CONTENTS
- 1. Recours constitutionnel | Présentation de l’affaire et questions en litige
- - Motifs de la requête aux fins de recours constitutionnel
- 2. Recours constitutionnel | Décision de la Cour constitutionnelle
- - Dispositions relatives à l’exclusion et à la radiation de l’enregistrement
- - Obligation de souscrire une garantie et disposition pénale
- - Disposition relative à l’obligation d’inscription complémentaire
- 3. Recours constitutionnel | Portée de cette décision
- - Enseignements et stratégie de conseil
1. Recours constitutionnel | Présentation de l’affaire et questions en litige
Dans cette affaire portée devant la Cour constitutionnelle de la République de Corée par la voie d’un recours constitutionnel, la question était de savoir si la réforme de la Loi coréenne sur le logement locatif privé portait atteinte aux droits fondamentaux des bailleurs enregistrés.
Le litige concernait notamment la conformité à la liberté professionnelle, au droit de propriété et au principe de protection de la confiance légitime des dispositions relatives à l’exclusion de l’enregistrement, à la radiation de l’enregistrement, à l’obligation de souscrire une garantie et à l’inscription complémentaire au registre immobilier.
La Cour constitutionnelle a déclaré irrecevable la partie relative aux dispositions fiscales, faute d’atteinte directe, et jugé conformes à la Constitution toutes les autres dispositions de la Loi sur le logement locatif privé.
Cette décision est considérée comme ayant clarifié que les changements apportés à la politique du logement locatif ne contreviennent ni au principe constitutionnel de protection de la confiance légitime ni au principe d’interdiction des restrictions excessives.
Motifs de la requête aux fins de recours constitutionnel
Les requérants, qui étaient de nombreux bailleurs enregistrés, soutenaient que la révision de 2020 de la Loi coréenne sur le logement locatif privé portait atteinte à leur liberté professionnelle, à leur droit de propriété et au principe de protection de la confiance légitime, dès lors qu’elle avait ① restreint l’enregistrement des logements locatifs de courte durée et des appartements acquis aux fins d’une location privée générale de longue durée, ② prévu la radiation des enregistrements existants et ③ renforcé les obligations de souscrire une garantie et de procéder à une inscription complémentaire.
Ils soutenaient également que les dispositions fiscales concernées, notamment celles de la Loi sur l’impôt global sur les biens immobiliers et de la Loi sur l’impôt sur le revenu, étaient contraires à la Constitution, au motif que les avantages fiscaux accordés aux bailleurs avaient été réduits.
La Cour constitutionnelle de la République de Corée a déclaré irrecevable la partie relative aux dispositions fiscales faute d’atteinte directe et jugé conformes à la Constitution les dispositions de la Loi sur le logement locatif privé.
2. Recours constitutionnel | Décision de la Cour constitutionnelle
La Cour constitutionnelle de la République de Corée a déclaré irrecevables les griefs relatifs aux dispositions fiscales, notamment celles de la Loi sur l’impôt global sur les biens immobiliers et de la Loi sur l’impôt sur le revenu, au motif qu’elles ne pouvaient être considérées comme causant directement une atteinte aux droits fondamentaux.
Les lois fiscales contiennent en effet des règles générales et abstraites, tandis que la restriction effective des droits fondamentaux ne se concrétise que par des actes administratifs déterminés, tels qu’une décision d’imposition.
Ainsi, le désavantage découlant de la réduction des avantages fiscaux ne constitue qu’un effet indirect résultant des mesures d’exécution de l’administration fiscale, et non de la loi fiscale elle-même. La Cour a donc jugé que les dispositions fiscales en cause ne pouvaient faire l’objet du recours constitutionnel.
Dispositions relatives à l’exclusion et à la radiation de l’enregistrement
La Loi coréenne révisée sur le logement locatif privé a exclu de l’enregistrement les logements locatifs de courte durée ainsi que les appartements acquis aux fins d’une location privée générale de longue durée. Elle a également prévu la radiation automatique de l’enregistrement des bailleurs déjà enregistrés à l’expiration de la période obligatoire.
Les bailleurs concernés soutenaient que la limitation de la poursuite future de leur activité portait atteinte à leur liberté professionnelle et au principe de protection de la confiance légitime.
La Cour constitutionnelle a tout d’abord précisé que le dispositif d’enregistrement des bailleurs constituait un instrument de politique publique visant à assurer la stabilité résidentielle de la population et à protéger les locataires.
Elle a donc estimé que le législateur disposait d’une large marge d’appréciation pour modifier ce dispositif en fonction de l’évolution de la situation économique et sociale.
Le gouvernement ayant progressivement annoncé, depuis 2017, des changements de politique, notamment la suppression du régime de location de courte durée, afin de répondre à la surchauffe du marché et à la demande spéculative, la Cour a considéré que les bailleurs pouvaient prévoir ces changements et qu’il n’y avait donc pas violation du principe de protection de la confiance légitime.
Elle a également jugé qu’il était difficile de considérer la radiation de l’enregistrement comme une atteinte excessive, puisqu’elle intervenait à l’expiration de la période obligatoire et que les bailleurs déjà enregistrés avaient bénéficié de mesures transitoires et d’un délai.
La Cour constitutionnelle a finalement décidé qu’il n’y avait violation ni de la liberté professionnelle ni du principe de protection de la confiance légitime, considérant que « la modification raisonnable d’un dispositif de politique publique relève de la marge d’appréciation du législateur et l’atteinte portée aux intérêts que les bailleurs déjà enregistrés tiraient de leur confiance dans le régime antérieur n’est pas suffisamment grave pour bénéficier d’une protection constitutionnelle ».
