Bidang Praktik

Hak atas lahan makam menurut hukum Korea Selatan

2026.04.27

Hak atas lahan makam menurut hukum Korea Selatan adalah hak kebendaan yang serupa dengan hak superficies yang diakui berdasarkan hukum kebiasaan berkenaan dengan penggunaan berkelanjutan atas makam yang didirikan di atas tanah milik orang lain beserta tanah di sekitarnya.

1. Hak atas lahan makam menurut hukum Korea Selatan | Definisi dan dasar hukum

Hak atas lahan makam menurut hukum Korea Selatan berarti hak untuk menggunakan bagian tanah sebagai lahan makam guna memiliki makam di atas tanah milik orang lain.

Dasar hukum

Hak atas lahan makam menurut hukum Korea Selatan pada umumnya serupa dengan hak superficies dalam hukum perdata, tetapi merupakan bentuk hak kebendaan khusus yang dapat terbentuk berdasarkan hukum kebiasaan meskipun tidak ada kesepakatan tegas di antara para pihak.

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan Pasal 279 (Isi hak superficies)

Pemegang hak superficies berhak menggunakan tanah milik orang lain untuk memiliki bangunan, konstruksi lain, atau pepohonan di atas tanah tersebut.

Istilah

Istilah-istilah yang sering digunakan berkaitan dengan hak atas lahan makam menurut hukum Korea Selatan adalah sebagai berikut.

∙ Makam (Undang-Undang tentang Pemakaman dan sejenisnya Korea Selatan Pasal 2)
: "Makam" berarti fasilitas untuk menguburkan jenazah atau abu tulang.

∙ Hukum kebiasaan
: yaitu suatu kebiasaan berulang atas suatu hal yang, karena diarahkan oleh keyakinan hukum anggota masyarakat, memperoleh substansi sebagai norma hukum.

2. Hak atas lahan makam menurut hukum Korea Selatan | Jenis pembentukan

Jenis pembentukan hak atas lahan makam bidang penanganan

Hak atas lahan makam menurut hukum Korea Selatan dapat terbentuk apabila memenuhi persyaratan tertentu tanpa kontrak tertulis maupun pendaftaran secara tegas, dan menurut yurisprudensi secara garis besar dibagi menjadi tiga jenis berikut.

Hak atas lahan makam jenis persetujuan

Apabila makam didirikan dengan memperoleh persetujuan pemilik tanah, maka meskipun tidak ditetapkan hubungan hukum yang jelas seperti hak superficies atau kontrak sewa di antara para pihak, hak atas lahan makam dinilai terbentuk berdasarkan hukum kebiasaan.

Hal ini termasuk dalam keadaan ketika hukum kebiasaan melengkapi kehendak para pihak dan mengakui adanya hak.

Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan 26 September 2000 Nomor 99다14006

Apabila tanah yang menjadi lahan makam dimiliki oleh orang lain selain pemilik makam, dan pemilik tanah tersebut menyetujui pendirian makam kepada pemilik makam, maka atas lahan makam tersebut harus dianggap telah ditetapkan hak kebendaan yang serupa dengan hak superficies (hak atas lahan makam) bagi pemilik makam, sehingga dalam hal demikian pemilik tanah mau tidak mau mengalami pembatasan dalam pelaksanaan hak miliknya atas bagian tanah yang menjadi lahan makam, dalam batas yang wajar yang diperlukan untuk pemeliharaan dan pengelolaan makam.

Hak atas lahan makam jenis perolehan melalui kedaluwarsa

Meskipun makam didirikan tanpa persetujuan pemilik tanah, apabila dikuasai secara damai dan terbuka selama 20 tahun atau lebih, maka hak atas lahan makam dianggap diperoleh melalui kedaluwarsa berdasarkan hukum kebiasaan.

Namun, dalam hal ini berlaku pembatasan sebagai berikut.

▶ Hanya diakui untuk makam yang didirikan sebelum 13 Januari 2001, yaitu tanggal berlakunya "Undang-Undang tentang Pemakaman dan sejenisnya Korea Selatan"

▶ Makam yang didirikan setelah itu hanya diakui dengan jangka waktu keberlakuan maksimal 60 tahun

Hak atas lahan makam jenis pengalihan

Setelah mendirikan makam di atas tanah miliknya sendiri, apabila tanah dialihkan kepada pihak ketiga tanpa perjanjian khusus mengenai pencadangan atau pengalihan hak milik, hak atas lahan makam juga terbentuk berdasarkan hukum kebiasaan.

Dalam hal ini, pemilik makam tetap memiliki hak untuk terus menggunakan tanah lahan makam meskipun hak milik atas tanah telah beralih.

