自分の不動産が競売にかけられた場合(所有者・賃借人)の手続

今、どの段階ですか？

現在の段階を選ぶと、その段階の内容が下に表示されます。

1. 1競売開始決定の送達
2. 2開始決定への異議・執行停止
3. 3返済・合意による取下げの働きかけ
4. 4賃借人の配当要求
5. 5任意売却の検討
6. 6売却期日・売却許可
7. 7引渡命令・明渡しへの対応
8. 8配当期日・配当への異議

• 基本段階
• 追加措置・選択
• 棄却・異議
• 手続終了

所要期間

開始決定から売却・配当まで事件ごとに異なる(進行状況は執行裁判所に確認)、執行停止(執行を止めること)や取下げになればその時点で終了

費用

即時抗告・異議申立ての印紙代(裁判所の手数料)・送達料、執行停止の際に担保として預ける供託金。売却許可決定(落札を許可する決定)に抗告する際は売却代金の10分の1を供託(供託所にお金を預けること)。配当要求申立書には印紙を貼らない

手続の進行案内

最初から順番にお読みください。赤い文字は法律で定められた期限です。

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   裁判所が競売開始決定を下し、登記所に競売の記録(記入登記)を載せるよう依頼した後、所有者に決定書を送ります。賃借人は、執行官の現況調査や裁判所からの配当要求の終期の通知を受けて知ることになります。決定書で申立債権者・請求金額・事件番号を確認し、大法院の裁判所競売情報サイトで進行状況と配当要求の終期、売却期日(競売の日)を照会します。これらの日付が、その後の対応期限の基準になります。

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   競売の執行要件に瑕疵があれば、競売開始決定に対する異議を申し立てます。異議は売却代金がすべて支払われるまで申し立てることができ(民事執行法第86条第1項)、異議に関する裁判には告知を受けた日から1週間以内に即時抗告ができます(第86条第3項、第15条)。判決後に借金を返すなどして、判決で定められた請求が変わったりなくなったりしていれば、請求異議の訴え(第44条)を起こすとともに強制執行停止を申し立てます。訴訟を起こしただけでは競売は止まらないため、停止決定の正本を競売裁判所に提出して初めて手続が実際に止まります。任意競売(担保権実行の競売)は判決なしに進むため、担保権がない、または消滅したという事由も開始決定に対する異議で争うことができ(第265条)、担保権抹消の判決や競売停止の裁判の正本などを提出して初めて手続が止まります(第266条)。

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   競売を申し立てた債権者に元金・利息・競売費用を返済するか、分割返済の合意をして、債権者に競売を取り下げてもらいます。取下げは落札者が代金を納付する前まで可能ですが、買受けの申出があった後は、最高価買受申出人(落札者)と、いれば次順位買受申出人の同意が必要です(民事執行法第93条第2項)。そのため、合意は売却期日の前に済ませるのがよいでしょう。他の債権者が同じ不動産に競売(二重競売)を申し立てている場合は、その債権者とも合意する必要があります。

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   賃借人は、配当要求の終期までに権利届出及び配当要求申立書を競売裁判所に提出します(民事執行法第84条、第88条)。賃貸借契約書の写し・住民登録謄本・確定日付の資料を一緒に添付します。転入届・確定日付が先順位の担保権より早ければ優先して弁済を受け(住宅賃貸借保護法第3条の2)、保証金が一定額以下の少額賃借人は、競売申立ての登記の前に入居・転入を済ませていれば、一部を最優先で弁済を受けます(第8条第1項)。終期を過ぎると配当を受けられないため、通知書を受け取ったら、まず締切日を確認します。

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   流札になるたびに、裁判所が最低売却価格(競売の開始価格)を相当程度引き下げます(民事執行法第119条、引き下げの割合は裁判所ごとに異なります)。そのため、売却期日の前に自分で買主を見つけて時価で売り、その代金で借金を返して取下げを受ければ、損失を減らせます。売買契約書には、競売の取下げと登記抹消の条件を入れます。そうすれば、買主は競売の記録が消えた状態で家を引き継げます。

   現在の段階
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   売却期日に最も高い価格を付けた人(最高価買受申出人)が決まり、売却決定期日に売却許可決定が出ます。所有者・賃借人などの利害関係人は、1週間以内に即時抗告をすることができます。ただし、抗告するには誰であれ売却代金の10分の1を裁判所に預け(供託)なければならず、債務者・所有者の抗告が棄却されると、このお金は返還されません(民事執行法第130条第3項・第6項)。負担が大きいため、抗告が実際に得になるかをまず検討します。

