CONTENTS
- 1. Споры по договорам аренды | Виды
- - Изменение арендной платы или обеспечительного взноса
- - Споры о сроке договора аренды
- - Споры о возврате обеспечительного взноса и освобождении жилого или коммерческого помещения
- - Споры об обязанностях по содержанию и ремонту
- - Споры о продлении или прекращении договора
- - Споры о коммерческой премии (квоннигым)
- 2. Споры по договорам аренды | Урегулирование через примирительную комиссию
- - Комиссия по примирению споров по договорам аренды
- - Подача заявления и порядок рассмотрения
- - Документы для подачи заявления о примирении
- - Юридическая сила примирения
- - Преимущества примирительной процедуры
- 3. Споры по договорам аренды | Судебное урегулирование
- - Иск о возврате обеспечительного взноса
- - Иск о выселении (освобождении недвижимости)
- - Иск в связи с коммерческой премией (квоннигым)
- 4. Договор аренды | Контрольный перечень
- - Система правовой помощи адвокатов, специализирующихся на недвижимости
1. Споры по договорам аренды | Виды
Споры по договорам аренды могут касаться повышения или снижения арендной платы, возврата обеспечительного взноса, срока аренды, продления договора и других вопросов.
Основные виды таких споров указаны ниже.
Изменение арендной платы или обеспечительного взноса
Такие споры возникают при разногласиях между арендодателем и арендатором по поводу повышения арендной платы или увеличения обеспечительного взноса.
Законодательство предусматривает, что требовать увеличения или уменьшения можно только при соблюдении установленных условий и пределов. Поэтому необходимо точно понимать соответствующие правила (статья 7 Закона Республики Корея о защите нанимателей жилья и статья 11 Закона Республики Корея о защите арендаторов коммерческих зданий).
Категория | Предел увеличения |
Жилое помещение | Не более 1/20 (5%) согласованной арендной платы или обеспечительного взноса |
Коммерческое помещение | Не более 5/100 (5%) арендной платы или обеспечительного взноса на момент предъявления требования |
Споры о сроке договора аренды
Это споры по поводу продления срока договора, применения автоматического продления или досрочного расторжения.
Если арендатор желает освободить помещение до истечения срока договора, может возникнуть вопрос о неустойке. Арендодатель, стремящийся воспрепятствовать автоматическому продлению, обычно ссылается на наличие оснований для отказа в продлении.
Споры о возврате обеспечительного взноса и освобождении жилого или коммерческого помещения
После прекращения договора аренды могут возникнуть разногласия о сроке и сумме возврата обеспечительного взноса.
Если арендатор не возвращает объект аренды или задерживает его возврат, спор также может привести к иску о выселении (освобождении недвижимости).
Споры об обязанностях по содержанию и ремонту
Между арендодателем и арендатором могут возникнуть разногласия относительно состояния объекта аренды при его возврате и ответственности за содержание и ремонт здания.
Как правило, арендодатель несет обязанность по содержанию конструкций и основных инженерных систем, а арендатор — ответственность за незначительные повреждения, возникшие при использовании.
Если эти вопросы четко не урегулированы договором, возможны различные юридические толкования.
Споры о продлении или прекращении договора
Это споры о продлении договора аренды и условиях его прекращения.
Типичные примеры таких споров приведены ниже.
▷ Арендодатель утверждает, что договор был продлен по умолчанию без уведомления о его прекращении
Споры о коммерческой премии (квоннигым)
Характерными являются споры между арендаторами коммерческих помещений по вопросам выплаты и получения коммерческой премии (квоннигым).
Такие споры возникают, если арендодатель препятствует действующему арендатору получить коммерческую премию от нового арендатора.
Вместе с тем при соблюдении установленных Законом Республики Корея о защите арендаторов коммерческих зданий условий арендодатель не вправе без уважительной причины препятствовать получению коммерческой премии (статья 10-4 указанного закона).
Арендатор, лишенный возможности получить коммерческую премию, может предъявить требование о возмещении вреда.
2. Споры по договорам аренды | Урегулирование через примирительную комиссию
При возникновении спора по договору аренды обращение в суд является не единственным способом урегулирования.