Apa saja jenis syarat terpenuhinya daluwarsa perolehan hak melalui penguasaan tanah?
Lihat selengkapnya

“Sudah menerima uang, tetapi peralihan hak milik terus ditunda-tunda”…
Baca artikel terkait

3. Hak atas lahan makam menurut hukum Korea Selatan | Jangka waktu dan kewajiban

Timbulnya kewajiban dan jangka waktu hak atas lahan makam

Karena hak atas lahan makam menurut hukum Korea Selatan merupakan hak yang terbentuk berdasarkan hukum kebiasaan, maka dalam hal jangka waktu keberlakuan dan hubungan kewajibannya pun berlaku ketentuan khusus yang berbeda dari ketentuan hukum perdata pada umumnya.

Jangka waktu keberlakuan

Jangka waktu keberlakuan hak atas lahan makam menurut hukum Korea Selatan tidak mengikuti ketentuan hak superficies dalam hukum perdata, dan apabila terdapat perjanjian di antara para pihak atau keadaan khusus, maka mengikuti hal tersebut.

Namun, apabila tidak ada perjanjian khusus, pada umumnya dipahami sebagai berikut.

Jangka waktu keberlakuan (Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan 26 Agustus 1994 Nomor 94다28970)

▷ Selama makam masih ada

▷ Apabila pemeliharaan dan pemujaan atas makam terus berlangsung

Kewajiban membayar sewa lahan

Meskipun hak atas lahan makam menurut hukum Korea Selatan diakui sebagai hak berdasarkan hukum kebiasaan, kewajiban membayar sewa lahan (imbalan penggunaan) atas penguasaan dan penggunaan tanah tersebut tetap dapat timbul.

Khususnya apabila pemilik tanah menuntut sewa lahan, maka terdapat kewajiban untuk membayar sewa lahan sejak tanggal tuntutan tersebut.

Putusan Pleno Mahkamah Agung Korea Selatan 29 April 2021 Nomor 2017다228007

Pemegang hak atas lahan makam harus dianggap berkewajiban membayar sewa lahan sejak tanggal tuntutan apabila pemilik tanah menuntut sewa lahan atas lahan makam.

Berapa biaya penggunaan tanah akibat terpenuhinya hak atas lahan pemakaman menurut hukum Korea Selatan?
Lihat selengkapnya

'Meski bukan tanah saya'…jika sudah lama digunakan, bisa mendapat 'perlindungan hukum'
Baca artikel terkait

4. Hak atas lahan makam menurut hukum Korea Selatan | Keberlakuan dan hapusnya

Berbeda dengan hak superficies pada umumnya, hak atas lahan makam menurut hukum Korea Selatan merupakan hak kebendaan yang terbentuk berdasarkan hukum kebiasaan, sehingga keberlakuannya diakui tanpa pendaftaran.

Hal ini pernah diakui karena keberadaan makam itu sendiri secara lahiriah sebagian menjalankan fungsi publikasi.

Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan 14 Juni 1996 Nomor 96다14036

Apabila makam didirikan tanpa persetujuan pemilik di atas tanah milik orang lain, maka dengan menguasai lahan makam tersebut secara damai dan terbuka selama 20 tahun, diperoleh melalui kedaluwarsa hak atas lahan makam sebagai hak kebiasaan yang serupa dengan hak superficies. Hak atas lahan makam semacam ini hanya diakui apabila memiliki bentuk yang memungkinkan pengenalan keberadaan makam dari luar, seperti gundukan makam, dan tidak diakui apabila makam dibuat rata dengan tanah atau dikubur secara tersembunyi sehingga tidak memiliki bentuk lahiriah yang dapat dikenali secara objektif. Oleh karena sifat tersebut, hak atas lahan makam diperoleh tanpa pendaftaran.

Alasan hapusnya

Hak atas lahan makam hapus dalam hal-hal berikut.

Alasan	Penjelasan
Musnah atau dipindahkannya makam	Ketika makam rusak secara fisik, atau pemiliknya memindahkan sendiri makam tersebut
Terhentinya pemeliharaan dan pemujaan	Ketika pengelolaan makam pada kenyataannya terhenti atau dibiarkan terbengkalai dalam jangka waktu yang lama
Kesepakatan para pihak atau pelepasan hak	Hapus karena pelepasan hak secara tegas oleh pemegang hak atas lahan makam atau kesepakatan dengan pemilik tanah
Lampaunya jangka waktu menurut Undang-Undang tentang Pemakaman dan sejenisnya	Makam yang didirikan setelah 13 Januari 2001 hanya diakui hak atas lahan makamnya paling lama 60 tahun

5. Hak atas lahan makam menurut hukum Korea Selatan | Cara menghadapi sengketa hukum

Cara menghadapi sengketa hukum hak atas lahan makam

Karena hak atas lahan makam menurut hukum Korea Selatan merupakan hak kebendaan yang terbentuk berdasarkan hukum kebiasaan tanpa pendaftaran, sengketa hukum antara pemilik tanah dan pemilik makam sering terjadi di sekitar tanah tempat makam berada.

Berikut ini akan dibahas strategi utama dalam menghadapi situasi sengketa yang nyata.