Obligation de souscrire une garantie et disposition pénale
La loi révisée a imposé à tous les bailleurs privés l’obligation de souscrire une garantie couvrant la restitution du dépôt de garantie locatif. En cas de manquement, elle a prévu une peine maximale de 2 ans d’emprisonnement avec travail ou une peine d’amende maximale de 20 millions de wons sud-coréens.
Les requérants soutenaient que ces dispositions portaient atteinte au droit de propriété et prévoyaient des peines excessives.
La Cour constitutionnelle a jugé que l’obligation de souscrire une garantie poursuivait un objectif pleinement légitime, puisqu’elle visait à protéger le dépôt de garantie des locataires et à assurer leur stabilité résidentielle.
Elle a estimé que le taux annuel de la prime de garantie, d’environ 0,1 %, ne constituait pas une charge économique excessive. Les locataires prenant également en charge une partie de cette prime, le désavantage patrimonial imposé aux bailleurs respectait le principe de l’atteinte minimale.
Elle a en outre considéré que la disposition pénale constituait un moyen d’assurer l’effectivité du régime de garantie et relevait d’un choix de politique législative, de sorte qu’elle ne pouvait être regardée en elle-même comme contraire au principe de proportionnalité.
La Cour constitutionnelle a ainsi jugé que « l’obligation de souscrire une garantie et la sanction pénale prévue en cas de manquement constituent des mesures appropriées et nécessaires à la protection des droits patrimoniaux des locataires et ne contreviennent ni au principe d’interdiction des restrictions excessives ni au principe de proportionnalité des peines ».
Disposition relative à l’obligation d’inscription complémentaire
La loi révisée a imposé aux bailleurs l’obligation de faire inscrire, sous la forme d’une inscription complémentaire au registre immobilier, les informations essentielles relatives aux logements locatifs enregistrés, notamment la période obligatoire de location et le plafond du loyer.
Les requérants soutenaient que cette obligation portait atteinte à leur droit de propriété en raison de la restriction de leur propriété et des frais engagés.
La Cour constitutionnelle a jugé que l’obligation d’inscription complémentaire constituait un dispositif de publicité permettant aux locataires de vérifier les conditions de location avant de louer un logement, et que son objectif était légitime et le moyen employé approprié.
Le coût d’une inscription complémentaire, d’environ 10 000 wons sud-coréens par opération, était très faible. En outre, cette inscription ne transférait ni ne limitait la propriété, mais constituait uniquement une mention procédurale destinée à rendre les informations publiques. La Cour a donc estimé qu’elle ne pouvait être considérée comme limitant substantiellement le droit de propriété.
La Cour constitutionnelle a finalement jugé que « l’obligation d’inscription complémentaire constitue un dispositif raisonnable de protection des locataires et ne porte pas atteinte au droit de propriété ni ne contrevient au principe d’interdiction des restrictions excessives ».
3. Recours constitutionnel | Portée de cette décision
Cette décision revêt une importance particulière en ce que la Cour constitutionnelle de la République de Corée a jugé que la réforme du régime applicable aux bailleurs ne portait atteinte ni à la protection constitutionnelle de la confiance légitime ni à la liberté professionnelle.
Premièrement, elle a réaffirmé la règle selon laquelle la modification d’un dispositif de politique publique n’est pas contraire à la Constitution lorsqu’elle est prévisible et assortie de mesures transitoires.
Deuxièmement, en considérant que l’intérêt public tenant à la protection des locataires et à la stabilité résidentielle prévalait sur les désavantages économiques subis par les bailleurs, elle a souligné la constitutionnalité des obligations de souscrire une garantie et de procéder à une inscription complémentaire.
Troisièmement, elle a clarifié les critères de recevabilité du recours constitutionnel en appliquant strictement aux dispositions fiscales la condition tenant au caractère direct de l’atteinte.
Cette décision est donc considérée comme une affaire ayant de nouveau confirmé que la réforme des dispositifs destinés à mettre en œuvre la politique nationale du logement et à stabiliser le marché locatif relève de la marge d’appréciation admise par la Constitution.
Enseignements et stratégie de conseil
· Stratégie d’adaptation aux changements de politique publique
Les bailleurs de logements de courte durée ou d’appartements acquis aux fins de location doivent notamment vérifier leur statut juridique après l’expiration de l’enregistrement et les changements affectant leurs avantages fiscaux.
· Conseil relatif au respect des obligations de garantie et d’inscription complémentaire
Daeryun examine de manière globale les informations d’enregistrement des bailleurs, le type de logement et la souscription de la garantie afin de les aider à identifier en amont les risques de mesures administratives et de responsabilité pénale en cas de manquement.
· Réponse aux recours constitutionnels et au contentieux administratif
Lorsqu’un acte administratif déterminé a été pris, il convient donc d’envisager parallèlement un contentieux administratif ou une voie de recours fiscal.
Les intérêts que les bailleurs tirent de leur confiance dans le régime existant ne prévalent pas sur la mise en œuvre par l’État de sa politique du logement d’intérêt public. Les obligations de souscrire une garantie et de procéder à une inscription complémentaire peuvent également être considérées comme des mesures légitimes poursuivant l’intérêt public majeur que constitue la protection des locataires.
Si vous avez besoin d’une assistance concernant un recours constitutionnel, vous pouvez procéder à la 🔗réservation d’une consultation juridique.
