CONTENTS
- 1. Présentation du litige relatif au transfert d’un immeuble commercial et à la restitution du dépôt de garantie du bail
- - Décision de la juridiction inférieure
- 2. Fondement juridique de la succession de l’acquéreur d’un immeuble commercial dans la qualité de bailleur
- - Succession dans la qualité de bailleur au titre de la Loi sur la protection des baux des locaux commerciaux
- - Champ d’application de la succession dans la qualité de bailleur
- - Nature juridique du dépôt de garantie du bail
- - Étendue de la garantie constituée par le dépôt de garantie du bail
- 3. Appréciation de la Cour suprême concernant les loyers impayés et leur déduction du dépôt de garantie
- - Titulaire des créances de loyers impayés
- - Titulaire des créances de charges de gestion
- - Distinction entre la cession de créance et la succession dans la qualité de bailleur
- - Possibilité pour l’acquéreur de procéder à une déduction sur le dépôt de garantie
- 4. Portée et effets juridiques de l’arrêt
- - Points à vérifier par le locataire et l’acquéreur de l’immeuble
- 5. Intervention et conseil juridique d’un avocat en droit immobilier dans les litiges relatifs au dépôt de garantie du bail
- - Assistance d’un avocat en droit immobilier
1. Présentation du litige relatif au transfert d’un immeuble commercial et à la restitution du dépôt de garantie du bail
Ce litige portait sur la possibilité, pour le nouveau propriétaire d’un immeuble commercial acquis dans le cadre d’une vente aux enchères judiciaire, de déduire du dépôt de garantie du bail les loyers impayés et les charges de gestion dus sous l’ancien bailleur.
En 2010, le défendeur avait conclu un bail commercial avec les co-indivisaires de l’immeuble, versé un dépôt de garantie de 25 000 000 de wons sud-coréens et pris possession du local pour l’utiliser.
Le défendeur avait ensuite continué à utiliser le local après le renouvellement du bail, mais n’avait pas régulièrement payé le loyer et les charges de gestion. Avant le transfert de propriété de l’immeuble, les impayés correspondants avaient atteint environ 34 000 000 de wons sud-coréens.
Entre-temps, une procédure de vente aux enchères judiciaire aux fins de partage du bien indivis avait été engagée concernant l’immeuble. Le demandeur s’était fait adjuger celui-ci et en avait acquis la propriété en juillet 2014.
Le défendeur n’avait cependant pas payé le loyer ni les charges de gestion après cette acquisition. Le demandeur avait finalement résilié le bail en raison des loyers impayés, puis demandé la remise du local.
Le demandeur soutenait alors que devaient être déduits du dépôt de garantie non seulement les loyers impayés postérieurs à son acquisition, mais aussi ceux et les charges de gestion dus sous l’ancien bailleur. Le défendeur s’y étant opposé, un litige était né quant au montant du dépôt devant être restitué.
Décision de la juridiction inférieure
La juridiction inférieure avait reconnu que le demandeur avait succédé à l’ancien bailleur dans cette qualité en acquérant la propriété de l’immeuble dans le cadre de la vente aux enchères judiciaire.
Elle avait toutefois estimé que les créances de loyers impayés nées sous l’ancien bailleur appartenaient à celui-ci et qu’il n’était ni allégué ni démontré que le demandeur les avait acquises séparément.
Elle avait également considéré qu’aucune manifestation de volonté distincte visant à déduire les anciens loyers impayés du dépôt de garantie ne pouvait être retenue.
Elle avait donc jugé que les loyers impayés et les charges de gestion dus avant que le demandeur ne succède au bailleur dans cette qualité ne pouvaient pas être déduits lors du décompte du dépôt de garantie. Elle n’avait dès lors pas accueilli les prétentions du demandeur.
2. Fondement juridique de la succession de l’acquéreur d’un immeuble commercial dans la qualité de bailleur
Dans le cadre d’un bail portant sur un immeuble commercial, le propriétaire de l’immeuble peut changer pendant la durée du contrat.
Dans ce cas, le paiement du loyer, la restitution du dépôt de garantie, la résiliation du contrat et d’autres rapports juridiques peuvent varier selon l’étendue des droits et obligations de l’ancien bailleur auxquels succède le nouveau propriétaire.
