CONTENTS
- 1. Консультирование по вопросам строительства и недвижимости | Обзор
- - Применимое законодательство
- - Необходимость консультирования
- - Порядок консультирования
- 2. Консультирование по вопросам строительства и недвижимости | Строительство
- - Споры об оплате строительных работ и расторжении договора
- - Устранение дефектов и определение ответственности
- - Рамочный закон о строительной отрасли и Закон о планировании и использовании территории
- - Местные жилищные кооперативы, комплексное освоение и реконструкция
- 3. Консультирование по вопросам строительства и недвижимости | Недвижимость
- - Доверительная регистрация по договору и нарушение Закона о регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя
- - Споры о купле-продаже и аренде недвижимости
- - Право собственности и право владения
- - Иные правовые вопросы в сфере недвижимости
- 4. Консультирование по вопросам строительства и недвижимости | Подготовка
- - Материалы и цели их использования
- 5. Консультирование по вопросам строительства и недвижимости | Контрольный перечень
- - Система содействия адвокатов, специализирующихся на строительстве и недвижимости
1. Консультирование по вопросам строительства и недвижимости | Обзор
Консультирование по вопросам строительства и недвижимости предусматривает анализ возможных правовых вопросов во всех сферах строительной деятельности и операций с недвижимостью на основании применимого законодательства, а также оказание юридических услуг с учетом конкретных обстоятельств — от подготовки договоров до сопровождения споров.
В сфере строительства и недвижимости, характеризующейся сложным правовым регулированием и множеством заинтересованных сторон, профессиональное юридическое консультирование необходимо для устойчивой реализации проектов и предупреждения споров.
Применимое законодательство
Основные законы в сфере строительства | Основные законы в сфере недвижимости |
Рамочный закон Республики Корея о строительной отрасли | Закон Республики Корея о регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя |
Закон Республики Корея о справедливости в субподрядных отношениях | Закон Республики Корея о защите арендаторов коммерческих зданий |
Строительный закон Республики Корея | Закон Республики Корея о защите нанимателей жилья |
Закон Республики Корея о планировании и использовании территории | Закон Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости |
Жилищный закон Республики Корея | Закон Республики Корея о регистрации недвижимости |
Положения об учреждении и деятельности местных жилищных кооперативов | Закон Республики Корея о приобретении земельных участков и иной собственности для общественно полезных проектов и выплате компенсации |
Закон Республики Корея о содействии развитию строительных технологий | Закон Республики Корея о декларировании сделок с недвижимостью |
Необходимость консультирования
Строительные проекты и сделки с недвижимостью требуют тщательного анализа при заключении договора ввиду высокой стоимости, множества заинтересованных сторон и сложности применимого законодательства.
Часто возникают различные правовые вопросы, включая споры об аренде, устранении дефектов, коммерческой премии, доверительной регистрации имущества на чужое имя, изъятии земельных участков и выплате компенсации.
Предварительное уточнение условий договора и проверка рисков на каждом этапе реализации проекта позволяют снизить вероятность ненужных судебных разбирательств и расходов.
Порядок консультирования
: анализ договоров строительного подряда, купли-продажи и аренды недвижимости, а также иных документов
∙ Анализ законодательства и судебной практики
: определение применимости Рамочного закона Республики Корея о строительной отрасли, Закона Республики Корея о планировании и использовании территории, Закона Республики Корея о регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя, норм договорного права и связанных с ними рисков
∙ Диагностика спорных вопросов и предложение мер реагирования
: проверка основных предметов спора, включая оплату строительных работ, доверительную регистрацию имущества на чужое имя, устранение дефектов и арендные отношения
∙ Подготовка договоров и соглашений, сопровождение переговоров
: содействие в подготовке документов с учетом распределения рисков и защиты прав
∙ Сопровождение последующих споров
: содействие в проведении юридических процедур, включая публичные торги, регистрацию перехода права собственности, иски об освобождении недвижимости и иски об устранении строительных дефектов
2. Консультирование по вопросам строительства и недвижимости | Строительство
Консультирование в сфере строительства направлено на предупреждение правовых рисков, которые могут возникнуть на всех этапах строительного проекта, и оперативное представление интересов клиента при возникновении споров.
В частности, Рамочный закон Республики Корея о строительной отрасли и Закон Республики Корея о планировании и использовании территории непосредственно регулируют квалификационные требования к строительным организациям, порядок выполнения работ и выдачу разрешений. Их нарушение может повлечь административные меры или уголовное наказание, поэтому рекомендуется предварительная юридическая консультация.
