnance de saisie et de recouvrement ne suffit pas nécessairement à déterminer l’étendue de la restitution du dépôt.
Il convient également de vérifier si des loyers impayés ou des dettes de dommages-intérêts subsistent à la date de la fin du bail.
Le titulaire du recouvrement doit lui aussi tenir compte du fait que l’obtention d’une ordonnance de saisie et de recouvrement n’entraîne pas immédiatement le recouvrement de toutes les créances.
Si le bail prend fin avant tout recouvrement effectif, la question du décompte du dépôt peut également se poser. Il convient donc d’examiner conjointement la procédure de recouvrement de la créance et l’évolution de la relation locative.
4. Litiges relatifs au dépôt de garantie locative : l’utilité de l’assistance d’un avocat en droit immobilier
Un litige relatif à la restitution d’un dépôt de garantie locative ne se résout pas sur la seule base du montant de ce dépôt.
L’étendue de sa restitution peut varier selon l’existence de loyers impayés, la date de la fin du bail, l’état d’avancement de l’ordonnance de saisie et de recouvrement et le recouvrement effectif ou non de la créance.
En particulier, lorsqu’une procédure d’exécution forcée portant sur une créance de loyers est en cours, les droits respectifs du bailleur, du locataire et du titulaire du recouvrement peuvent être étroitement imbriqués. Il est donc nécessaire d’examiner globalement les rapports juridiques concernés avant le décompte du dépôt.
Questions à examiner dans un litige relatif à la restitution du dépôt de garantie
En cas de litige relatif à la restitution du dépôt de garantie, il convient de vérifier non seulement l’existence d’une ordonnance de saisie et de recouvrement, mais aussi le recouvrement effectif ou non de la créance et l’étendue des dettes subsistant à la date de la fin du bail.
En outre, les droits respectifs des parties peuvent varier selon les dettes déduites lors du décompte du dépôt et le fondement de chaque déduction. Il est donc nécessaire d’examiner l’ensemble des documents pertinents.
Assistance du Cabinet d’avocats Daeryun
▶ Détermination de l’attribution des droits et élaboration d’une stratégie de réponse dans les affaires faisant l’objet de procédures d’exécution forcée, telles qu’une ordonnance de saisie et de recouvrement de créances de loyers, une ordonnance d’attribution de créance ou une saisie de créance
▶ Prise en charge des litiges relatifs au décompte du dépôt de garantie entre bailleur, locataire et créancier, ainsi que des actions en restitution du dépôt de garantie
▶ Analyse des créances et des dettes relatives aux baux commerciaux, aux baux d’immeubles et aux baux portant sur des biens immobiliers de rendement, ainsi que fourniture de conseils juridiques
▶ Assistance juridique globale concernant le décompte du dépôt de garantie après la fin du bail, la compensation, l’exécution forcée et le recouvrement des créances
L’avocat en droit immobilier examine de manière globale non seulement le contrat de bail lui-même, mais aussi le droit des obligations, le droit de l’exécution forcée et les règles relatives aux dommages-intérêts applicables au décompte du dépôt de garantie, afin d’analyser les rapports juridiques entre les parties.
Daeryun, classé au 9e rang des cabinets d’avocats en République de Corée selon les déclarations de taxe sur la valeur ajoutée déposées en 2025 auprès du Service national des impôts de la République de Corée, réunit des avocats intervenant en droit immobilier, en droit de la construction et en contentieux civil afin de fournir des services juridiques globaux concernant notamment les litiges relatifs à la restitution des dépôts de garantie locative, les litiges relatifs aux baux commerciaux et l’exécution des créances.
Si un examen juridique est nécessaire concernant la déduction des loyers impayés lors du décompte du dépôt de garantie, les effets d’une ordonnance de saisie et de recouvrement ou l’étendue de la restitution du dépôt de garantie, une consultation avec un 🔗avocat en droit immobilier permettra d’examiner les mesures concrètes à envisager.
