CONTENTS
- 1. Юридическое консультирование по Закону Республики Корея о планировании и использовании территории | Общий обзор закона
- - Необходимость юридического консультирования
- - Основные термины
- 2. Юридическое консультирование по Закону Республики Корея о планировании и использовании территории | Детальный план территории
- - Установление по усмотрению компетентного органа
- - Обязательное установление
- - Основные вопросы консультирования
- 3. Юридическое консультирование по Закону Республики Корея о планировании и использовании территории | Категории территориального зонирования, зоны специального назначения и территории специального регулирования
- - Категории территориального зонирования
- - Зоны специального назначения
- - Территории специального регулирования
- - Основные вопросы консультирования
- 4. Юридическое консультирование по Закону Республики Корея о планировании и использовании территории | Разрешение на деятельность по освоению
- - Виды деятельности по освоению
- - Незначительная деятельность, не требующая разрешения
- - Краткое описание разрешительной процедуры
- - Итоговая проверка и обеспечение исполнения обязательств
- - Территории с ограничением разрешений на деятельность по освоению
- - Основные вопросы консультирования
- 5. Юридическое консультирование по Закону Республики Корея о планировании и использовании территории | Контрольный перечень
- - Система содействия адвокатов, специализирующихся в области строительства
1. Юридическое консультирование по Закону Республики Корея о планировании и использовании территории | Общий обзор закона
Юридическое консультирование по Закону Республики Корея о планировании и использовании территории является необходимым этапом для точной оценки возможности освоения территории предполагаемого проекта и применимых правовых ограничений, а также для содействия эффективной реализации проекта.
«Закон Республики Корея о планировании и использовании территории» регулирует разработку государством и органами местного самоуправления планов использования, освоения и охраны земель в целях сбалансированного развития территории страны и повышения общественного благосостояния.
Необходимость юридического консультирования
Предпринимателям, планирующим освоение земель или реализацию проектов, девелоперам, строительным компаниям и соответствующим специалистам необходимо точно понимать сложные положения Закона Республики Корея о планировании и использовании территории и различные разрешительные процедуры.
Юридическое консультирование по этому закону позволяет им четко определить правовые ограничения, распространяющиеся на территорию проекта.
Оно также позволяет сократить риски и административные ограничения, которые могут возникнуть на этапе планирования, способствуя последовательной и эффективной реализации проекта.
Это способствует повышению осуществимости проекта и предотвращению неоправданных затрат времени и средств.
Основные термины
Термин | Определение |
План развития городской агломерации | План, определяющий долгосрочное направление развития территории агломерационного планирования; применяется при необходимости планирования территории двух или более городов и уездов |
План города или уезда | Разрабатываемый на уровне города или уезда план пространственной структуры и направлений развития, состоящий из генерального плана и плана управления |
Генеральный план города или уезда | Комплексный план, определяющий долгосрочную пространственную структуру и направления развития соответствующей территории и служащий основой для плана управления городом или уездом |
План управления городом или уездом | Конкретный план освоения, реконструкции и охраны территории, включающий установление категорий территориального зонирования и зон специального назначения, инфраструктуру, городское развитие и планы реконструкции |
Детальный план территории | Подробный план рационализации землепользования, повышения функциональности и улучшения ландшафта и окружающей среды в части городской территории |
Категория территориального зонирования | Категория территории, устанавливаемая для обеспечения экономически рационального использования и общественного благосостояния посредством регулирования землепользования и строительной деятельности |
Зона специального назначения | Территория с дополнительным усилением или смягчением правил соответствующей категории территориального зонирования в целях улучшения ландшафта, безопасности или функциональности |
Территория специального регулирования | Территория, на которой усиливаются или смягчаются ограничения категорий территориального зонирования и зон специального назначения для планомерного землепользования, предотвращения разрастания городской застройки и иных целей |
Инфраструктура | Совокупность общественных объектов, необходимых для функционирования города, включая дороги, парки, школы, системы водоснабжения и канализации |
Объекты планирования города или уезда | Инфраструктурные объекты, определенные планом управления городом или уездом и используемые как объекты градостроительных проектов |
Государственный план | Разрабатываемый центральным правительством основной план использования и освоения территории страны, имеющий приоритет перед планами агломераций, городов и уездов |
2. Юридическое консультирование по Закону Республики Корея о планировании и использовании территории | Детальный план территории
Юридическое консультирование по Закону Республики Корея о планировании и использовании территории включает важную проверку того, требуется ли разработка детального плана территории для системного и рационального освоения или управления конкретной территорией.
