Loi sur les baux commerciaux | Analyse d'un arrêt de la Cour suprême jugeant valable une notification de résiliation d'un bail commercial intervenue la veille de la date d'expiration

Le demandeur ayant introduit l'action fondée sur la loi sur les baux commerciaux était le locataire, M. A.

M. A avait conclu, en 2018, un contrat de bail avec M. B.

La durée du contrat était de deux ans, du 31 décembre 2018 au 30 décembre 2020 ; le dépôt de garantie s'élevait à 30 millions de wons et le loyer mensuel à 1 800 000 wons.

Le temps a passé et l'on est arrivé à la fin du mois de décembre 2020.

M. A a fait connaître à M. B son « absence d'intention de renouveler le contrat » le 29 décembre 2020, soit la veille de l'expiration du contrat.

Puis, après avoir procédé à l'inscription de son droit au bail, il a restitué le local à M. B à la fin du mois de janvier de l'année suivante.

Toutefois, M. B a refusé de restituer le dépôt de garantie, soutenant que, en l'absence de toute manifestation de sa part jusqu'à un mois avant l'expiration, le contrat devait être regardé comme tacitement renouvelé.

M. A a alors introduit une action en restitution du dépôt de garantie du bail.

L'appréciation des juridictions du fond sur le litige relatif à la loi sur les baux commerciaux est la suivante.

En première et en deuxième instance, les juridictions ont d'abord considéré que le renouvellement tacite avait produit ses effets et ont donné raison à M. B.

Elles ont estimé que, M. A n'ayant pas manifesté à l'avance son intention de résilier le contrat jusqu'à un mois avant l'expiration, il était fondé de considérer le contrat comme renouvelé.

Toutefois, au regard de l'article 10, paragraphe 5, de la loi sur les baux commerciaux, même en cas de renouvellement tacite, le preneur peut à tout moment donner congé et, ce congé prenant effet trois mois après la date à laquelle le bailleur l'a reçu, les juridictions ont jugé que le contrat entre M. A et M. B devait être regardé comme résilié à la fin du mois de mars 2021.

Elles ont ainsi expliqué qu'il était justifié que M. A récupère le dépôt de garantie total, déduction faite notamment de trois mois de loyer et des charges.

Les deux parties ont contesté cette décision et interjeté appel, mais la juridiction de deuxième instance a statué dans le même sens.

M. A a fait savoir qu'il ne pouvait accepter la décision d'appel et a formé un pourvoi.

L'appréciation de la Cour suprême a été différente.

La question centrale de ce litige était de savoir si le contrat conclu entre M. A et M. B pouvait être qualifié de « renouvellement tacite ».

La Cour suprême a jugé que, M. A ayant manifesté son refus de renouvellement avant la date d'expiration du contrat, leur contrat devait être regardé comme ayant pris fin le 30 décembre 2020, date initialement convenue.

Les motifs exposés par la Cour suprême sont les suivants.

L'article 10, paragraphe 1, de la loi sur la protection des baux commerciaux dispose que « le bailleur ne peut, sans motif légitime, refuser la demande de renouvellement du contrat que le preneur présente entre six mois et un mois avant l'expiration de la durée du bail » ; or, selon la Cour, cette disposition ne fait que reconnaître le droit du preneur de demander le renouvellement du contrat et ne limite pas la période pendant laquelle le preneur peut notifier son refus de renouvellement.

De même, l'article 10, paragraphe 4, de la même loi prévoit que « lorsque le bailleur, dans le délai imparti, n'a pas notifié son refus de renouvellement ni une modification des conditions, le bail est réputé reconduit aux mêmes conditions que le bail antérieur » ; là encore, la Cour suprême a expliqué qu'aucune limite n'est fixée quant au délai de notification du refus de renouvellement par le preneur en matière de « renouvellement tacite ».

Autrement dit, selon la Cour suprême, le preneur d'un local commercial n'est soumis à aucune limite de délai pour manifester son refus de renouvellement.

En revanche, la situation est différente pour le logement.

La loi sur la protection des baux d'habitation prévoit que, si le preneur ne notifie pas au bailleur son refus de renouvellement jusqu'à deux mois avant la fin de la durée du bail, le contrat est tacitement renouvelé.

À l'inverse, la loi sur la protection des baux commerciaux ne fixe aucune limite au délai de notification du refus de renouvellement par le preneur ; par conséquent, conclut en dernier lieu la Cour suprême, considérer que le bail en cause avait été tacitement renouvelé est contraire à l'interprétation littérale du texte.

Elle a ainsi jugé que la décision attaquée, qui avait retenu que la durée du contrat entre M. A et M. B allait jusqu'en mars 2021 pour calculer le dépôt de garantie, était entachée d'erreur, et a renvoyé l'affaire devant la juridiction du fond.