CONTENTS
- 1. Contentieux relatif à la Loi coréenne sur les agents administratifs agréés : quelles étaient les circonstances précises ?
- - Contentieux relatif à la Loi coréenne sur les agents administratifs agréés : quels sont les textes et la jurisprudence applicables ?
- 2. Contentieux relatif à la Loi coréenne sur les agents administratifs agréés : quelle a été l’appréciation des juridictions inférieures ?
- 3. Contentieux relatif à la Loi coréenne sur les agents administratifs agréés : quelle a été l’appréciation de la Cour suprême ?
- 4. Contentieux relatif à la Loi coréenne sur les agents administratifs agréés : quelle est l’approche de Daeryun ?
1. Contentieux relatif à la Loi coréenne sur les agents administratifs agréés : quelles étaient les circonstances précises ?
Le demandeur à l’origine de cette action était A, un agent immobilier agréé.
En 2020, A avait servi d’intermédiaire pour la conclusion du bail d’une crèche de la région.
Dans ce cadre, A avait rédigé un contrat relatif au gwonrigum entre l’ancien et le nouveau locataire, puis perçu 2 500 000 wons sud-coréens à titre de commission.
Le gwonrigum désigne une somme que le nouveau locataire verse au bailleur, en sus du dépôt de garantie et du loyer mensuel.
Cette somme est versée en contrepartie de la transmission par le bailleur de valeurs patrimoniales incorporelles, telles que l’avantage commercial lié à l’emplacement du local ou le savoir-faire professionnel.
La Loi coréenne sur la protection des baux des immeubles commerciaux reconnaît également la légalité de telles opérations portant sur le gwonrigum.
La difficulté tenait au fait que l’intermédiation portant sur le « gwonrigum » relève non pas des agents immobiliers agréés, mais des agents administratifs agréés.
A a donc été poursuivi pour infraction à la Loi coréenne sur les agents administratifs agréés.
Contentieux relatif à la Loi coréenne sur les agents administratifs agréés : quels sont les textes et la jurisprudence applicables ?
◈ Textes applicables
Article 2 (Missions) de la Loi coréenne sur les agents administratifs agréés
① À la demande d’une autre personne, l’agent administratif agréé exerce les missions énumérées ci-dessous. Il ne peut toutefois exercer celles qui sont restreintes par une autre loi.
1. Rédaction de documents destinés à être présentés à une autorité administrative
2. Rédaction de documents relatifs à des droits ou obligations, ou attestant des faits
Article 3 (Interdictions applicables aux personnes qui ne sont pas agents administratifs agréés) de la Loi coréenne sur les agents administratifs agréés
① Une personne qui n’est pas agent administratif agréé ne peut exercer à titre professionnel les missions prévues à l’article 2, sauf si une autre loi l’y autorise.
② Une personne qui n’est pas agent administratif agréé ne peut utiliser cette dénomination ni une dénomination similaire.
Loi coréenne sur les agents administratifs agréés Article 36 (Sanctions pénales)
① Toute personne relevant de l’un des cas suivants est passible d’une peine d’emprisonnement de 3 ans au plus ou d’une amende pénale de 30 000 000 wons sud-coréens au plus.
1. Toute personne qui, en violation de l’article 3, paragraphe 1, a exercé à titre professionnel l’une des missions énumérées à l’article 2, paragraphe 1
Article 3 (Champ des biens pouvant faire l’objet d’une intermédiation) de la Loi coréenne sur les agents immobiliers agréés
Les biens pouvant faire l’objet d’une intermédiation en vertu de la présente loi sont les suivants.
1. Terrains
2. Bâtiments et autres ouvrages fixés au sol
3. Autres droits patrimoniaux et biens déterminés par décret présidentiel coréen
◈ Jurisprudence applicable
« Les biens corporels, tels que les installations et équipements commerciaux d’un immeuble à usage professionnel, ainsi que les valeurs patrimoniales incorporelles, telles que la clientèle, le crédit commercial, le savoir-faire ou l’avantage commercial lié à l’emplacement du local, ne peuvent être considérés comme des biens susceptibles de faire l’objet d’une intermédiation au sens de l’article 3 de ladite loi et de l’article 2 de son décret d’application. Dès lors, le fait de servir d’intermédiaire pour la cession de ces valeurs patrimoniales corporelles ou incorporelles afin que soit versé ce qu’il est convenu d’appeler un “gwonrigum” ne constitue pas un acte d’intermédiation régi par l’ancienne Loi coréenne sur l’activité d’intermédiation immobilière. Par conséquent, le plafond des commissions d’intermédiation prévu par cette loi ne s’applique pas non plus à l’intermédiation portant sur de tels objets de transaction. » (voir notamment Cour suprême de la République de Corée, arrêt 2005도6054 du 22 septembre 2006)
2. Contentieux relatif à la Loi coréenne sur les agents administratifs agréés : quelle a été l’appréciation des juridictions inférieures ?
La juridiction de première instance a d’abord déclaré A coupable et ajourné le prononcé d’une amende pénale de 1 000 000 de wons sud-coréens.
Elle a estimé que le contrat en cause constituait un « contrat relatif au gwonrigum » consécutif à la cession du droit d’exploitation de la crèche.
Elle a donc expliqué que le fait, pour A, d’avoir servi d’intermédiaire pour ce contrat et de l’avoir rédigé revenait à établir un « document relatif à des droits ou obligations, ou attestant des faits » au sens de la Loi coréenne sur les agents administratifs agréés.
Elle a ajouté que A avait intitulé ce document « contrat de conseil » et que cette démarche semblait montrer qu’il avait lui-même conscience du risque de contrevenir à cette loi.
A a interjeté appel, mais la juridiction de deuxième instance a retenu la même appréciation.
Cette juridiction a également indiqué que le contrat en cause portait sur la cession du droit d’exploitation de la crèche et sur le gwonrigum correspondant, et qu’il était manifeste que ce dernier ne constituait pas un bien susceptible de faire l’objet d’une intermédiation au sens de la Loi coréenne sur les agents immobiliers agréés.
3. Contentieux relatif à la Loi coréenne sur les agents administratifs agréés : quelle a été l’appréciation de la Cour suprême ?
La Cour suprême de la République de Corée a retenu la même appréciation que les juridictions inférieures.
Elle a expliqué que la décision attaquée n’était entachée d’aucune erreur tenant à une violation des règles de la logique ou de l’expérience, ni d’une mauvaise interprétation des principes juridiques relatifs notamment à l’infraction à la Loi coréenne sur les agents administratifs agréés.
Elle a par conséquent rejeté le pourvoi de A.
4. Contentieux relatif à la Loi coréenne sur les agents administratifs agréés : quelle est l’approche de Daeryun ?
Le marché de l’intermédiation immobilière a vivement réagi après le prononcé de l’arrêt de la Cour suprême.
Jusqu’alors, les agents immobiliers agréés servaient en effet aussi d’intermédiaires pour les opérations relatives au gwonrigum de locaux commerciaux dans la plupart des cas.
Toutefois, dès lors que ces actes ont clairement été jugés illégaux, les activités des agents immobiliers agréés et des agents administratifs agréés devraient évoluer.
Dans ce contexte, l’Association coréenne des agents immobiliers agréés a contesté l’arrêt de la Cour suprême et saisi la Cour constitutionnelle de la République de Corée d’un recours constitutionnel.
Il conviendra donc d’observer la décision que rendra la Cour constitutionnelle à ce sujet.
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