Комиссия по примирению споров по договорам аренды представляет собой официальную процедуру, позволяющую урегулировать спор с меньшими затратами времени и средств.
Она рассматривает большинство видов споров, связанных с арендой жилых и коммерческих помещений, и вырабатывает практически исполнимые варианты урегулирования.
Комиссия по примирению споров по договорам аренды
Это предусмотренная законом процедура примирения, предназначенная для быстрого и экономичного урегулирования споров, связанных с договорами аренды.
Она охватывает все споры, связанные с арендой жилых или коммерческих помещений, а Корейский совет по недвижимости управляет секретариатами в Сеуле, провинциях Кёнгидо и Канвондо, городе Седжоне, провинциях Чолла-Пукто и Кёнсан-Пукто и других регионах.
При возникновении рассмотренного выше спора по договору аренды можно обратиться в Комиссию по примирению споров по договорам аренды с заявлением о проведении примирительной процедуры.
Подача заявления и порядок рассмотрения
Примирительная процедура состоит из следующих 4 этапов.
: заявление подается в примирительную комиссию по месту нахождения жилого или коммерческого помещения
② Возбуждение примирительной процедуры
: после принятия заявления начинается примирительная процедура.
: после ее возбуждения рассматриваются заявление и подтверждающие материалы.
③ Проверка и рассмотрение
: в ходе проверки заслушиваются объяснения сторон и собираются материалы.
: комиссия, состоящая из специалистов в области права и недвижимости, рассматривает спор.
④ Достижение соглашения в результате примирительной процедуры
: после представления комиссией проекта соглашения стороны могут принять его в письменной форме в течение 14 дней.
Документы для подачи заявления о примирении
Обязательные документы
∙ Выписка из реестра зданий
∙ Удостоверение личности
∙ Краткая выписка из реестра регистрации населения
∙ Выписка из реестра прав и другие документы
Документы, представляемые по выбору заявителя
∙ Материалы для расчета коммерческой премии
∙ Иные имеющиеся подтверждающие материалы
Юридическая сила примирения
При достижении соглашения результат примирительной процедуры считается «мировым соглашением» между сторонами. Предусмотренные протоколом выплаты денежных средств и иные обязательства могут быть принудительно исполнены без отдельной исполнительной надписи.
▶ Условия соглашения, включая выплату денежных средств, освобождение помещения и получение коммерческой премии, подлежат принудительному исполнению
▶ Протокол примирения может использоваться как исполнительный документ без отдельного судебного разбирательства
Преимущества примирительной процедуры
Примирительная процедура имеет следующие практические преимущества по сравнению с судебным разбирательством.
Преимущество | Описание |
① Простая процедура | Заявление можно подать онлайн, по почте, по факсу или лично |
② Небольшие расходы | Сбор составляет около 10000–100000 южнокорейских вон (для арендаторов с небольшим обеспечительным взносом и некоторых других лиц возможно освобождение от сбора) |
③ Экономия времени | Результат вырабатывается в течение 60 дней со дня возбуждения примирительной процедуры |
④ Юридическая исполнимость | Возможно исполнение на основании протокола примирения |
Подробнее
3. Споры по договорам аренды | Судебное урегулирование
Если урегулировать спор через Комиссию по примирению споров по договорам аренды затруднительно, другая сторона отказывается участвовать в примирительной процедуре либо соглашение не достигнуто, может потребоваться обращение с иском в суд.
Иск о возврате обеспечительного взноса
Этот иск предъявляется, если арендодатель не возвратил обеспечительный взнос после прекращения договора аренды.
Для предъявления иска необходимы доказательства того, что арендодатель не возвратил обеспечительный взнос, несмотря на соответствующую обязанность.
Основные доказательства
▷ Акт проверки при выезде и иные материалы, подтверждающие прекращение договора и условия возврата обеспечительного взноса
▷ Ведомость просроченной задолженности и иные материалы, позволяющие проверить отсутствие неуплаченных арендатором сумм
▷ Официальное уведомление с удостоверенным содержанием и иные документы с требованием возврата обеспечительного взноса
Иск о выселении (освобождении недвижимости)
Иск о выселении (освобождении недвижимости) предъявляется, если арендатор не возвращает объект аренды после прекращения договора.
