CONTENTS
- 1. Иск по спору о плате за коммерческую ценность | Понятие платы
- - Юридическое определение платы за коммерческую ценность
- - Правовая природа договора о выплате платы за коммерческую ценность
- 2. Иск по спору о плате за коммерческую ценность | Когда требуется обращение в суд
- - Действия арендодателя, препятствующие получению платы за коммерческую ценность
- - В случае возникновения ущерба
- 3. Иск по спору о плате за коммерческую ценность | Условия и срок предъявления
- - Условия возникновения права на иск
- - Исковая давность
- 4. Иск по спору о плате за коммерческую ценность | Позиция арендатора
- - Структура доказывания по иску
- - Основные доказательства
- 5. Иск по спору о плате за коммерческую ценность | Позиция арендодателя
- - Стратегия защиты
- - Доказывание уважительной причины
- - Доказательства
- 6. Иск по спору о плате за коммерческую ценность | Контрольный перечень
- - Система юридической помощи адвокатов, специализирующихся на недвижимости
1. Иск по спору о плате за коммерческую ценность | Понятие платы
В рамках такого иска под платой за коммерческую ценность понимаются денежные средства, выплачиваемые за передачу новому арендатору материальной и нематериальной имущественной ценности, которую арендатор сформировал в ходе предпринимательской деятельности, включая клиентскую базу, преимущества местоположения, деловую репутацию и коммерческие знания.
Юридическое определение платы за коммерческую ценность
Под «платой за коммерческую ценность» понимается вознаграждение за передачу или предоставление права использования материальной и нематериальной имущественной ценности, сформированной за счет торгового оборудования и инвентаря, клиентской базы, деловой репутации, коммерческих знаний, местоположения торгового помещения и других факторов, которое уплачивает арендатор, ведущий предпринимательскую деятельность в коммерческом здании, или лицо, намеревающееся вести такую деятельность (часть 1 статьи 10-3 Закона Республики Корея о защите арендаторов коммерческих зданий).
Это понятие отличается от обеспечительного взноса и арендной платы.
Правовая природа договора о выплате платы за коммерческую ценность
Договор о выплате платы за коммерческую ценность является гражданско-правовым договором между прежним и новым арендаторами (часть 2 статьи 10-3 Закона Республики Корея о защите арендаторов коммерческих зданий).
Его цель состоит в том, чтобы новый арендатор выплатил прежнему арендатору определенную сумму и принял созданную коммерческую ценность.
Поэтому арендодатель не обязан возвращать эту плату, однако не должен препятствовать осуществлению возможности арендатора получить ее.
2. Иск по спору о плате за коммерческую ценность | Когда требуется обращение в суд
Иск может быть предъявлен, если арендодатель неправомерно воспрепятствовал осуществлению возможности арендатора получить плату за коммерческую ценность либо нарушил эту возможность.
Статья 10-4 Закона Республики Корея о защите арендаторов коммерческих зданий запрещает определенные действия арендодателя. В случае нарушения этого запрета арендатор вправе потребовать возмещения ущерба.
Действия арендодателя, препятствующие получению платы за коммерческую ценность
Арендодатель не должен неправомерно препятствовать сделке по выплате платы за коммерческую ценность с новым арендатором, которого действующий арендатор представил до или после прекращения аренды.
Совершение следующих препятствующих действий считается нарушением возможности получить указанную плату.
2. Воспрепятствование выплате действующему арендатору платы за коммерческую ценность лицом, которое намеревается стать новым арендатором и было представлено действующим арендатором
3. Требование от лица, которое намеревается стать новым арендатором и было представлено действующим арендатором, явно завышенных арендной платы и обеспечительного взноса по сравнению с налогами и обязательными платежами в отношении коммерческого здания, арендной платой и обеспечительными взносами по соседним коммерческим зданиям, а также иными расходами
4. Иной отказ арендодателя без уважительной причины заключить договор аренды с лицом, которое намеревается стать новым арендатором и было представлено действующим арендатором
В случае возникновения ущерба
Если в результате описанного выше неправомерного воспрепятствования со стороны арендодателя арендатор фактически не смог получить плату за коммерческую ценность и понес имущественный ущерб, он вправе потребовать возмещения ущерба посредством предъявления иска (часть 3 статьи 10-4 Закона Республики Корея о защите арендаторов коммерческих зданий).
В этом случае возмещению подлежит следующий ущерб.
