Contentieux civil immobilier | analyse d’un arrêt de la Cour suprême relatif à la « date de réunion des conditions de la compensation » consignée dans un document

Les demandeurs dans ce contentieux civil immobilier étaient quatre personnes, dont A.

Ils avaient conclu des contrats d’acquisition d’appartements en construction.

Sous la garantie de la Société coréenne de financement du logement, ils avaient emprunté auprès de différents établissements financiers la totalité des sommes correspondant aux paiements intermédiaires, puis les avaient versées à la société B, constructeur des appartements et défenderesse en l’espèce.

La société B s’était également portée caution solidaire des dettes récursoires des demandeurs envers la Société coréenne de financement du logement.

Toutefois, les demandeurs n’ont pas remboursé les prêts alors que leur échéance approchait.

La Société coréenne de financement du logement a donc d’abord remboursé le principal et les intérêts des prêts aux différents établissements financiers. La société B a ensuite remboursé à son tour les sommes que cette société avait acquittées pour le compte des demandeurs.

La société B a par la suite informé les demandeurs de son intention de résoudre les contrats d’acquisition, notamment en raison du non-paiement du prix.

Après avoir appris la résolution des contrats, les demandeurs ont demandé à la société B de leur restituer les arrhes qu’ils avaient versées.

La société B a invoqué la « confirmation relative à la demande de prêt destiné aux paiements intermédiaires », que les deux parties avaient établie auparavant, et a affirmé qu’aucune somme ne devait être restituée.

A et les autres demandeurs ont alors engagé une action contre la société B.

La juridiction du fond saisie du contentieux civil immobilier a donné gain de cause aux demandeurs.

La question litigieuse portait sur le moment auquel devait être fixée la date de manifestation de la volonté de procéder à la compensation, autrement dit la « date de réunion des conditions de la compensation ».

La société B soutenait que, dans cette affaire, la « date de réunion des conditions de la compensation » devait correspondre à la date d’échéance des prêts destinés aux paiements intermédiaires.

La juridiction du fond n’a toutefois pas retenu cet argument.

Elle a d’abord examiné attentivement les clauses de la « confirmation relative à la demande de prêt destiné aux paiements intermédiaires » établie par les deux parties.

L’article 1, paragraphe 4, de cette confirmation stipulait que « dès la survenance d’un motif entraînant la déchéance du bénéfice du terme concernant les prêts destinés aux paiements intermédiaires, la société B dispose à l’égard des demandeurs d’un droit de recours anticipé portant sur l’intégralité des sommes, notamment le principal et les intérêts des prêts, et les demandeurs doivent verser ces sommes à la société B dès la survenance de ce motif ».

L’article 2 du même document indiquait également que « dès la survenance du motif prévu au paragraphe 1, les sommes fondées sur le droit de recours anticipé visé à ce paragraphe peuvent être déduites des paiements du prix déjà effectués par les demandeurs ou de leurs créances en restitution du prix, ou faire l’objet d’une compensation avec ceux-ci, sans que les demandeurs puissent soulever aucune objection à cet égard ».

L’article 17 précisait en outre que « si chacun des contrats d’acquisition est résilié, les pénalités contractuelles, pénalités de retard et autres frais afférents sont attribués par priorité à la société B sur les sommes à restituer à la suite de la résiliation, le prêt est remboursé à l’établissement financier concerné et le solde est traité conformément aux procédures légales, sans que les demandeurs puissent soulever aucune objection à l’encontre de la société B ».

La juridiction du fond a néanmoins considéré que ces clauses se bornaient à élargir les motifs permettant à la société B d’exercer son droit de recours anticipé et à assouplir les conditions procédurales de cet exercice.

Elle a ajouté que les éléments de preuve produits par la société B ne suffisaient pas à établir que la date de réunion des conditions de la compensation devait correspondre à la date d’échéance des prêts destinés aux paiements intermédiaires.

Elle a donc condamné la société B à verser à chacun des demandeurs plusieurs dizaines de millions de wons sud-coréens.

La société B a contesté cette décision en formant un pourvoi.

La Cour suprême de la République de Corée, qui a ensuite examiné ce contentieux civil immobilier, a retenu une appréciation différente.

Elle s’est elle aussi principalement fondée sur la « confirmation relative à la demande de prêt destiné aux paiements intermédiaires ».

Dans cette confirmation, la Cour suprême a notamment relevé la phrase selon laquelle « les demandeurs doivent verser les sommes à la société B “dès” la survenance d’un motif entraînant la déchéance du bénéfice du terme concernant les prêts destinés aux paiements intermédiaires, et la société B peut “simultanément” déduire les sommes fondées sur son droit de recours anticipé des créances des demandeurs en restitution du prix d’acquisition, notamment, ou les compenser avec celles-ci ».

Selon elle, ce passage devait être interprété en ce sens que les deux parties avaient fixé, dans la confirmation, « le moment de la déchéance du bénéfice du terme » comme date de réunion des conditions de la compensation.

La Cour suprême a ajouté que, même si les contrats d’acquisition n’avaient pas encore été résolus au moment de la déchéance du bénéfice du terme et que les créances des demandeurs en restitution du prix n’étaient donc pas encore nées, la clause devait être interprétée en ce sens que, si ces créances naissaient ultérieurement et faisaient l’objet d’une compensation, la date de référence serait celle de la déchéance du bénéfice du terme.

Elle a ensuite expliqué que, puisque les demandeurs n’avaient pas payé la majeure partie des intérêts après l’octroi des prêts destinés aux paiements intermédiaires et que la société B les avait intégralement pris en charge, les demandeurs devaient être considérés comme ayant perdu le bénéfice du terme au plus tard à la date d’échéance de ces prêts et que, conformément à la confirmation, la date de réunion des conditions de la compensation devait correspondre à cette date d’échéance.

Or, la juridiction du fond avait calculé les montants en prenant pour référence la date de résolution des contrats d’acquisition. Considérant qu’elle avait ainsi méconnu les règles juridiques relatives à la compensation et commis une erreur ayant influé sur l’issue du litige, la Cour suprême a renvoyé l’affaire devant cette juridiction.

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