CONTENTS
- 1. Action en interdiction d’exercer une activité commerciale : quelles en sont les circonstances détaillées ?
- 2. Action en interdiction d’exercer une activité commerciale : quels sont les textes et précédents pertinents ?
- - ▶ Jurisprudence pertinente
- - ▶ Texte applicable
- 3. Action en interdiction d’exercer une activité commerciale : quelle a été l’appréciation des juridictions inférieures ?
- 4. Action en interdiction d’exercer une activité commerciale : quelle a été l’appréciation de la Cour suprême ?
- 5. Action en interdiction d’exercer une activité commerciale : quelle est l’approche de Daeryun ?
1. Action en interdiction d’exercer une activité commerciale : quelles en sont les circonstances détaillées ?
Le demandeur ayant intenté l’action en interdiction d’exercer une activité commerciale était M. A, qui exploitait une supérette dans un centre commercial local.
Lors de la vente des locaux de ce centre commercial, une restriction d’activité avait été prévue afin que seule une unité déterminée puisse accueillir une supérette.
Le conflit a toutefois commencé lorsque M. B, installé dans le même centre commercial, a ouvert un magasin de glaces à prix réduit, sans personnel et exploité 24 heures sur 24.
M. A a intenté une action en soutenant que M. B exploitait un commerce similaire dans une unité autre que celle qui avait été désignée.
M. B a cependant répliqué que le magasin de glaces ne présentait pas de similitude avec l’activité d’une supérette et que, même à supposer l’existence de certains aspects similaires, le règlement du centre commercial ne pouvait être interprété comme restreignant également les activités analogues à celle d’une supérette.
2. Action en interdiction d’exercer une activité commerciale : quels sont les textes et précédents pertinents ?
Avant d’examiner l’action relative à l’interdiction d’exercer une activité commerciale, intéressons-nous d’abord aux précédents judiciaires cités dans cette affaire.
▶ Jurisprudence pertinente
« Lorsqu’une société de construction édifie un centre commercial, détermine l’activité de chaque local puis vend ces locaux, la personne qui acquiert la qualité de l’acquéreur initial d’un local ou qui prend ce local à bail doit, sauf circonstances particulières, être regardée comme ayant tacitement consenti, dans ses rapports réciproques avec les occupants des locaux du centre commercial, à accepter les obligations telles que les restrictions d’activité stipulées dans le contrat de vente. Elle est donc tenue de respecter les conventions réciproques relatives à ces restrictions. Par conséquent, lorsqu’une personne ayant acquis la qualité de l’acquéreur initial d’un local viole une clause de restriction d’activité prévue dans le contrat de vente ou un autre accord, la personne dont les intérêts commerciaux risquent d’être lésés dispose du droit de demander l’interdiction d’une activité relevant du même secteur afin de faire cesser cette atteinte. »(voir notamment l’arrêt de la Cour suprême de la République de Corée rendu le 24 septembre 2004, 2004다20081)
« Lorsqu’un contrat de vente de locaux commerciaux contient une clause de restriction d’activité, mais ne définit pas séparément le sens de l’activité concernée ni son champ d’exercice, ceux-ci doivent être déterminés en tenant compte de l’ensemble des éléments, notamment du sens donné à cette activité dans les dictionnaires, du contenu habituel de cette activité et des critères de la Classification industrielle type de Corée. Cette appréciation ne doit toutefois pas être uniforme ou absolue : il convient également de prendre en considération la taille de la ville et du complexe d’appartements où se situe le centre commercial, la dimension de celui-ci, le degré de formation de sa zone de chalandise ainsi que la situation des commerces voisins relevant du même secteur. »(voir l’arrêt de la Cour suprême de la République de Corée rendu le 21 septembre 2007, 2006다63747)
▶ Texte applicable
Article 390 de la Loi civile de la République de Corée (inexécution des obligations et dommages-intérêts)
Lorsqu’un débiteur n’exécute pas son obligation conformément à son contenu, le créancier peut demander des dommages-intérêts. Toutefois, il en va autrement lorsque l’exécution est devenue impossible sans faute intentionnelle ni négligence du débiteur.
3. Action en interdiction d’exercer une activité commerciale : quelle a été l’appréciation des juridictions inférieures ?
Concernant l’action en interdiction d’exercer une activité commerciale, la juridiction de première instance a d’abord partiellement fait droit aux demandes du demandeur.
Elle a estimé qu’au regard de l’ensemble des circonstances, le magasin de glaces à prix réduit et la supérette relevaient du « même secteur d’activité ». L’exploitation par M. B d’un magasin de glaces à prix réduit dans le même centre commercial que M. A devait donc être considérée comme une violation de la clause de restriction d’activité.
