Редевелопмент и реконструкция

Проект редевелопмента представляет собой проект обновления городской среды, предусматривающий комплексное улучшение жилой среды или городских функций на территории с неудовлетворительной инфраструктурой благоустройства и высокой концентрацией ветхих или непригодных зданий (первая часть положений, не относящихся к пунктам 1)·2) подпункта «на» пункта 2 статьи 2 Закона Республики Корея об обновлении городской и жилой среды).

К объектам относятся преимущественно старые жилые, коммерческие и промышленные районы, а оживление коммерческой деятельности и восстановление городских функций также являются основными целями проекта.

Проект реконструкции представляет собой проект обновления, осуществляемый при надлежащем состоянии инфраструктуры благоустройства, но на территории с высокой концентрацией ветхих или непригодных многоквартирных жилых домов в целях улучшения жилой среды (первая часть подпункта «та» пункта 2 статьи 2 Закона Республики Корея об обновлении городской и жилой среды).

Проект преимущественно относится к реконструкции жилья, включая многоквартирные жилые комплексы, и в большей степени, чем редевелопмент, ориентирован на жилую застройку.

Под «инфраструктурой благоустройства», определенной применительно к проектам редевелопмента, понимаются объекты, необходимые для повседневной жизни жителей, включая следующие.

К ветхим или непригодным зданиям, являющимся объектами проекта редевелопмента, относятся здания, отвечающие одному из следующих критериев.

После утверждения плана управления и распоряжения имуществом в зоне обновления проект редевелопмента осуществляется одним из следующих двух способов.

Проект редевелопмента осуществляется поэтапно в соответствии с приведенным ниже порядком.

Некоторые процедуры различаются в зависимости от того, реализуется ли проект объединением или иным субъектом, поэтому они рассматриваются отдельно.

Порядок реализации объединением

Порядок реализации иным субъектом

Проекты реконструкции подразделяются на проекты под руководством частного объединения и проекты, непосредственно реализуемые публичным учреждением (см. статьи с 25 по 27 Закона Республики Корея об обновлении городской и жилой среды).

Существует сходное понятие маломасштабной реконструкции, однако такие проекты осуществляются на основании совершенно иного нормативного акта — Специального закона Республики Корея о благоустройстве пустующих домов и маломасштабного жилья.

Проект реконструкции осуществляется в несколько последовательных этапов.

На каждом этапе необходимо соблюдать административные процедуры и получить требуемый уровень согласия жителей. Результаты оценки безопасности являются основным фактором, определяющим возможность начала проекта.

Вопросы членства в объединении и требуемого уровня согласия

При создании объединения основными причинами споров становятся круг лиц, имеющих право на членство, и соблюдение требований к уровню согласия.

В частности, при реконструкции могут возникать существенные разногласия между сторонниками и противниками добровольного членства в объединении.

Поскольку круг лиц, имеющих право на членство, и соблюдение требований к уровню согласия могут становиться причинами споров, с начального этапа следует проводить тщательную правовую проверку и обеспечивать взаимодействие между заинтересованными лицами.

Споры об избрании должностных лиц объединения и исполнении ими обязанностей

Конфликты могут возникать из-за соблюдения закона при избрании должностных лиц, недостаточной прозрачности при исполнении ими своих обязанностей и по иным причинам.

Также распространены споры, связанные с требованиями членов объединения о раскрытии информации и проведением аудита.

Для обеспечения надлежащей процедуры избрания должностных лиц и прозрачности деятельности следует строго осуществлять внутренний контроль посредством ведения устава и протоколов заседаний, а также укрепления системы аудита.

Вопросы прав членов объединения и распределения выгод

Разногласия между членами объединения по вопросам возврата взносов, распределения объектов и определения лиц, подлежащих денежному расчету, могут приводить к судебным разбирательствам.

Необходимо четко установить критерии возврата взносов и распределения объектов, а при возникновении спора активно использовать примирительные процедуры и арбитраж, чтобы сократить количество судебных разбирательств.

Споры из-за задержки или отмены разрешения на реализацию проекта

Разрешение на реализацию проекта может быть выдано с задержкой или отменено вследствие несоблюдения органом местного самоуправления административных процедур, возражений жителей либо экологических или транспортных проблем.

Необходимо заранее провести тщательную административно-правовую проверку разрешительных процедур и надлежащим образом учесть мнения жителей, чтобы снизить риск задержки выдачи разрешений.

Споры при утверждении плана управления и распоряжения имуществом

Разногласия по критериям распределения объектов и определению лиц, подлежащих денежному расчету, могут приводить к спорам между объединением и его членами либо непосредственно между членами.

Следует установить четкие критерии распределения объектов и определения лиц, подлежащих денежному расчету, а разъяснительные встречи и обсуждения с членами объединения позволяют обеспечить понимание соответствующих решений.

Вопросы расчета расходов на переселение и компенсационных выплат

При редевелопменте расчет и выплата компенсаций, включая расходы на переселение, являются существенными вопросами. Споры возникают относительно способа определения размера компенсации и срока ее выплаты.

Следует обеспечить прозрачность критериев и методов расчета компенсации, а также получить юридическую консультацию по вопросам компенсационных выплат для предотвращения и своевременного урегулирования споров.

При реконструкции результаты оценки безопасности являются основным фактором, определяющим возможность реализации проекта. При этом могут возникать разногласия относительно объективности и достоверности оценки.

Для обеспечения объективности и достоверности оценки безопасности необходимо усилить правовую проверку процедуры и выбора специализированной организации, а при необходимости запросить отдельную экспертизу или повторную проверку.

Возражения жителей или процедурные нарушения при оценке воздействия на окружающую среду и транспортную систему также могут препятствовать реализации проекта.

В отношении оценки воздействия на окружающую среду и иных процедур, способных вызвать возражения жителей, следует заранее предоставлять достаточные разъяснения и поддерживать взаимодействие с жителями для уменьшения конфликтов.

В юридической фирме работают многочисленные адвокаты, зарегистрированные в Корейской ассоциации адвокатов в качестве специалистов по вопросам редевелопмента, реконструкции и строительства, а также профильные адвокаты со средним стажем работы не менее 10 лет.

Это позволяет оказывать действенную юридическую помощь для защиты прав и интересов заинтересованных лиц: от урегулирования споров между членами объединения и реагирования на задержки в получении разрешений на реализацию проекта до примирительного урегулирования споров, связанных с нарушением договоров, обжалования административных актов и судебных разбирательств.

Если процедуры являются сложными или вызывают затруднения, помощь адвоката, специализирующегося на строительстве, редевелопменте и реконструкции, может способствовать системному и оперативному решению возникших вопросов.