Детальный план территории представляет собой подробный план, принимаемый в составе плана управления городом или уездом для комплексного улучшения облика, окружающей среды и функций определенной городской территории, а также оптимизации землепользования.
Необходимо проверить, отвечает ли соответствующая территория условиям для признания зоной детального планирования либо относится ли она к территориям, для которых такое признание обязательно. Результаты проверки служат основным критерием оценки осуществимости проекта и возможности освоения территории.
Установление по усмотрению компетентного органа
Орган местного самоуправления или Министерство земли, инфраструктуры и транспорта Республики Корея может установить такой статус для территорий, нуждающихся в освоении или управлении различных видов, включая следующие.
∙ Территории, исключенные из зон ограничения застройки, зон регулирования урбанизации и других зон
∙ Территории возле транспортных узлов и иные территории, требующие смешанного землепользования
∙ Неиспользуемые земли или площадки после переноса крупных объектов
∙ Иные территории, требующие функционального или эстетического улучшения
Обязательное установление
Перечисленные ниже территории подлежат обязательному признанию зонами детального планирования.
(При этом возможны отдельные исключения.)
∙ Территории площадью не менее 300000 м², исключенные из зоны регулирования урбанизации или территории парка
∙ Территории площадью не менее 300000 м², категория которых изменяется с зеленой зоны на жилую, коммерческую или промышленную, и другие территории
Основные вопросы консультирования
▷ Определение применимых критериев, степени свободы проектирования, стимулирующих мер и пределов освоения при разработке плана
▷ Анализ возможного совпадения с другими градостроительными проектами и соотношения с применимыми законами, включая законодательство о развитии и реконструкции
▷ Разъяснение порядка подготовки детального плана территории для реализации проекта и предполагаемых сроков
3. Юридическое консультирование по Закону Республики Корея о планировании и использовании территории | Категории территориального зонирования, зоны специального назначения и территории специального регулирования
Важным исходным этапом юридического консультирования по Закону Республики Корея о планировании и использовании территории является проверка действующих категорий территориального зонирования, зон специального назначения и территорий специального регулирования на участке предполагаемого освоения, а также обусловленных ими ограничений деятельности.
Такие категории и зоны являются основными факторами, определяющими возможности использования земли и допустимые пределы ее освоения, и непосредственно влияют на направление дальнейшего планирования и стратегию получения разрешений.
Категории территориального зонирования
Категории территориального зонирования устанавливаются планом управления городом или уездом и определяют основные направления землепользования.
Они подразделяются на 4 основные категории: городские территории, территории управления, сельскохозяйственные и лесные территории и территории охраны природной среды. Городские территории дополнительно подразделяются на жилые, коммерческие, промышленные и зеленые зоны.