La juridiction de première instance a expliqué que le magasin de M. B vendait, outre des glaces, différents produits alimentaires tels que des biscuits, des boissons, du pain, des confiseries gélifiées et du chocolat. Tous ces produits étaient également vendus dans les supérettes et représentaient une part importante de leur chiffre d’affaires total.
Elle a ajouté que les deux commerces présentaient également des similitudes quant à leur ouverture 24 heures sur 24 et à la taille de leurs locaux.
La juridiction de deuxième instance a toutefois adopté une position différente.
Elle a considéré qu’une supérette vendait une grande variété de produits, comprenant non seulement des boissons et des denrées alimentaires, mais aussi des boissons alcoolisées et divers articles d’usage courant, tandis que le magasin de glaces de M. B ne proposait qu’une gamme limitée de produits, notamment des glaces, des biscuits et des boissons.
La juridiction de deuxième instance a déclaré qu’au regard de l’une des caractéristiques essentielles des supérettes, à savoir la vente d’un large éventail de produits, les deux commerces pouvaient difficilement être considérés comme relevant du même secteur d’activité.
Elle a également relevé que, si M. A soutenait avoir subi une forte baisse de son chiffre d’affaires en raison du magasin de glaces de M. B, aucun élément de preuve ne permettait de l’établir.
4. Action en interdiction d’exercer une activité commerciale : quelle a été l’appréciation de la Cour suprême ?
Dans cette action en interdiction d’exercer une activité commerciale, la Cour suprême de la République de Corée a adopté une position différente.
Elle a cassé l’arrêt rendu en appel et renvoyé l’affaire devant la juridiction d’appel.
Les motifs pour lesquels la Cour suprême a de nouveau statué en faveur de M. A sont les suivants.
Tout d’abord, l’examen de la composition du chiffre d’affaires de la supérette montrait que, hormis le tabac qui en représentait environ 40 %, le reste provenait notamment de denrées alimentaires simplement transformées, telles que des biscuits, des glaces et des boissons, ainsi que d’autres articles d’usage courant.
La Cour suprême a considéré que les biscuits et les glaces figuraient parmi les principaux produits vendus dans les supérettes.
Le magasin de glaces exploité par M. B présentait lui aussi sur ses rayonnages des denrées alimentaires simplement transformées constituant des produits majeurs des supérettes, et les paiements s’effectuaient à une caisse sans personnel. La Cour suprême a déclaré que ce mode d’exploitation était fortement susceptible d’amener les consommateurs ordinaires à percevoir ce magasin comme une forme de supérette.
La Cour suprême a notamment expliqué que les commerces du centre commercial partageaient comme principale clientèle les résidents du complexe d’appartements voisin. Selon les règles de l’expérience, il pouvait donc être présumé que le magasin à prix réduit exploité par M. B avait porté atteinte aux intérêts commerciaux de M. A.
La juridiction de deuxième instance avait relevé l’absence de preuve claire d’une baisse du chiffre d’affaires. La Cour suprême a toutefois estimé que la diminution des intérêts commerciaux ne pouvait être écartée au seul motif, notamment, qu’aucune donnée concrète n’avait été produite.
La juridiction de deuxième instance avait pourtant conclu catégoriquement que le magasin de glaces à prix réduit et la supérette ne relevaient pas du même secteur et que l’atteinte aux intérêts commerciaux de M. A n’était donc pas établie. La Cour suprême a relevé que cette appréciation procédait d’une interprétation juridiquement erronée de la clause de restriction d’activité et des principes applicables à une demande d’interdiction d’exercer.
5. Action en interdiction d’exercer une activité commerciale : quelle est l’approche de Daeryun ?
La plupart des centres commerciaux établissent, dès la vente des locaux, un règlement limitant l’exercice d’activités relevant du même secteur.
Ces restrictions visent à garantir aux exploitants un droit exclusif d’exploitation et à prévenir la concurrence excessive susceptible de résulter de l’exploitation de commerces du même secteur, ainsi que les préjudices qui peuvent en découler.
Toutefois, l’apparition récente de formes d’activité relativement nouvelles qui n’existaient pas auparavant, telles que le magasin de glaces à prix réduit évoqué dans cette affaire, multiplie les conflits portant sur la notion de « même secteur d’activité ».
La Cour suprême ayant considéré les « magasins de glaces à prix réduit » et les « supérettes » comme des activités similaires, il est envisagé que cette décision puisse également restreindre l’activité des magasins à prix réduit exploités dans les mêmes centres commerciaux que des supérettes.
Cabinet d’avocats Daeryun accompagne ses clients dans les litiges concernés grâce à la collaboration de ses avocats.
Pour toute question relative à la vente de locaux commerciaux, vous pouvez vous adresser à Cabinet d’avocats Daeryun.