Такой иск подается арендодателем в суд, когда арендатор продолжает без законных оснований занимать недвижимость, хотя уже не имеет права владеть ею.
Основные доказательства
▷ Уведомление о расторжении договора или подтверждение истечения его срока
▷ Материалы, подтверждающие фактическое владение объектом аренды
(фотографии, состояние входной двери и другие сведения)
Иск в связи с коммерческой премией (квоннигым)
Этот иск предъявляется, если арендодатель воспрепятствовал получению коммерческой премии или неправомерно нарушил соответствующее право арендатора.
Согласно Закону Республики Корея о защите арендаторов коммерческих зданий, иск может быть предъявлен к арендодателю, совершившему одно из следующих действий.
2. Воспрепятствование выплате действующему арендатору коммерческой премии лицом, намеревающимся стать новым арендатором и представленным действующим арендатором
3. Требование от лица, намеревающегося стать новым арендатором и представленного действующим арендатором, арендной платы и обеспечительного взноса в явно завышенном размере с учетом налогов, обязательных платежей, арендной платы и обеспечительных взносов за близлежащие коммерческие помещения, а также иных расходов
4. Необоснованный отказ арендодателя заключить договор аренды с лицом, намеревающимся стать новым арендатором и представленным действующим арендатором
При этом необходимо доказать, что указанные действия арендодателя повлекли фактический вред.
Основные доказательства
▷ Материалы, подтверждающие платежеспособность предполагаемого нового арендатора, а также его намерение и способность исполнять обязанности арендатора
▷ Документ или расчет с указанием размера и состава коммерческой премии
▷ Текстовые сообщения, электронные письма, аудиозаписи и другие материалы, подтверждающие отказ арендодателя заключить договор
▷ Материалы, подтверждающие вред, фактически причиненный невозможностью получить коммерческую премию
4. Договор аренды | Контрольный перечень
При заключении договора аренды недостаточно только подписать договор.
Для предупреждения последующих споров следует тщательно проверить стороны договора, очередность прав, условия противопоставимости договора третьим лицам и другие существенные элементы.
Проверяемый пункт | Содержание и способ проверки |
1. Проверка сторон | Проверить по удостоверению личности, выписке из реестра прав и другим документам, действительно ли арендодатель является собственником и вправе сдавать объект в аренду |
2. Проверка очередности прав | При заключении договора через представителя проверить доверенность и удостоверение личности |
Перечислить обеспечительный взнос непосредственно на счет, открытый на имя арендодателя | |
3. Акт проверки и описание объекта посредничества | До подписания внимательно прочитать документ и проверить отсутствие пропусков или ложных сведений |
Проверить соответствие документа разъяснениям агента по недвижимости | |
4. Обеспечение противопоставимости договора третьим лицам и права на преимущественное удовлетворение | Обязательны регистрация вселения по месту жительства и получение официально удостоверенной даты |
Для признания противопоставимости договора третьим лицам и права на преимущественное удовлетворение необходимо сохранять владение помещением и регистрацию по месту жительства в течение срока аренды |
Система правовой помощи адвокатов, специализирующихся на недвижимости
В нашей юридической фирме работают многие адвокаты, зарегистрированные Ассоциацией адвокатов Республики Корея в качестве специалистов по недвижимости, а также профильные адвокаты со средним стажем работы не менее 10 лет.
Если возник реальный ущерб вследствие невозврата обеспечительного взноса, задержки освобождения и передачи помещения, спора о квоннигым — плате за передачу коммерческой ценности арендуемого объекта — или по иным причинам, юридическая помощь может быть оказана на всех этапах: от направления официального уведомления с удостоверением содержания и подачи заявления о примирении до представительства в судебном разбирательстве.
Помощь адвоката, специализирующегося на недвижимости, позволяет оперативно разработать стратегию реагирования с учетом конкретных обстоятельств.
Связанные новости
Watch related video content
for this case study.
Как не стать жертвой мошенничества с недвижимостью? (в том числе мошенничество с залоговой арендой «чонсе»)