Основная категория | Подкатегория | Содержание |
Городская территория | Жилая зона | Обеспечение спокойных условий проживания и охрана среды жизнедеятельности |
Коммерческая зона | Создание благоприятных условий для торговли и деловой деятельности | |
Промышленная зона | Эффективное обеспечение промышленной деятельности | |
Зеленая зона | Охрана окружающей среды и предотвращение беспорядочного разрастания застройки | |
Территория управления | Территория природоохранного управления | Необходимость охраны природной среды |
Территория производственного управления | Поддержка сельского, лесного и рыбного хозяйства | |
Территория планового управления | Планомерное управление территориями, в которых возможна урбанизация | |
Сельскохозяйственная и лесная территория | Сельскохозяйственная и лесная территория | - |
Территория охраны природной среды | Территория охраны природной среды | - |
※ К территориям без установленной категории территориального зонирования применяются ограничения, предусмотренные для территорий охраны природной среды
※ Если городские территории или территории управления не разделены на подкатегории, применяются соответственно правила природоохранной зеленой зоны и территории природоохранного управления
Зоны специального назначения
Зона специального назначения представляет собой территорию, на которой для достижения определенной цели в пределах соответствующей категории территориального зонирования устанавливаются дополнительные ограничения деятельности или стимулирующие нормы.
Вид | Содержание |
Ландшафтная зона | Охрана и формирование ландшафта |
Зона ограничения высотности | Ограничение высоты зданий |
Противопожарная зона | Предотвращение пожаров |
Зона предупреждения стихийных бедствий | Предотвращение ущерба от стихийных бедствий |
Охранная зона | Охрана национального наследия, важных объектов и других ценностей |
Поселенческая зона | Благоустройство поселений за пределами городских территорий |
Зона содействия развитию | Концентрированное развитие определенных функций |
Зона ограничения определенных видов использования | Ограничение размещения вредных объектов |
Зона смешанного использования | Стимулирование смешанного землепользования |
※ Для каждой зоны местными нормативными актами могут устанавливаться отдельные ограничения коэффициента застройки, отношения общей площади помещений к площади участка, высоты, цветового оформления, озеленения и других параметров
※ В зонах ограничения высотности, предупреждения стихийных бедствий и других зонах строительство с превышением параметров, установленных планом, не допускается
Территории специального регулирования
Территория специального регулирования представляет собой пространственную единицу, устанавливаемую для эффективного управления городом и достижения определенных целей. На такой территории могут действовать более строгие ограничения, чем в обычных категориях территориального зонирования и зонах специального назначения.
Вид | Содержание |
Зона ограничения застройки | Предотвращение разрастания города и охрана окружающей среды |
Зона городского природного парка | Обеспечение пространства для досуга и отдыха |
Зона регулирования урбанизации | Отсрочка урбанизации и поэтапное освоение |
Зона охраны рыбных ресурсов | Охрана промысловых угодий и рыбных ресурсов |
Зона городской инновации | Творческая реорганизация пространства |
Территория комплексного использования | Реконструкция устаревших территорий и смешанное землепользование |
Зона многоуровневого комплексного размещения объектов планирования города или уезда | Многоуровневое использование инфраструктуры |
Зона ограничения определенных видов использования | Ограничение размещения вредных объектов |
Зона смешанного использования | Стимулирование смешанного землепользования |
Основные вопросы консультирования
▷ Определение допустимости деятельности по освоению и систематизация применимых ограничений
▷ Анализ применимых норм и потенциала освоения при отсутствии подробной классификации назначения территории
▷ Проверка необходимости изменения детального плана территории или плана управления городом либо уездом
Подробнее
4. Юридическое консультирование по Закону Республики Корея о планировании и использовании территории | Разрешение на деятельность по освоению
На этом этапе юридического консультирования по Закону Республики Корея о планировании и использовании территории определяется, требуется ли разрешение на запланированную деятельность по освоению соответствующего участка, и проверяются применимые процедуры и условия.
Такая проверка необходима до начала проекта для оценки возможности получения разрешений, предполагаемых сроков и административных рисков. Поскольку она охватывает широкий спектр деятельности — от установки небольших сооружений до масштабного освоения земель, требуется точное определение вида, масштаба и места деятельности, а также толкование законодательства.
Виды деятельности по освоению
В соответствии со статьей 56 Закона Республики Корея о планировании и использовании территории для осуществления перечисленных ниже действий необходимо получить разрешение на деятельность по освоению у главы компетентного органа местного самоуправления.
