商業建物賃貸借法 | 満了日の前日に行われた店舗賃貸借契約の解約通知も有効とした韓国大法院判決の分析

商業建物賃貸借法に関する訴訟を提起した原告は、賃借人のA氏でした。

A氏は2018年、B氏と賃貸借契約を締結しました。

契約期間は2018年12月31日から2020年12月30日までの2年間で、保証金は3000万ウォン、月額賃料は180万ウォンでした。

その後、2020年12月末を迎えました。

A氏は契約期間満了の前日である2020年12月29日、B氏に「契約を更新する意思はない」との意向を伝えました。

そして賃借権登記を終えた後、翌年1月末にB氏へ当該店舗を引き渡しました。

しかし、B氏は、契約満了のひと月前までに特段の意思表示がなかったため、当該契約は黙示的に更新されたものとみるべきだとして、保証金を返還しませんでした。

そこでA氏は、賃貸借保証金返還訴訟を提起しました。

商業建物賃貸借法をめぐる争いについて、下級審裁判所は次のように判断しました。

まず、第1審と第2審の裁判所は「黙示の更新の効力」が生じたとみて、B氏の主張を認めました。

A氏が契約期間満了のひと月前までに契約を解約する意思をあらかじめ示さなかったため、契約は更新されたものとみるのが妥当だという判断です。

ただし、商業建物賃貸借法第10条第5項によれば、契約が黙示的に更新された場合でも、賃借人はいつでも契約解約の通知をすることができ、賃貸人が通知を受けた日から3か月が経過すると効力が生じるため、A氏とB氏の契約は2021年3月末に解約されたものとみるべきであると判断しました。

その上で、A氏が保証金全額から3か月分の賃料や管理費などを差し引いた金額の返還を受けることが妥当であると説明しました。

これに対し、双方が不服として控訴しましたが、第2審裁判部の判断も同様でした。

A氏は控訴審の判断も受け入れられないとの意向を示し、上告しました。

韓国大法院の判断は異なりました。

今回の訴訟における主な争点は A氏とB氏の契約を「黙示の更新」とみることができるかどうかでした。

韓国大法院は、A氏が契約満了日前に更新拒絶の意思を示したため、両者の契約は当初の約定どおり2020年12月30日に終了したものとみるべきであると判断しました。

韓国大法院が示した理由は次のとおりです。

商業建物賃貸借保護法第10条第1項は「賃貸人は、賃借人が賃貸借期間満了の6か月前から1か月前までの間に契約更新を要求した場合、正当な理由なく拒絶することができない」と定めていますが、これは賃借人の契約更新要求権を認めたものにすぎず 賃借人が更新拒絶の通知を行うことのできる期間を制限したものではないということです。

また、同法第10条第4条には「賃貸人が定められた期間内に更新拒絶の通知または条件変更の通知をしなかったときは、従前の賃貸借と同一の条件で再び賃貸借したものとみなす」と定められていますが、この規定をみても、「黙示の更新」に関する賃借人の更新拒絶通知期間に制限はないと韓国大法院は説明しました。

つまり、商業建物を借りた賃借人が更新拒絶の意思を示す際には期間の制限がないというのが韓国大法院の判断です。

ただし、住宅の場合は異なります。

住宅賃貸借保護法は、賃借人が賃貸借期間終了の2か月前までに賃貸人へ更新拒絶の通知をしなければ、当該契約は黙示的に更新されると定めています。

これに対し、商業建物賃貸借保護法は賃借人による更新拒絶の通知期間に制限を設けていないため、本件の賃貸借契約が黙示的に更新されたと判断したことは文理解釈に反するというのが、韓国大法院の最終的な結論です。

その上で、A氏とB氏の契約期間を2021年3月までとして保証金を計算した原審の判断には誤りがあるとして、事件を原審裁判所に差し戻しました。