Penilaian ada tidaknya

Inti sengketa adalah apakah hak atas lahan makam benar-benar telah terbentuk atas makam tersebut.

Untuk menilai hal ini, faktor-faktor berikut dipertimbangkan secara menyeluruh.

▷ Waktu pendirian makam (apakah sebelum 13 Januari 2001)

▷ Ada tidaknya persetujuan pemilik tanah pada saat pendirian

▷ Apakah makam telah berdiri secara damai dan terbuka selama 20 tahun atau lebih

▷ Apakah tindakan pemeliharaan dan pemujaan atas makam terus berlangsung

Cara menghadapi bagi pemilik tanah

Apabila hak atas lahan makam tidak diakui atau telah hapus, pemilik tanah dapat mengajukan pembongkaran makam dan tuntutan penyerahan tanah.

∙ Permintaan pembongkaran secara sukarela melalui surat pemberitahuan resmi dan sejenisnya

∙ Pengajuan gugatan perdata apabila tidak dipenuhi

∙ Pelaksanaan prosedur eksekusi paksa setelah putusan berkekuatan hukum tetap

Cara menghadapi bagi pemilik makam

Dari sisi pemilik makam, keberadaan hak atas lahan makam dapat diargumentasikan dan dibuktikan melalui hal-hal berikut.

∙ Fakta telah memperoleh persetujuan pemilik tanah pada saat pendirian makam

∙ Pembuktian penguasaan selama 20 tahun atau lebih dan keberadaan gundukan makam (foto udara, kesaksian sekitar, catatan upacara peringatan, dan sebagainya)

∙ Rincian kesepakatan diam-diam dengan pemilik tanah

Selain itu, apabila pemilik tanah menuntut sewa lahan, terdapat kewajiban untuk membayar sewa lahan sejak tanggal tuntutan tersebut.

Pemanfaatan mediasi dan perdamaian

Karena gugatan perdata dapat memakan waktu lama, apabila hak atas lahan makam memiliki kemungkinan untuk diakui hingga tingkat tertentu, perlu juga dipertimbangkan penyelesaian yang bermanfaat melalui mediasi atau perdamaian.

Khususnya, penyusunan usulan perdamaian bersyarat seperti pembayaran biaya penggunaan tanah (sewa lahan) serta pemindahan setelah dipertahankan dalam jangka waktu tertentu dapat menjadi solusi yang efektif.

Jika membutuhkan nasihat konstruksi dan properti?
Lihat selengkapnya

6. Hak atas lahan makam | Daftar periksa

Daftar periksa pengakuan keabsahan hak atas lahan makam bidang layanan

Hak atas lahan makam (bunmyo gijigwon) merupakan hak kebendaan khusus yang terbentuk berdasarkan hukum adat, sehingga dalam sengketa tanah yang nyata dapat timbul persoalan hukum yang rumit seperti tuntutan pembongkaran, penyerahan, atau pemeliharaan.

Melalui daftar periksa berikut, silakan periksa terlebih dahulu syarat terbentuknya hak atas lahan makam serta strategi menghadapi sengketa.

Item	Isi pemeriksaan
Waktu pendirian	Apakah makam didirikan sebelum 13 Januari 2001?
Persetujuan pendirian	Apakah pada saat pendirian telah memperoleh persetujuan pemilik tanah? (termasuk secara tegas maupun diam-diam)
Jangka waktu penguasaan	Apakah telah ada secara damai dan terang-terangan selama lebih dari 20 tahun?
Kondisi gundukan makam	Apakah gundukan makam tetap terpelihara dan kegiatan penjagaan seperti ritual leluhur serta pengelolaan terus dilakukan?
Bukti pendukung	Apakah telah disiapkan bukti keberadaan seperti foto udara, catatan ritual, dan keterangan saksi?

Sistem bantuan pengacara spesialis properti

Firma hukum kami memiliki banyak pengacara spesialis properti yang terdaftar pada Asosiasi Pengacara Korea Selatan.

Dengan demikian, kami dapat menangani keseluruhan prosedur, mulai dari penilaian ada tidaknya terbentuknya hak atas lahan makam, peninjauan jangka waktu keberlangsungannya, penanganan gugatan, hingga penataan bukti pendukung.

Selain itu, kami meninjau terpenuhinya syarat seperti waktu pendirian makam, bentuk, dan keadaan pengelolaannya, lalu menyusun strategi penanganan yang sesuai dengan perkara.

Apabila Anda berada dalam situasi yang memerlukan penanganan terkait hak atas lahan makam, silakan pastikan strategi penanganan yang sesuai dengan situasi Anda saat ini melalui 🔗Reservasi konsultasi hukum pengacara spesialis properti.

Daeryun, firma hukum peringkat ke-9 di Korea Selatan (berdasarkan pelaporan Pajak Pertambahan Nilai kepada Badan Pajak Nasional Korea Selatan tahun 2025), membantu menyelesaikan perkara melalui strategi sistematis dari para ahli hukum di berbagai bidang.