Вид | Содержание деятельности |
Строительство зданий | Новое строительство, расширение, перестройка и иные работы в отношении зданий, предусмотренные статьей 2 «Строительного закона Республики Корея» |
Установка сооружений | Установка искусственных конструкций, не являющихся зданиями |
Изменение характеристик земельного участка | Выемка или насыпь грунта, планировка, мощение, засыпка и другие работы (кроме работ в целях возделывания земли) |
Добыча грунта и камня | Добыча грунта, гравия, горных пород и других материалов (кроме добычи в целях изменения характеристик земельного участка) |
Раздел земельного участка | Раздел без разрешения, требуемого применимым законодательством, раздел с образованием участка меньше минимально допустимой площади или шириной не более 5 м и другие случаи |
Складирование предметов | Складирование предметов на земельном участке вне специально определенных территорий на срок не менее 1 месяца |
※ Действия, осуществляемые в рамках проекта планирования города или уезда, не требуют разрешения на деятельность по освоению
Незначительная деятельность, не требующая разрешения
Следующие незначительные виды деятельности по освоению могут осуществляться без разрешения, однако о принятии экстренных мер необходимо уведомить в течение 1 месяца.
Вид | Содержание исключения |
Здания | Небольшие здания, для которых не требуется разрешение или уведомление, и отдельные временные строения |
Сооружения | Небольшие сооружения, параметры которых не превышают установленные пределы |
Изменение характеристик земельного участка | Выемка или насыпь грунта высотой либо глубиной не более 50 см и другие подобные работы |
Добыча грунта и камня | Незначительная добыча |
Раздел земельного участка | Раздел в связи с включением участка в состав общественного объекта, на основании разрешения на устройство частной дороги и в иных предусмотренных случаях |
Складирование предметов | Складирование предметов в пределах нормативов площади и массы (в зеленых зонах, территориях управления и других местах) |
※ Конкретные нормативы могут быть ужесточены местными нормативными актами
Краткое описание разрешительной процедуры
Представление плана, включающего обеспечение инфраструктуры, предотвращение угроз, меры по сохранению ландшафта и озеленению
② Принятие решения о выдаче разрешения
По общему правилу заявление рассматривается в течение 15 дней (без учета срока экспертного рассмотрения и согласований)
③ Возможность выдачи разрешения с условиями
Могут устанавливаться условия, включая создание инфраструктуры
④ Незначительные изменения не требуют повторного разрешения
Уменьшение общей площади помещений в пределах 5%, исправление погрешностей и другие незначительные изменения не требуют повторного разрешения
Итоговая проверка и обеспечение исполнения обязательств
После завершения деятельности по освоению, включая установку сооружений, изменение характеристик земельного участка и добычу грунта или камня, необходимо пройти итоговую проверку. При необходимости может потребоваться внесение обеспечения исполнения обязательств.
Обеспечение исполнения обязательств служит гарантией создания инфраструктуры, предотвращения загрязнения окружающей среды, выполнения работ по озеленению и иных обязанностей. Оно не требуется для государственных проектов и проектов органов местного самоуправления.
Территории с ограничением разрешений на деятельность по освоению
На перечисленных ниже территориях выдача разрешений на деятельность по освоению может быть ограничена по градостроительным основаниям на срок до 3 лет, а для отдельных территорий этот срок может быть продлен еще на 2 года.
Территории, на которых могут вводиться ограничения
∙ Территории, на которых существует риск ущерба ландшафту или окружающей среде
∙ Территории с высокой вероятностью изменений в период разработки плана города или уезда
∙ Зоны детального планирования и зоны взимания платежей за инфраструктуру
Основные вопросы консультирования
▷ Проверка видов деятельности, допустимых без разрешения, и установленных местными нормативными актами пределов
▷ Предварительная оценка условий создания инфраструктуры и необходимости внесения обеспечения исполнения обязательств
▷ Проверка нахождения участка в зоне ограничения разрешений и текущего состояния градостроительного планирования
5. Юридическое консультирование по Закону Республики Корея о планировании и использовании территории | Контрольный перечень
Юридическое консультирование по Закону Республики Корея о планировании и использовании территории представляет собой процедуру правовой проверки возможности освоения территории проекта и предварительного выявления разрешительных рисков.