La question du maintien du bail existant se pose non seulement en cas de vente de l’immeuble, mais aussi lors d’un transfert de propriété résultant notamment d’une vente aux enchères judiciaire ou d’une succession. Elle est directement liée à la protection des droits du locataire.
Dans cette affaire également, la succession du nouveau propriétaire à l’ancien bailleur dans cette qualité et la question de savoir si cette succession pouvait être assimilée à la transmission des créances individuelles constituaient des critères d’appréciation importants.
Succession dans la qualité de bailleur au titre de la Loi sur la protection des baux des locaux commerciaux
L’article 3, paragraphe 2, de la Loi de la République de Corée sur la protection des baux des locaux commerciaux dispose ce qui suit.
L’acquéreur de l’immeuble loué, y compris toute autre personne ayant succédé au droit de donner le bien à bail, est réputé avoir succédé au bailleur dans cette qualité.
Cette disposition vise à assurer le maintien du bail existant malgré le changement de propriétaire de l’immeuble lorsque le locataire en a valablement acquis l’opposabilité.
Le locataire peut ainsi faire valoir à l’encontre du nouveau propriétaire les droits découlant du bail, tandis que ce dernier succède à l’ancien bailleur dans cette qualité et devient partie au rapport locatif.
Champ d’application de la succession dans la qualité de bailleur
L’article 3, paragraphe 2, de la Loi sur la protection des baux des locaux commerciaux ne distingue pas selon la cause du transfert de propriété de l’immeuble.
Il peut donc s’appliquer non seulement à une vente ordinaire, mais aussi à un transfert de propriété résultant d’une succession, d’une vente aux enchères judiciaire ou d’une procédure de partage d’un bien indivis.
En pratique, les causes d’un changement de propriétaire sont diverses. Toutefois, lorsque le bail du locataire est valablement opposable, le nouveau propriétaire succède au bailleur dans cette qualité.
Cette règle est également liée à l’objectif de la Loi sur la protection des baux des locaux commerciaux, qui vise à assurer la stabilité de l’occupation des locaux et de l’activité commerciale du locataire.
Nature juridique du dépôt de garantie du bail
Article 618 (Bail) de la Loi civile de la République de Corée
Le bail prend effet lorsque l’une des parties s’engage à permettre à l’autre d’utiliser le bien et d’en tirer profit, tandis que cette dernière s’engage à payer un loyer en contrepartie.
Le dépôt de garantie du bail est une somme remise par le locataire au bailleur en vertu du contrat afin de garantir l’exécution des obligations nées du rapport locatif.
Le versement du dépôt de garantie n’implique pas que sa propriété soit définitivement acquise au bailleur.
À la fin du rapport locatif, le bailleur est tenu de restituer le dépôt au locataire. Celui-ci peut en demander la restitution lorsqu’il a exécuté toutes les obligations nées de ce rapport.
Le dépôt de garantie du bail constitue ainsi une somme servant de référence au règlement des droits et obligations des parties pendant la durée du rapport locatif et lors de sa cessation.
Étendue de la garantie constituée par le dépôt de garantie du bail
La Loi civile de la République de Corée ne précise pas expressément les obligations garanties par le dépôt de garantie du bail.
La jurisprudence maintient toutefois une position constante quant à la nature juridique de ce dépôt.
Cour suprême de la République de Corée, arrêt 2005다8323, 8330 rendu le 28 septembre 2005
« Le dépôt de garantie du bail garantit toutes les obligations du locataire découlant du bail et nées jusqu’à la remise du bien loué au bailleur après la fin du contrat. »
Il en résulte que le dépôt de garantie du bail ne garantit pas uniquement l’obligation de payer le loyer.
Les charges de gestion nées du rapport locatif, l’obligation de réparer les dommages liés à la remise en état des lieux et les diverses obligations nées avant la restitution du bien peuvent également être garanties par le dépôt.
Dans cet arrêt, la Cour suprême a également jugé que, lorsque le locataire a des dettes, celles-ci sont déduites du dépôt de garantie, sauf circonstances particulières, sans qu’une déclaration distincte de compensation soit nécessaire.
La détermination des obligations garanties par le dépôt au moment de la fin du bail constitue donc un critère important pour fixer le montant à restituer.
3. Appréciation de la Cour suprême concernant les loyers impayés et leur déduction du dépôt de garantie
La Cour suprême a jugé que la succession dans la qualité de bailleur ne pouvait être assimilée à la question de l’attribution des créances de loyers impayés.