(При этом предельный размер составляет меньшая из следующих сумм: сумма, предложенная новым арендатором, и стоимость коммерческой ценности на момент прекращения аренды.)
3. Иск по спору о плате за коммерческую ценность | Условия и срок предъявления
Для предъявления иска необходимо соблюсти установленные законом условия. Получение правовой защиты возможно при заявлении требования в пределах срока исковой давности.
Условия возникновения права на иск
Для предъявления к арендодателю иска о возмещении ущерба, связанного с неполучением платы за коммерческую ценность, арендатор должен выполнить следующие условия.
: арендатор должен представить арендодателю нового арендатора в период, начинающийся за 6 месяцев до прекращения договора и заканчивающийся в день его прекращения.
② Намерение нового арендатора выплатить плату за коммерческую ценность
: новый арендатор, представленный действующим арендатором, должен иметь ясно выраженное намерение выплатить прежнему арендатору указанную плату.
③ Наличие препятствующих действий арендодателя
: арендодатель должен совершить действия, препятствующие получению платы, например без уважительной причины отказаться заключить договор с новым арендатором либо потребовать завышенный обеспечительный взнос или арендную плату.
④ Фактическое возникновение ущерба в размере платы за коммерческую ценность
: вследствие препятствующих действий арендодателя арендатор должен фактически не получить указанную плату от нового арендатора, то есть ущерб должен действительно возникнуть.
⑤ Причинно-следственная связь
: между препятствующими действиями арендодателя и ущербом арендатора должна существовать причинно-следственная связь.
Для доказывания этих условий необходимы различные материалы, включая текстовые сообщения, электронные письма, проекты договоров, записи переговоров и предложения о размере платы за коммерческую ценность.
Исковая давность
Для арендатора, чья возможность получить плату за коммерческую ценность была нарушена, установлен следующий срок предъявления иска.
: право требования возмещения ущерба, связанного с неполучением платы за коммерческую ценность, должно быть осуществлено в течение 3 лет со дня прекращения аренды. После истечения этого срока требование не может быть заявлено вследствие исковой давности.
4. Иск по спору о плате за коммерческую ценность | Позиция арендатора
В рамках иска арендатор должен заявить и доказать факт воспрепятствования получению платы за коммерческую ценность. Для этого необходимо собрать достаточный объем основных документов и сведений об обстоятельствах дела.
Основное бремя доказывания возлагается на арендатора, чья возможность получить указанную плату была нарушена, поэтому доказательства следует тщательно подготовить до предъявления иска.
Структура доказывания по иску
Категория | Обстоятельства, подлежащие доказыванию |
① Попытка получить плату за коммерческую ценность | Вступал ли арендатор в контакт с новым арендатором или предпринимал ли попытку заключить договор о выплате указанной платы |
② Наличие приемлемого нового арендатора | Существовал ли в действительности новый арендатор, намеревавшийся выплатить плату за коммерческую ценность |
③ Препятствующие действия арендодателя | Отказался ли арендодатель без уважительной причины заключить договор с новым арендатором |
④ Возникновение ущерба | Возник ли ущерб вследствие неполучения платы за коммерческую ценность |
※ Арендодатель вправе представить опровергающие доказательства того, что причины отказа новому арендатору были уважительными. В таком случае доказательства со стороны арендодателя также становятся существенным предметом спора.
Основные доказательства
Арендатору, готовящему иск, следует по возможности заранее получить следующие материалы.
▶ Справка о планируемой регистрации предпринимательской деятельности нового арендатора или его бизнес-план
(для подтверждения наличия у нового арендатора средств для выплаты обеспечительного взноса и арендной платы, а также намерения и способности исполнять обязанности арендатора)
▶ Документ или расчет с указанием размера и состава платы за коммерческую ценность
▶ Текстовые сообщения, электронные письма, записи переговоров и иные материалы, подтверждающие отказ арендодателя заключить договор
▶ Материалы, подтверждающие ущерб, фактически возникший вследствие невозможности получить указанную плату
5. Иск по спору о плате за коммерческую ценность | Позиция арендодателя
Для защиты от требования арендатора о возмещении ущерба арендодатель может доказать правомерность своих действий либо оспорить заявленные арендатором обстоятельства.
В частности, основное значение имеет заявление и доказывание того, что отказ новому арендатору был основан на уважительной причине.