Споры об оплате строительных работ и расторжении договора
Неоплата строительных работ, неправомерное уменьшение их стоимости и разногласия относительно оснований для расторжения договора часто становятся причинами споров в ходе строительства.
В зависимости от юридической действительности договора строительного подряда, условий его расторжения и наличия подтверждающих документов финансовый результат может различаться на несколько сотен миллионов южнокорейских вон.
Вопросы для консультирования
∙ Проверка оснований для расторжения договора и правомерности процедуры расторжения
∙ Анализ наличия договора субподряда и рисков солидарной ответственности
∙ Подготовка стратегии по вопросам страхования гарантии исполнения строительных работ, неустойки за просрочку исполнения и другим спорным вопросам
Устранение дефектов и определение ответственности
После завершения строительства между заказчиком и подрядчиком нередко возникают продолжительные разногласия относительно ответственности за выявленные дефекты. Также часто встречаются споры о сроках давности и объеме ремонтных работ.
Вопросы для консультирования
∙ Содействие в получении доказательств, включая материалы совета представителей жильцов и документы экспертной оценки
∙ Сопровождение исков об устранении дефектов и возмещении вреда
Рамочный закон о строительной отрасли и Закон о планировании и использовании территории
Нарушение требований к регистрации подрядчика, ограничений на субподряд и выполнение работ без необходимой квалификации могут повлечь уголовную ответственность. Вопросы выдачи разрешений также непосредственно влияют на оценку осуществимости проекта.
Вопросы для консультирования
∙ Установление фактов выполнения работ без квалификации, передачи наименования или использования чужого наименования
∙ Разработка стратегии получения разрешений в связи с изменением градостроительного плана или определением территориальной зоны
∙ Проверка наличия нарушений Закона Республики Корея о планировании и использовании территории и применимых положений о наказании
Местные жилищные кооперативы, комплексное освоение и реконструкция
Различные споры возникают при учреждении и деятельности кооператива, продаже объектов, выходе участников из кооператива и уплате взносов.
В частности, юридического анализа требуют вопросы возврата взносов участнику, вышедшему из кооператива, и ответственности должностных лиц кооператива.
Вопросы для консультирования
∙ Сопровождение споров об уплате и возврате взносов
∙ Консультирование по вопросам изъятия земельных участков, раздела общего имущества и экспертной оценки в связи с комплексным освоением и реконструкцией территории
∙ Защита прав, включая обеспечительную меру о приостановлении исполнения обязанностей председателя кооператива
3. Консультирование по вопросам строительства и недвижимости | Недвижимость
Консультирование в сфере недвижимости охватывает правовые вопросы, которые могут возникнуть на всех этапах приобретения, владения, отчуждения, использования и освоения недвижимости, и направлено на защиту стоимости активов, предупреждение споров и оперативное восстановление прав.
В частности, доверительная регистрация недвижимости на имя другого лица, нарушение требований о регистрации на имя фактического правообладателя, а также споры о коммерческой премии и аренде могут повлечь не только гражданско-правовую, но и уголовную ответственность, поэтому юридический анализ необходим уже на начальном этапе.
Доверительная регистрация по договору и нарушение Закона о регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя
Сделка с недвижимостью, предусматривающая доверительную регистрацию имущества на имя другого лица, является недействительной вследствие нарушения Закона Республики Корея о регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя и может повлечь уголовное наказание и административное денежное взыскание.
Меры уголовного наказания
Статья 7, части 1 и 2 Закона Республики Корея о регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя | Мера наказания |
Лицо, передавшее недвижимость для регистрации на чужое имя | Лишение свободы с привлечением к труду на срок до 5 лет или штраф в размере до 200 миллионов южнокорейских вон |
Номинальный правообладатель | Лишение свободы с привлечением к труду на срок до 3 лет или штраф в размере до 100 миллионов южнокорейских вон |
Вопросы для консультирования
∙ Проверка применимости предусмотренных законом исключений, допускающих регистрацию не на имя фактического правообладателя
∙ Сопровождение перерегистрации на имя фактического правообладателя и представление интересов в связи с наложением административного денежного взыскания
∙ Консультирование по вопросам прекращения доверительной регистрации на чужое имя и восстановления права собственности
Споры о купле-продаже и аренде недвижимости
На практике часто возникают споры в связи с неоплатой покупной цены, расторжением договора, возвратом обеспечительного взноса по договору аренды и отказом в продлении договора. Существенным спорным вопросом также становится коммерческая премия за арендуемое помещение.
