CONTENTS
- 1. Прекращение договора | Различие между аннулированием и прекращением
- - Аннулирование договора
- - Прекращение договора
- 2. Прекращение договора | Основания прекращения договора найма жилого помещения
- - Истечение срока найма
- - Прекращение договора в связи с банкротством нанимателя
- - Основания для немедленного прекращения договора
- - Специальные условия и предусмотренные законом основания
- 3. Прекращение договора | Порядок прекращения
- - Форма волеизъявления о прекращении договора
- - Сведения, включаемые в документ с удостоверением содержания
- - Порядок составления документа с удостоверением содержания
- - Порядок отправки документа с удостоверением содержания
- 4. Прекращение договора | Правовые последствия
- - Прекращение отношений найма
- - Вопрос о возмещении вреда
- - Возврат обеспечительного взноса и одновременное исполнение
- - Приобретение права подать заявление о выдаче приказа о регистрации права найма
- 5. Прекращение договора | Расчеты после прекращения
- - Возврат обеспечительного взноса
- - Задолженность по плате за наем и возмещение вреда
- - Сбор доказательств для проведения расчетов
- 6. Прекращение договора | Подготовительные меры
- - Помощь адвоката по недвижимости
1. Прекращение договора | Различие между аннулированием и прекращением
Аннулирование и прекращение договора являются способами завершения договорных отношений, однако они четко различаются по моменту утраты договором силы и правовым последствиям.
Критерий | Аннулирование | Прекращение |
Момент утраты силы | Утрата силы с обратным действием – возврат к моменту заключения договора | Утрата силы на будущее – прекращаются только последующие правовые последствия |
Сфера применения | Разовые договоры (купля-продажа, подряд и др.) | Длящиеся договоры (аренда, трудовой договор, поручение и др.) |
Последствия | Восстановление первоначального положения, возмещение ущерба, применение положений о защите третьих лиц | Прекращение последующих обязательств Ранее возникшие правовые последствия сохраняют силу |
Аннулирование договора
Аннулирование представляет собой одностороннее волеизъявление, в силу которого уже заключенный договор утрачивает силу с обратным действием.
Иными словами, после аннулирования договор считается не существовавшим с самого начала, а стороны обязаны взаимно восстановить первоначальное положение (статья 548 Гражданского кодекса Республики Корея).
Последствия аннулирования
∙ Возможность предъявить иск о возмещении вреда
∙ Защита третьих лиц (обеспечение стабильности сделок)
∙ Обязанности по восстановлению первоначального положения и возмещению вреда подлежат одновременному исполнению (статья 549)
Прекращение договора
Прекращение договора является способом завершения только длящихся договорных отношений, которые по своему характеру сохраняются в течение определенного периода, и влечет утрату силы лишь с момента прекращения.
Ранее возникшие правовые последствия договора сохраняются, а сам договор прекращается на будущее.
Например, если по договору найма наниматель просрочил плату за 2 платежных периода, наймодатель вправе уведомить его о прекращении договора. С этого момента договор найма утрачивает силу (статья 640 Гражданского кодекса Республики Корея, статья 6 Закона Республики Корея о защите нанимателей жилья и др.).
Подробнее
2. Прекращение договора | Основания прекращения договора найма жилого помещения
Вопрос о прекращении договора обычно возникает применительно к договорным отношениям, действующим в течение определенного периода, включая договоры аренды, трудовые договоры и договоры поручения.
Наиболее часто споры возникают в связи с прекращением договора найма жилого помещения.
Условия и порядок прекращения договора становятся основными спорными вопросами, в частности, когда нанимателю не возвращают обеспечительный взнос либо наймодатель длительное время не получает плату за наем.
Истечение срока найма
Договор найма прекращается по истечении согласованного срока.
Однако, если наймодатель не уведомил об отказе в продлении или об изменении условий договора, договор найма считается молчаливо продленным и автоматически пролонгируется (статья 6 Закона Республики Корея о защите нанимателей жилья).
Для отказа в продлении наймодатель должен направить уведомление в период от 6 до 2 месяцев до окончания срока найма.
При молчаливом продлении наниматель вправе в любое время уведомить о прекращении договора. Договор прекращается через 3 месяца со дня получения наймодателем такого уведомления.
Прекращение договора в связи с банкротством нанимателя
Если наниматель признан банкротом, наймодатель вправе прекратить договор путем направления уведомления (статья 637 Гражданского кодекса Республики Корея).
Основания для немедленного прекращения договора
В определенных случаях договор прекращается после получения уведомления другой стороной без необходимости получения ее отдельного согласия.
Случаи, когда наниматель вправе немедленно прекратить договор
(Только если соответствующее обстоятельство фактически существенно затрудняет достижение цели найма.)