Стратегия защиты
Если к арендодателю предъявлен иск в связи с воспрепятствованием получению платы за коммерческую ценность, он может использовать следующие способы защиты.
: арендодатель может заявить, что арендатор фактически не представил нового арендатора либо договор о выплате указанной платы не был заключен.
② Доказывание того, что новый арендатор не являлся приемлемым кандидатом
: например, недостаточная платежеспособность нового арендатора для внесения обеспечительного взноса или недостаточно обоснованный бизнес-план, создающий риск просрочки арендной платы, могут служить уважительной причиной отказа.
③ Доказывание наличия уважительной причины у арендодателя
: арендодатель может заявить о наличии «уважительной причины», предусмотренной частью 2 статьи 10-4 Закона Республики Корея о защите арендаторов коммерческих зданий.
Доказывание уважительной причины
Если отказ заключить договор с новым арендатором был обусловлен одной из следующих уважительных причин, арендодатель может доказать ее и использовать в качестве возражения против иска.
▶ Существует риск нарушения указанным лицом обязанностей арендатора либо имеются иные существенные обстоятельства, затрудняющие продолжение арендных отношений
▶ Коммерческое здание, являющееся объектом аренды, не использовалось в целях извлечения прибыли на протяжении не менее 1 года 6 месяцев
▶ Новый арендатор, выбранный арендодателем, заключил с действующим арендатором договор о выплате платы за коммерческую ценность и выплатил ее
Доказательства
Как указано выше, арендодатель также может защищаться от иска посредством надлежащих возражений, если для отказа имелась уважительная причина либо доводы арендатора содержат недостатки.
Для эффективного доказывания необходимо тщательно подготовить следующие материалы.
Категория | Основные доказательства |
Несоответствие нового арендатора требованиям | Отчет о кредитоспособности, справка о задолженности по налогам, сведения о нарушениях при совершении финансовых операций и другие материалы |
Доказывание недостаточной платежеспособности | Материалы, подтверждающие недостаточность средств нового арендатора, справка об остатке денежных средств на счете и другие документы |
Отсутствие цели использования | План дальнейшего использования торгового помещения арендодателем, уведомление об изменении назначения помещения и другие документы |
Подтверждение выплаты третьим лицом платы за коммерческую ценность | Договор, квитанция о переводе и иные материалы, подтверждающие фактическую выплату третьим лицом указанной платы прежнему арендатору |
6. Иск по спору о плате за коммерческую ценность | Контрольный перечень
При подготовке иска необходимо системно проверить наличие препятствий для получения платы за коммерческую ценность, возникновение ущерба и имеющиеся доказательства.
В таблице приведен контрольный перечень основных обстоятельств, подлежащих обязательной проверке при подготовке иска.
Категория | Обстоятельства для проверки |
Наличие договора о выплате платы за коммерческую ценность | Проверка наличия договора между прежним и новым арендаторами |
Попытка получить плату за коммерческую ценность | Проверка того, предпринимал ли арендатор совместно с новым арендатором попытку получить указанную плату |
Препятствующие действия арендодателя | Проверка того, препятствовал ли арендодатель без уважительной причины осуществлению возможности получить указанную плату |
Соответствие нового арендатора требованиям | Проверка достаточности средств нового арендатора для выплаты обеспечительного взноса и арендной платы |
Наличие ущерба | Проверка того, понес ли арендатор ущерб вследствие фактического неполучения платы за коммерческую ценность |
Получение доказательств | Проверка наличия договора, текстовых сообщений, электронных писем, записей переговоров и иных относящихся к делу доказательств |
Система юридической помощи адвокатов, специализирующихся на недвижимости
В нашей юридической фирме работают многочисленные адвокаты, зарегистрированные в Ассоциации адвокатов Кореи в качестве специалистов по недвижимости, а также профильные адвокаты со средним стажем не менее 10 лет.
Может быть оказана юридическая поддержка с учетом обстоятельств конкретного дела, включая предъявление требований о возмещении ущерба вследствие воспрепятствования арендодателя получению платы за коммерческую ценность, защиту от необоснованных требований арендатора о такой плате, составление договоров и разработку стратегии сбора доказательств.
Если самостоятельное прохождение всех процедур затруднительно, помощь адвоката по недвижимости может способствовать точному и своевременному ведению дела.
Watch related video content
for this case study.
Как не стать жертвой мошенничества с недвижимостью? (в том числе мошенничество с залоговой арендой «чонсе»)