Вопросы для консультирования
∙ Проверка и толкование условий договоров аренды коммерческих помещений и жилья
∙ Консультирование по искам о возмещении вреда в связи с договором о коммерческой премии
∙ Проверка применимости Закона Республики Корея о защите арендаторов коммерческих зданий и права на преимущественное удовлетворение требования
Право собственности и право владения
Часто возникают споры о восстановлении материальных прав, включая регистрацию перехода права собственности на недвижимость, требования об освобождении недвижимости и передаче владения, признание приобретательной давности вследствие владения, а также прекращение ипотеки и ипотеки, обеспечивающей обязательства в пределах максимальной суммы.
Вопросы для консультирования
∙ Сопровождение иска об освобождении недвижимости и исполнительного производства
∙ Анализ условий приобретательной давности владения земельным участком и фактических обстоятельств
∙ Требование о погашении записей об ипотеке и ипотеке, обеспечивающей обязательства в пределах максимальной суммы, а также сопровождение регистрационной процедуры
Подробнее
Рассматриваем возникновение и действие ипотеки и ипотеки на максимальную сумму
Каковы условия возникновения и последствия приобретательной давности владения землёй?
Иск об освобождении недвижимости и подача ходатайства о запрете передачи владения
Порядок подачи заявления о регистрации перехода права собственности и необходимые документы
Иные правовые вопросы в сфере недвижимости
Споры о разделе имущества, находящегося в общей собственности, праве пользования земельным участком под несанкционированным захоронением и праве прохода через соседний земельный участок также нередко приводят к судебным разбирательствам.
Вопросы для консультирования
∙ Установление права пользования земельным участком под захоронением и реагирование на требование о переносе захоронения
∙ Определение наличия права прохода через соседний земельный участок и расчет платы за пользование
∙ Консультирование по вопросам недостатков процедуры публичных торгов и подачи возражений
Подробнее
Порядок и способы раздела по иску о разделе общей собственности
Виды, объекты и процедура аукциона недвижимости
Каковы возникновение и срок действия права пользования землёй под захоронением?
Каковы условия признания права прохода через соседние участки и пределы такого прохода?
Как реагировать на наказание за нарушение Закона о риелторской деятельности?
4. Консультирование по вопросам строительства и недвижимости | Подготовка
Для получения практической помощи в рамках консультирования по вопросам строительства и недвижимости необходима надлежащая подготовка.
Материалы и цели их использования
Рекомендуется заблаговременно подготовить следующие материалы.
Категория | Необходимые материалы | Цель использования |
Договорные документы | Договоры строительного подряда, договоры купли-продажи и аренды недвижимости и другие документы | Анализ содержания и условий договора |
Регистрационные документы | Выписка из реестра о регистрации перехода права собственности, документы о доверительной регистрации имущества на чужое имя | Проверка текущего состояния права собственности и регистрации на имя фактического правообладателя |
Документы, связанные со строительством | Сведения об оплате строительных работ и устранении дефектов | Анализ вопросов оплаты и строительных дефектов |
Документы, связанные со спором | Судебные документы, материалы примирительной процедуры и арбитража | Анализ текущего состояния спора и разработка стратегии |
5. Консультирование по вопросам строительства и недвижимости | Контрольный перечень
Консультирование по вопросам строительства и недвижимости особенно рекомендуется в следующих ситуациях.
▷ При наличии признаков доверительной регистрации недвижимости на чужое имя или нарушения требований о регистрации на имя фактического правообладателя
▷ При необходимости правового реагирования на спор об аренде или коммерческой премии
▷ При необходимости юридического анализа вопросов изъятия земельного участка, выплаты компенсации или деятельности местного жилищного кооператива
▷ При возникновении препятствий для регистрации перехода права собственности, освобождения недвижимости или иной защиты прав
Система содействия адвокатов, специализирующихся на строительстве и недвижимости
В юридической фирме работают адвокаты, зарегистрированные Корейской ассоциацией адвокатов в качестве специалистов по строительству и недвижимости, а также многочисленные профильные адвокаты, средний профессиональный стаж которых составляет не менее 10 лет.
В связи с этим возможно оказание практической и системной юридической помощи по спорам об оплате строительных работ, доверительной регистрации недвижимости на чужое имя, спорам об аренде, вопросам изъятия земельных участков и выплаты компенсации, а также сложным вопросам, связанным с редевелопментом и реконструкцией.
При необходимости оперативной и профессиональной помощи на всех этапах — от подготовки договора на начальной стадии проекта до урегулирования спора, ведения судебного дела и участия в административных процедурах — можно в любое время обратиться за содействием к адвокату, специализирующемуся на строительстве и недвижимости.
Подробнее
Watch related video content
for this case study.
Как реагировать на споры по торгам / залогу высшей суммы