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   落札者が代金を納めると、所有権が移ります。落札者は、代金納付後6か月以内に引渡命令(家を明け渡すよう命じる裁判所の命令)を申し立てることができます(民事執行法第136条)。対抗力のある賃借人は保証金を返してもらうまで家を明け渡さないことができ、配当を受ける賃借人は家を落札者に引き渡して初めて保証金を受け取れます(住宅賃貸借保護法第3条の2第3項)。そのため、引っ越しの時期と費用は落札者と協議する余地があります。引渡命令を受けても出ていかなければ、執行官が強制執行します(引渡命令に即時抗告をしても、それだけでは執行は止まりません。第15条第6項)。

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   裁判所が配当表を作成し、配当期日に債権者・賃借人に順位どおりにお金を分配します。所有者は、配当後に残ったお金を返してもらいます。配当の順位・金額に異議があれば、配当期日に異議を述べた後、1週間以内に配当異議の訴えを起こさなければなりません(民事執行法第151条、第154条)。訴訟を起こさなければ、配当表はそのまま確定します。落札価格が借金より少なければ、残りの借金はそのまま残り、他の財産に強制執行されることがあります。

よくある質問

この手続ですぐに気になる実務上の質問です。

Q競売開始決定書を受け取ったら、すぐに家を出なければなりませんか。

いいえ。落札者が代金を納めると所有権が移ります。その後、引渡命令(家を明け渡すよう命じる裁判所の命令)に基づいて執行されるまでは、住み続けることができます。開始決定から売却・代金納付までにかかる期間は事件ごとに異なり、流札が繰り返されるとさらに長くなります。その間に、借金を返すか、合意するか、自分で売るかを検討します。この期間をどう使うかによって、損失の規模が変わることがあります。

Q借金を返せば競売は取り消されますか。いくら返せばよいですか。

はい、取り消されることがあります。競売を申し立てた債権者に元金・利息と競売費用まで返済し、債権者が取下書を提出すれば、競売は取り消されます。落札者が代金を納める前まで可能です。ただし、買受けの申出があった後は、最高価買受申出人(落札者)の同意が必要です。次順位買受申出人がいれば、その人の同意も必要です。他の債権者が二重競売を申し立てている場合は、その債権者も取り下げなければなりません。正確にいくら返済すべきかは、債権者に弁済確認書を求めて確認します。金額を書面で受け取っておけば、後で争いが生じません。

Q賃借人ですが、配当要求はどこに何を提出しますか。

競売事件を進めている裁判所の競売係に「権利届出及び配当要求申立書」を提出します。賃貸借契約書の写し、住民登録謄本(転入日の確認用)、確定日付が押された契約書を一緒に添付し、費用は少額です。締切日である配当要求の終期は、裁判所競売情報サイトや通知書で確認できます。その日を過ぎると保証金の配当を受けられないため、最優先で押さえる必要があります。

Q賃借人は、配当要求をするのとしないのとでは、どちらが有利ですか。

賃借人の順位によって異なります。先順位の担保権より先に転入して対抗力がある賃借人は、配当要求をしなければ落札者が保証金を引き受けることになるため、住み続けることができます。配当要求をすれば、配当金を受け取って出ていく必要があります。対抗力がないか順位が後であれば、配当要求だけが保証金を受け取る道です。落札予想価格と先順位の金額によって有利な方が変わるため、登記簿を見て判断します。

Q落札されましたが、引越費用はもらえますか。いつまでに出なければなりませんか。

引越費用は法律で定められた権利ではなく、落札者と協議して決めるものです。落札者は代金納付後6か月以内に引渡命令を申し立てることができます。引渡命令が出ると、執行官が強制執行できます(即時抗告だけでは止まりません)。そのため、その前に引っ越しの時期を決めておくのがよいでしょう。優先弁済(先に返してもらうこと)を受ける賃借人は、家を落札者(譲受人)に引き渡して初めて保証金を受け取れます。この点があるため、互いに協議する余地があります。

Q落札価格が借金より少ない場合、残りの借金はどうなりますか。

残りの借金はそのまま残ります。競売で家が売れたからといって、借金がなくなるわけではないからです。債権者は、同じ判決書で預金・給与など他の財産に再び強制執行できます。残りの借金を抱えきれなければ、個人再生・破産を検討します。逆に落札価格が借金より多ければ、配当後に残ったお金は所有者に返されます。