集合建物法 | マンション1階のバルコニー庭園が共用敷地に該当するとした高等法院の判決分析

集合建物法に基づき施設物の撤去請求訴訟を争ったのは、マンション1階の居住者Aさんと2階の居住者Bさんでした。

ソウル方背洞のあるマンション1階に居住していたAさんは、ベランダの前にある庭園として造られた土地を単独で利用できると主張し、フェンスを設けたうえでデッキを敷き、独立した屋外空間のように使用していました。

これに対し、2階の住民であるBさんがAさんを相手取り、空間の撤去および引渡し訴訟を提起したものです。

Aさんが当該庭園を単独で占有し、各種施設物を設置して個人の庭園を造成し、他の住民の出入りを妨げていると主張しました。

また、Aさんが空間を改造する前まで、当該庭園の敷地はマンションの管理職員の手を経ており、庭園の地下には雨水などの排水施設や消防施設などが埋設されているため、Aさんの単独使用は不当であると主張しました。

一方、Aさんは、すでにこのマンションの設計当時から庭園に存在していたデッキなどを補修したにすぎず、庭園に接近するには自身のマンションを通じてのみ行くことができるため、1階世帯の所有者にのみ提供される構造として設計されたものであると反論しました。

集合建物法に関して、1審はBさんの主張を認め、Aさんに対し個人的に設置したデッキやフェンスを撤去するよう判決しました。

1審を判決した地方法院は、Aさんが設置した施設物が適法な手続なく任意に設置されたものであり、これにより当該庭園への外部者の出入りが統制されるなど、Aさんが庭園を排他的に占有・使用できるようになったと説明しました。

また、入居世帯の60%をはるかに超える世帯が当該施設物の撤去に同意しており、施設物が撤去されれば、マンションの管理のために庭園に埋設された配管などへのアクセスが容易になり、共用部分である道路やマンション内の他の庭園とつながることで、他の区分所有者が従来より広い空間を利用できるようになり得るという点を判決の根拠として付け加えました。

2審も1審の判断が正しいと判断し、Aさんの控訴を棄却しました。

集合建物法に関して、マンション1階のバルコニー庭園は共用敷地であるため、1階に居住する世帯が独立して使用することはできないとした高等法院の判決を分析しました。

マンションの1階は、騒音公害やプライバシー保護などの問題により相対的に人気が低いため、他の階の物件より価格が安いことが多くあります。

そのため、需要を高めようと、1階の庭園敷地まで物件に含まれているという特別なオプションを付けて売り出す場合があります。

もし不動産契約書上、家の前の花壇に対する独占的な使用権が正確に明示されていれば、1階庭園の使用が法的に認められ得ます。

しかし、このような事項が契約で保障されていなければ、使用権を主張することはできません。

したがって、上記のような訴訟に巻き込まれないためには、契約書を綿密に読むことが必要であり、専門の弁護士との相談を受けることをおすすめします。

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