Même lorsque le nouveau propriétaire succède au bailleur dans cette qualité en application de l’article 3, paragraphe 2, de la Loi sur la protection des baux des locaux commerciaux, les créances de loyers impayés et de charges de gestion nées avant le transfert de propriété ne lui sont pas automatiquement transmises.
La Cour suprême a toutefois estimé qu’il convenait de distinguer l’attribution de ces créances du règlement du dépôt de garantie du bail.
Titulaire des créances de loyers impayés
La Cour suprême a jugé qu’en principe, les créances de loyers impayés nées avant le transfert de propriété appartiennent au bailleur de l’époque.
Extrait de l’arrêt 2016다218874 rendu le 22 mars 2017 par la Cour suprême de la République de Corée
« Sauf procédure distincte de cession de créance, les loyers impayés, les charges de gestion et les autres créances déjà nés avant le transfert de propriété de l’immeuble loué ne sont, en principe, pas transmis à l’acquéreur. Seul le bailleur de l’époque peut en réclamer le paiement au locataire. »
Le bailleur qui avait permis au locataire d’utiliser le bien et d’en tirer profit pendant la période concernée est titulaire des créances de loyers correspondantes. La Cour a ainsi estimé que le simple changement ultérieur de propriétaire de l’immeuble ne pouvait entraîner la transmission automatique de créances de loyers déjà nées.
Titulaire des créances de charges de gestion
Les créances de charges de gestion ont été appréciées selon les mêmes critères que les créances de loyers impayés.
Les charges de gestion correspondent aux frais occasionnés par l’utilisation de l’immeuble par le locataire. Les créances correspondantes appartiennent au bailleur qui avait permis au locataire d’utiliser le bien pendant la période concernée.
La Cour suprême a considéré que les créances de charges de gestion nées avant le transfert de propriété ne sont pas non plus transmises au nouveau propriétaire en l’absence d’une cession de créance distincte.
Distinction entre la cession de créance et la succession dans la qualité de bailleur
La Cour suprême a distingué la succession dans la qualité de bailleur de la transmission des créances de loyers impayés.
Extrait de l’arrêt 2016다218874 rendu le 22 mars 2017 par la Cour suprême de la République de Corée
« Sauf procédure distincte de cession de créance, les loyers impayés, les charges de gestion et les autres créances déjà nés avant le transfert de propriété de l’immeuble loué ne sont, en principe, pas transmis à l’acquéreur. Seul le bailleur de l’époque peut en réclamer le paiement au locataire. »
La juridiction inférieure avait estimé qu’aucun élément ne permettait de considérer que le demandeur avait acquis auprès des anciens bailleurs les créances de loyers impayés.
La Cour suprême a également considéré que les créances de loyers impayés et de charges de gestion nées avant le transfert de propriété ne sont pas transmises au nouveau propriétaire en l’absence d’une procédure distincte de cession de créance.
Elle a donc jugé que le demandeur ne pouvait pas réclamer directement, comme s’il s’agissait de ses propres créances, le paiement des loyers impayés nés sous les anciens bailleurs.
Possibilité pour l’acquéreur de procéder à une déduction sur le dépôt de garantie
La Cour suprême a examiné séparément l’attribution des créances de loyers impayés et leur déduction du dépôt de garantie du bail.
Extrait de l’arrêt 2016다218874 rendu le 22 mars 2017 par la Cour suprême de la République de Corée
« Dans un bail, le dépôt de garantie garantit toutes les obligations du locataire découlant du contrat et nées jusqu’à la remise du bien loué au bailleur après la fin du bail. »
« Lorsque le rapport locatif prend fin après que l’acquéreur de l’immeuble loué en a acquis la propriété et que celui-ci doit restituer le dépôt de garantie au locataire, les loyers impayés ou les charges de gestion dus avant qu’il ne succède au bailleur dans cette qualité sont déduits de plein droit du dépôt de garantie, sauf circonstances particulières. »
La juridiction inférieure avait jugé que les loyers impayés et les charges de gestion dus sous les anciens bailleurs ne pouvaient pas être déduits du dépôt de garantie.
La Cour suprême a cependant considéré que, puisque le dépôt de garantie du bail garantit toutes les obligations du locataire, les loyers impayés et les charges de gestion nés avant le transfert de propriété doivent également être déduits lors du décompte de ce dépôt.