Систематизация основных вопросов по приведенному ниже контрольному перечню до разработки плана позволяет сократить риск непредвиденных ограничений и задержек процедур и способствует эффективной реализации проекта.
Раздел | Основные вопросы проверки |
1. Проверка основных сведений | Проверка основных сведений о земельном участке, включая кадастровое обозначение, вид угодий, площадь и собственника |
Изучение справки о плане землепользования, включая проверку категории территориального зонирования, зоны специального назначения и территории специального регулирования | |
Проверка включения участка в особые территории, включая зону детального планирования или зону ограничения застройки | |
2. Анализ действующих планов и статусов | Изучение генерального плана города или уезда и проверка долгосрочной пространственной структуры и направлений развития |
Проверка плана управления городом или уездом и определение его положений о территориальном назначении, инфраструктуре, городском развитии и других вопросах | |
Проверка наличия статуса объекта городского планирования и включения участка в территорию предполагаемого размещения дорог, парков и иных объектов | |
Проверка соответствия планам более высокого уровня и анализ взаимосвязи с планами агломерации и государственными планами | |
3. Необходимость разрешения на деятельность по освоению | Определение того, относятся ли строительство, изменение характеристик земельного участка, добыча грунта и камня, складирование предметов и другие действия к деятельности по освоению |
Проверка освобождения от разрешения, включая незначительную деятельность и предусмотренные исключения | |
Оценка вероятности установления зоны ограничения разрешений | |
Условия создания инфраструктуры, включая проверку необходимости обеспечения дорог, водоснабжения и канализации | |
Необходимость внесения обеспечения исполнения обязательств | |
4. Проверка детального плана территории | Проверка того, устанавливается ли соответствующий статус по усмотрению компетентного органа или в обязательном порядке |
Оценка возможности подготовки плана, включая порядок разработки детального плана территории, степень свободы и стимулирующие меры | |
Наличие действующего плана | |
Проверка пределов освоения и совпадений, включая наложение других планов и определение границы допустимого освоения | |
5. Смежные планы и дублирующиеся ограничения | Проверка связи со смежными проектами, пересечения границ и возможного наложения планов |
Разграничение сферы применения законодательства о городском развитии, реконструкции и других вопросов | |
Проверка сопутствующих разрешительных требований, включая оценку воздействия на окружающую среду и анализ транспортного воздействия | |
Проверка возможности подключения к соседним дорогам, инфраструктуре и общественным объектам | |
6. Определение стратегии и порядка реализации | Оценка соответствия плана освоения действующему законодательству |
Определение местных нормативных актов, допускающих изменение, и прогнозирование срока изменения плана | |
Разработка стратегии прохождения разрешительных процедур, согласования инфраструктуры и сокращения рисков проекта |
Система содействия адвокатов, специализирующихся в области строительства
В нашей юридической фирме работают адвокаты, специализация которых в области строительства зарегистрирована в Корейской ассоциации адвокатов, а также ряд профильных адвокатов со средним стажем работы не менее 10 лет.
Это позволяет предоставлять практическое юридическое консультирование по широкому кругу вопросов, включая ограничения застройки, отказ в выдаче разрешений и периодические денежные взыскания за неисполнение предписаний.
Если правовая проверка и предупреждение рисков требуются уже на начальном этапе проекта, можно обратиться за содействием к адвокату, специализирующемуся в области строительства.
Подробнее
Watch related video content
for this case study.
Какова стратегия реагирования при возмещении ущерба за строительные дефекты?