▷ Часть жилого помещения погибла без вины нанимателя, вследствие чего достижение цели найма стало невозможным (статья 627 Гражданского кодекса Республики Корея).
Случаи, когда наймодатель вправе немедленно прекратить договор
▷ Просрочка платы за 2 и более платежных периода (статья 640 Гражданского кодекса Республики Корея, часть 3 статьи 6 Закона Республики Корея о защите нанимателей жилья)
▷ Существенное нарушение обязанностей, включая использование имущества не по назначению, вследствие которого восстановление доверительных отношений по договору найма невозможно
Специальные условия и предусмотренные законом основания
Договор может быть досрочно прекращен даже в период его действия при наличии специального условия договора или предусмотренного законом основания.
Прекращение договора нанимателем
: договор можно прекратить в любое время
(прекращение вступает в силу через 3 месяца после уведомления)
∙ Сохранение права на прекращение специальным условием договора
: при наличии соответствующего положения в договоре досрочное прекращение возможно после подтверждения предусмотренного основания
(например: «Прекращение через 1 месяц после уведомления при переводе на работу в другую местность, поступлении в учебное заведение и других обстоятельствах»).
Прекращение договора наймодателем
Досрочное прекращение также возможно при наличии специального условия о сохранении такого права, банкротстве нанимателя, существенном нарушении им обязанностей и в иных предусмотренных случаях.
3. Прекращение договора | Порядок прекращения
Для предотвращения правовых споров недостаточно лишь выразить намерение прекратить договор: необходимо соблюдать установленный порядок и форму.
Уведомление о намерении прекратить договор найма жилого помещения, направленное почтой с удостоверением содержания, является важным средством защиты прав.
Форма волеизъявления о прекращении договора
Прекращение договора вступает в силу после получения соответствующего волеизъявления другой стороной.
Намерение прекратить договор может быть выражено устно, однако для предотвращения последующих споров и использования уведомления в качестве доказательства в будущем судебном разбирательстве предпочтительно направить его письменно, в частности почтой с удостоверением содержания.
Сведения, включаемые в документ с удостоверением содержания
В документе, направляемом почтой с удостоверением содержания, необходимо полностью указать следующие основные сведения.
∙ Основание прекращения (например, просрочка платы за наем, самовольная передача в поднаем или иное нарушение договора)
∙ Дата вступления прекращения в силу
∙ Требование о возврате обеспечительного взноса (при необходимости)
Составленный таким образом документ может использоваться как доказательство в последующих правовых процедурах, включая иск о возврате обеспечительного взноса, производство по вопросу об уклонении от принудительного исполнения или примирительную процедуру по спору о найме. Он также может служить важным справочным материалом для суда.
Порядок составления документа с удостоверением содержания
Документ с удостоверением содержания составляется в следующем порядке.
∙ Адреса и имена отправителя и получателя указываются в верхней или нижней части письма
∙ Всего составляются 3 экземпляра
– 1 оригинал и 2 копии
∙ На конверте указываются те же сведения об отправителе и получателе
Порядок отправки документа с удостоверением содержания
Подготовленные 3 экземпляра документа с удостоверением содержания подаются в ближайшее почтовое отделение.
При этом 1 экземпляр направляется получателю, 1 хранится в почтовом отделении и 1 остается у отправителя.
Почтовое отделение хранит копию соответствующего документа в течение 3 лет. В этот период ее можно получить повторно в любое время.
4. Прекращение договора | Правовые последствия
После прекращения договора договорные права и обязанности на будущее утрачивают силу.
Однако права и обязанности, возникшие до прекращения договора, сохраняют силу, что необходимо учитывать.
Прекращение отношений найма
После прекращения договора отношения найма завершаются на будущее.
В связи с этим наниматель обязан возвратить жилое помещение, а наймодатель — обеспечительный взнос (статьи 550 и 536 Гражданского кодекса Республики Корея).
Вопрос о возмещении вреда
Если договор был прекращен вследствие его нарушения стороной, при наличии умысла или неосторожности может быть предъявлен иск о возмещении вреда (статьи 551, 390 и 750 Гражданского кодекса Республики Корея).
Возврат обеспечительного взноса и одновременное исполнение
Даже после прекращения договора найма наниматель вправе отказаться передать жилое помещение, если наймодатель не возвращает обеспечительный взнос.
Это так называемое право на возражение об одновременном встречном исполнении.
: вправе отказаться передать жилое помещение до возврата обеспечительного взноса
∙ Наймодатель
: вправе отказаться возвратить обеспечительный взнос до передачи жилого помещения
※ Однако, если наймодатель начинает принудительное исполнение на основании исполнительного титула, возражение нанимателя об одновременном встречном исполнении утрачивает силу и наниматель не вправе отказаться от передачи помещения.