4. Portée et effets juridiques de l’arrêt
Cet arrêt présente un intérêt en ce qu’il distingue, en cas de changement de propriétaire d’un immeuble commercial, la succession dans la qualité de bailleur de l’attribution des créances de loyers impayés.
La Cour suprême a notamment considéré que les créances de loyers impayés nées sous l’ancien bailleur ne sont pas automatiquement transmises au nouveau propriétaire, tout en jugeant qu’elles peuvent, avec les charges de gestion, être déduites du dépôt de garantie au stade de sa restitution après la fin du bail.
Les locataires, acquéreurs d’immeubles et adjudicataires dans le cadre d’une vente aux enchères judiciaire doivent ainsi distinguer les rapports juridiques antérieurs et postérieurs à la fin du bail.
Points à vérifier par le locataire et l’acquéreur de l’immeuble
Le locataire doit savoir que le simple changement de propriétaire de l’immeuble ne règle pas les anciens impayés.
Les loyers impayés et les charges de gestion dus avant le transfert de propriété pouvant être déduits lors du décompte du dépôt de garantie, il convient de vérifier le montant qui pourra effectivement être restitué.
Lors de l’acquisition d’un immeuble par vente ou vente aux enchères judiciaire, les impayés du locataire doivent être vérifiés.
Le montant des obligations pouvant être déduites étant susceptible de modifier celui du dépôt effectivement restitué, il convient d’examiner à la fois le montant du dépôt de garantie du bail et l’état des impayés.
Il faut également vérifier si les créances de loyers impayés nées sous l’ancien bailleur ont fait l’objet d’une cession distincte.
L’étendue des droits que le nouveau propriétaire peut exercer directement pouvant dépendre de l’existence d’une telle cession, les rapports contractuels concernés doivent aussi être examinés.
5. Intervention et conseil juridique d’un avocat en droit immobilier dans les litiges relatifs au dépôt de garantie du bail
Lorsqu’un changement de propriétaire d’un immeuble commercial résulte d’une vente ou d’une vente aux enchères judiciaire, le rapport locatif doit également être examiné.
La restitution du dépôt de garantie du bail peut notamment nécessiter la prise en compte de plusieurs facteurs, tels que la date de naissance des loyers impayés, la succession dans la qualité de bailleur et l’étendue de la garantie constituée par le dépôt.
Lorsqu’un litige relatif à la restitution du dépôt survient après un changement de propriétaire, il convient donc d’examiner globalement les circonstances de la conclusion du bail, l’historique des impayés et les décomptes du dépôt de garantie.
Assistance d’un avocat en droit immobilier
▶ Analyse des rapports juridiques relatifs à la succession dans la qualité de bailleur et à l’obligation de restituer le dépôt de garantie du bail lors de la vente de l’immeuble ou de sa vente aux enchères judiciaire
▶ Examen juridique de l’attribution des créances de loyers impayés et de charges de gestion nées avant le transfert de propriété, ainsi que de l’éventuelle cession de ces créances
▶ Assistance et représentation dans l’ensemble des contentieux civils relatifs aux baux, notamment les demandes de restitution du dépôt de garantie, de remise de l’immeuble et de restitution de l’enrichissement sans cause
▶ Clarification des rapports de droits entre le bailleur, le locataire, l’acquéreur de l’immeuble et l’adjudicataire, ainsi qu’élaboration d’une stratégie de négociation concernant la régularisation du dépôt de garantie et de gestion des litiges
Daeryun, classé 9e parmi les cabinets d’avocats de la République de Corée sur la base des déclarations de taxe sur la valeur ajoutée déposées en 2025 auprès du Service national des impôts coréen, intervient dans les litiges relatifs aux baux commerciaux, à la restitution des dépôts de garantie, à la remise d’immeubles et dans les autres contentieux immobiliers, en s’appuyant sur son expérience dans de nombreux dossiers en matière immobilière, de construction et de contentieux civil.
Lorsqu’un examen juridique est nécessaire concernant la restitution d’un dépôt de garantie après un changement de propriétaire de l’immeuble ou la déduction de loyers impayés, vous pouvez examiner les mesures appropriées en prenant rendez-vous pour une 🔗consultation juridique avec un avocat en droit immobilier.
