Perjanjian perwalian | Putusan yang mengakui tanggung jawab ganti rugi perusahaan perwalian akibat tidak dipenuhinya komitmen penyelesaian konstruksi yang dijamin

Pokok persoalannya adalah apakah klausul ganti rugi yang tercantum dalam 🔗perjanjian perwalian dan dokumen terkait sah sebagai ‘penetapan jumlah ganti rugi di muka’ berdasarkan Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan.

Tergugat berpendapat bahwa frasa ‘jumlah yang setara dengan pokok dan bunga pinjaman serta bunga keterlambatan’ hanya menyebutkan cakupan ganti rugi. Namun, pengadilan mengakuinya sebagai jumlah ganti rugi yang telah disepakati sebelumnya.

Majelis hakim memperhatikan bahwa rumusan yang sama digunakan secara konsisten dan berulang dalam ketentuan khusus perjanjian perwalian, klausul perjanjian pinjaman, surat komitmen pelaksanaan penyelesaian konstruksi yang dijamin, dan dokumen lainnya.

Pengadilan menilai bahwa meskipun jumlah tertentu tidak dicantumkan, nilai kerugian yang ditetapkan dalam bentuk yang dapat dihitung tanpa perselisihan dapat dianggap sebagai jumlah ganti rugi yang telah ditetapkan sebelumnya.

Pengadilan juga menilai bahwa penafsiran tersebut sesuai dengan substansi transaksi dalam struktur proyek PF, yakni sindikasi pemberi pinjaman menyetujui pemberian pinjaman dengan memercayai kredibilitas dan struktur keuangan perusahaan perwalian berdasarkan komitmen penyelesaian konstruksi yang dijamin.

Tergugat S Asset Trust berpendapat bahwa klausul ganti rugi dalam komitmen penyelesaian konstruksi yang dijamin tersebut melanggar ketentuan larangan penggantian kerugian berdasarkan Undang-Undang Jasa Investasi Keuangan dan Pasar Modal Korea Selatan.

Namun, pengadilan menilai bahwa hak penerima manfaat prioritas yang dimiliki sindikasi pemberi pinjaman dalam perkara ini bukan merupakan produk investasi keuangan. Pengadilan juga menyatakan bahwa ganti rugi berdasarkan komitmen penyelesaian konstruksi yang dijamin bukanlah penggantian kerugian atas aset perwalian, melainkan ganti rugi biasa atas wanprestasi perusahaan perwalian, sehingga tidak melawan hukum.

Ini merupakan putusan penting yang menegaskan bahwa dalam perjanjian perwalian dengan struktur PF pada masa mendatang, upaya menghindari pembayaran ganti rugi dengan mendalilkan pelanggaran 🔗Undang-Undang Jasa Investasi Keuangan dan Pasar Modal Korea Selatan pada praktiknya akan sulit diterima.

Perusahaan perwalian yang menjadi tergugat berpendapat bahwa penyelesaian konstruksi hanya mengalami sedikit keterlambatan, sedangkan pusat logistik tersebut telah selesai dibangun dan nilai taksirannya juga melampaui jumlah pinjaman. Atas dasar itu, Tergugat meminta pengurangan jumlah ganti rugi yang telah ditetapkan sebelumnya.

Namun, pengadilan menolak permintaan tersebut berdasarkan alasan-alasan berikut.

Pada akhirnya, majelis hakim menyatakan bahwa “mewajibkan Tergugat membayar seluruh pokok serta bunga pinjaman dan bunga keterlambatan berdasarkan penetapan jumlah ganti rugi di muka sesuai dengan tujuan penjaminan komitmen penyelesaian konstruksi yang dijamin dan praktik transaksi, serta tidak terdapat kesalahan yang dapat diatribusikan kepada Para Penggugat atas pelanggaran kewajiban penyelesaian konstruksi yang dijamin oleh Tergugat,” sehingga menolak permintaan pengurangan jumlah yang diajukan Tergugat.

Perusahaan perwalian yang menjadi tergugat menyatakan bahwa nilai properti yang telah selesai dibangun harus diperhitungkan dalam jumlah ganti rugi untuk menentukan kerugian aktual sehingga dampak perkara itu sendiri tidak akan besar. Namun, karena kemungkinan banding selanjutnya cukup tinggi, cakupan tanggung jawab akhirnya masih perlu dicermati.

Meski demikian, risiko kewajiban kontinjensi perusahaan-perusahaan perwalian diperkirakan turut meningkat.

PF bukan sekadar kontrak real estat, melainkan bidang yang memadukan keuangan, real estat, regulasi administratif, dan unsur lainnya sehingga membutuhkan keahlian tingkat tinggi.

Dengan bantuan pengacara profesional, diperlukan analisis dan penanganan risiko di seluruh struktur proyek berdasarkan pengalaman dalam berbagai perkara serupa.

Secara khusus, pada Mei lalu, Badan Pengawas Keuangan Korea Selatan menyatakan akan menuntaskan penanganan separuh lokasi proyek PF yang kelayakan usahanya rendah sebelum akhir Juni.

Langkah tersebut dimaksudkan untuk mempercepat penanganan lokasi proyek PF bermasalah agar sektor keuangan dapat berfokus pada perannya dalam menyediakan pendanaan.

Pada akhir tahun lalu, saldo pinjaman untuk lokasi proyek PF bermasalah mencapai sekitar 24 triliun won Korea Selatan.

Di tengah banyaknya lokasi proyek PF yang hanya menunda tanggal jatuh tempo akibat kemerosotan pasar real estat, skala proyek PF bermasalah sangat mungkin terus meningkat meskipun penanganannya terus dilakukan.

🔗Pengacara korporasi Firma Hukum Daeryun menyediakan layanan hukum berupa ▲penyusunan dan pemeriksaan kontrak, termasuk komitmen penyelesaian konstruksi yang dijamin ▲nasihat mengenai perancangan struktur proyek PF ▲penilaian risiko dan uji tuntas bagi perusahaan perwalian serta sindikasi pemberi pinjaman ▲perwakilan dalam litigasi dan arbitrase apabila terjadi perselisihan ▲penanganan regulasi serta nasihat perizinan terkait proyek PF.

Jika Anda memerlukan nasihat awal mengenai perancangan struktur proyek atau nasihat mengenai likuidasi, silakan meminta konsultasi kepada firma kami.