Приобретение права подать заявление о выдаче приказа о регистрации права найма
Наниматель, которому после прекращения договора найма не возвратили обеспечительный взнос, приобретает право подать заявление о выдаче приказа о регистрации права найма.
После регистрации права найма на основании соответствующего приказа наниматель может сохранить прежнюю противопоставимость права третьим лицам и преимущественное право на удовлетворение требования, даже если переедет, не передав жилое помещение.
(При условии, что на момент подачи заявления были соблюдены требования о регистрации места жительства и владении помещением.)
5. Прекращение договора | Расчеты после прекращения
После прекращения договора необходимо урегулировать денежные расчеты, включая обеспечительный взнос, задолженность по плате за наем и расходы на ремонт.
Споры при проведении расчетов возникают нередко, поэтому подтверждающие материалы следует подготовить заранее.
Возврат обеспечительного взноса
После прекращения договора наймодатель обязан возвратить нанимателю обеспечительный взнос.
Однако соответствующее требование может быть зачтено против обязанности нанимателя восстановить первоначальное состояние имущества. (Например: поврежденное оборудование, оклейка стен, расходы на уборку и др.)
Если договор прекращен и жилое помещение передано, но наймодатель не возвращает обеспечительный взнос, могут использоваться следующие способы.
Способы возврата обеспечительного взноса
Категория | Обзор |
Заявление о выдаче приказа о регистрации права найма | Механизм сохранения прав нанимателя после освобождения жилого помещения и переезда (статья 3-3 Закона Республики Корея о защите нанимателей жилья) |
Преимущественное возмещение обеспечительного взноса небольшой суммы | При соблюдении установленных условий нанимателю с небольшим обеспечительным взносом предоставляется преимущественная защита в отношении определенной части взноса |
Получение исполнительного титула | Предъявление иска о возврате обеспечительного взноса и получение вступившего в законную силу решения, судебного приказа или иного исполнительного титула (обязательно до принудительного исполнения требования) |
Заявление о проведении принудительных торгов | Процедура ареста и продажи недвижимости с направлением выручки на удовлетворение денежного требования нанимателя о возврате обеспечительного взноса |
Требование об участии в распределении выручки | Заявление об участии в исполнительном производстве, возбужденном другим кредитором, с целью получить удовлетворение из выручки от продажи того же имущества |
Задолженность по плате за наем и возмещение вреда
Наймодатель вправе потребовать уплаты задолженности по плате за наем и возмещения вреда, причиненного арендованному имуществу.
Нарушение договора также может повлечь взыскание неустойки или удержание задатка.
Сбор доказательств для проведения расчетов
∙ Сведения о перечислении обеспечительного взноса
∙ Документы по расчетам за коммунальные услуги и сведения о расходах на ремонт
∙ Фотографии состояния жилого помещения (непосредственно перед выездом)
∙ Письменное соглашение об окончательных расчетах (по возможности)
6. Прекращение договора | Подготовительные меры
Споры в связи с прекращением договора нередко возникают из-за недостаточной подготовки.
До начала процедуры прекращения договора наймодателю и нанимателю следует проверить соблюдение всех правовых требований.
Контрольный перечень для наймодателя
▷ Проверить соблюдение срока уведомления о прекращении
(уведомление об отказе в продлении: в период от 6 до 2 месяцев до окончания срока найма)
▷ Подготовить и направить письменное уведомление о прекращении (почтой с удостоверением содержания)
▷ Определить срок возврата обеспечительного взноса и составить план подготовки денежных средств
▷ Подтвердить освобождение жилого помещения или получить доказательства состояния владения
Контрольный перечень для нанимателя
▷ Проверить возможность признания основания прекращения обоснованным
(например: нарушение обязанностей наймодателем, невозможность достижения цели договора и др.)
▷ Письменно уведомить о намерении прекратить договор
(рекомендуется отправка почтой с удостоверением содержания)
▷ При досрочном прекращении в период найма проверить возможные неблагоприятные последствия, включая неустойку
▷ Подготовиться к возврату обеспечительного взноса
(подача заявления о выдаче приказа о регистрации права найма, получение исполнительного титула и др.)
Помощь адвоката по недвижимости
В штате юридической фирмы состоят адвокаты, зарегистрированные в Корейской ассоциации адвокатов как специалисты по недвижимости, а также профильные адвокаты со средним стажем не менее 10 лет.
Юридическая помощь может быть оказана по всему комплексу связанных процедур: от проверки обоснованности оснований для прекращения договора до предъявления требования о возврате обеспечительного взноса, принудительного исполнения и перехода права собственности.
Если самостоятельное прохождение всех процедур затруднительно, помощь адвоката по недвижимости позволит провести их более точно и оперативно.
Подробнее
Watch related video content
for this case study.
Как не стать жертвой мошенничества с недвижимостью? (в том числе мошенничество с залоговой арендой «чонсе»)
