Региональный жилищный кооператив

Проект, реализуемый региональным жилищным кооперативом, начинается с набора членов организатором, который еще не приобрел право собственности на землю, предназначенную для реализации проекта.

При такой модели земля приобретается за счет взносов членов уже на начальном этапе, после чего проводятся согласования и строительство.

В проектах комплексного обновления территории (реконструкции и перестройки), напротив, кооператив создают прежде всего собственники расположенных в соответствующей зоне земельных участков или зданий, а реализация проекта обычно начинается после приобретения прав собственности на землю или здания.

Поэтому проекты региональных жилищных кооперативов сопряжены с относительно более высокими рисками, включая вероятность затягивания или прекращения проекта из-за задержек с приобретением земли и получением административных разрешений.

С даты подачи заявления об утверждении создания кооператива (※ для районов с повышенным уровнем спекулятивного спроса — за 1 год до этой даты) до даты возможного заселения в жилье кооператива необходимо соответствовать одному из следующих требований.

※ В данном случае «владение жильем» также включает статус лица, получившего право на приобретение жилья, согласно подпункту 7 статьи 2 Правил Республики Корея о предоставлении жилья. Это необходимо учитывать лицу, получившему такое право, и его правопреемнику.

На дату подачи заявления об утверждении создания кооператива лицо должно непрерывно проживать не менее 6 месяцев в том городе, уезде или районе из числа перечисленных ниже территорий, где находится соответствующий кооператив.

※ Территориальное требование зависит от конкретной административно-территориальной единицы, в которой создается кооператив, поэтому необходимо проверить объявление соответствующего кооператива о наборе членов.

Ни само лицо, ни его супруг или супруга не должны относиться ни к одной из следующих категорий.

※ Это также относится к супругу или супруге, которые не внесены в реестр регистрации населения в составе одного домохозяйства.

※ При нарушении этого требования членство в кооперативе не признается, что впоследствии может привести к расторжению договора о приобретении жилья и спору о возврате денежных средств.

Лицо, унаследовавшее статус члена кооператива после его смерти, может стать членом независимо от соблюдения указанных выше требований.

Статус члена также сохраняется при временной утрате статуса главы домохозяйства в связи с работой, учебой за рубежом, лечением, вступлением в брак и по иным причинам, если это признает мэр города, глава уезда или района (пункт 2 статьи 21 Указа о применении Закона Республики Корея о жилищном строительстве).

Для подачи уведомления о наборе членов необходимо обеспечить права пользования не менее чем 50% земельного участка, предназначенного для жилищного строительства.

При этом требуемая доля обеспеченных прав на участок должна подтверждаться реальными договорами, а не только формальными показателями.

Для официального создания кооператива необходимо выполнить требования по обеспечению прав пользования и собственности, а также набрать установленное минимальное число членов.

До утверждения создания кооператив действует лишь в форме подготовительного комитета, полномочия которого по реализации проекта ограничены.

После создания кооператива начинается процедура утверждения плана проекта, необходимая для фактического осуществления строительства.

При этом необходимо представить следующие документы.

Заявление об утверждении плана проекта подается компетентному мэру города, главе уезда или района. Решение принимается после согласования с соответствующими подразделениями и связанными учреждениями.

После утверждения могут потребоваться дополнительные отдельные разрешительные процедуры, включая проверку цены продажи жилья и оценку воздействия на окружающую среду.

После утверждения плана проекта заключается договор с подрядчиком и начинается строительство; одновременно осуществляется первоочередное предоставление жилья членам кооператива и продажа остального жилья населению.

При заключении договора с подрядчиком необходимо проверить условия увеличения стоимости строительных работ и расторжения договора, а также ответственность за устранение недостатков.

Необходимо также внутреннее соглашение членов кооператива о порядке распределения доходов от продажи жилья.

После завершения строительства и заселения кооператив производит окончательные расчеты и распускается

На этапе ликвидационных расчетов могут возникнуть споры, связанные с бухгалтерским учетом, включая возврат остатка денежных средств и расчет операционных расходов.

Поэтому на всех этапах необходимо обеспечивать прозрачность бухгалтерского учета.

После роспуска кооператива также могут возникнуть требования об устранении строительных недостатков и иные споры, что требует правовой проверки.

Размещение недостоверной или преувеличенной рекламы, основанной на неутвержденной информации

Набор членов для проекта в месте, где его реализация изначально невозможна

Примеры незаконных действий и нарушений при наборе членов

※ Некоторые кооперативы отказывают в выходе или возврате внесенных денежных средств. В таких случаях возможно одновременное использование судебных средств правовой защиты.

Если после выхода члена кооператив не возвращает часть или всю сумму внесенных денежных средств, можно предъявить в суд иск о возврате неосновательного обогащения.

Такой иск применяется, если член кооператива не получил реальной выгоды от реализации проекта, но внесенные им средства не были возвращены.

В судебной практике встречаются решения о возврате части денежных средств с учетом в совокупности обстоятельств, вменяемых кооперативу, и необходимости защиты его членов.

Этот иск предъявляется для возврата членских и иных взносов, ранее внесенных в кооператив, после утраты статуса члена или добровольного выхода.

Даже если устав кооператива содержит положение о невозврате средств, в судебной практике признавался частичный возврат при наличии очевидных обстоятельств, вменяемых кооперативу. Однако возврат не гарантируется в каждом случае.

При этом могут потребоваться следующие доказательства.

В нашей юридической фирме работают адвокаты, зарегистрированные в Ассоциации адвокатов Кореи в качестве специалистов в области строительства, а также многочисленные профильные адвокаты, средний стаж которых составляет не менее 10 лет.

В связи с этим фирма предоставляет профессиональную и системную юридическую помощь по различным вопросам, связанным с региональными жилищными кооперативами, включая строительство, договоры, споры и получение разрешений и согласований.

При необходимости помощи в процедурах вступления в региональный жилищный кооператив или выхода из него можно обратиться за содействием к адвокату, специализирующемуся в области строительства.