Области практики

Договорная номинальная регистрация недвижимости

2026.06.09

Договорная номинальная регистрация недвижимости ранее часто использовалась для защиты активов или уклонения от уплаты налогов, однако действующим законодательством она, как правило, запрещена и допускается в порядке исключения лишь при отсутствии неправомерной цели.

1. Договорная номинальная регистрация недвижимости | Понятие

Разъяснение Дэрюн понятия договорной номинальной регистрации недвижимости

Договорная номинальная регистрация недвижимости означает, что лицо, которому фактически принадлежат права на недвижимость, регистрирует их на имя другого лица.

При этом фактический собственник именуется «фактическим правообладателем», зарегистрированный правообладатель — «номинальным правообладателем», а договоренность между ними — «соглашением о номинальной регистрации».

Недействительность

Однако в соответствии с Законом Республики Корея «О регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя» такое соглашение о номинальной регистрации, как правило, недействительно.

Соответственно, регистрация на имя номинального правообладателя также недействительна.

Причина заключается в противоречии принципу регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя. Такое нарушение влечет уголовное наказание, административное денежное взыскание и иные правовые санкции.

В каких случаях договорный титульный траст недействителен?
Подробнее

2. Договорная номинальная регистрация недвижимости | Случаи, допускаемые в порядке исключения

Договорная номинальная регистрация по Закону Республики Корея о регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя

Договорная номинальная регистрация недвижимости, как правило, запрещена, однако в отдельных предусмотренных законом случаях она допускается в порядке исключения.

Однако и в этом случае не должно быть цели уклонения от уплаты налогов, уклонения от принудительного исполнения или обхода установленных законом ограничений.

Само по себе соблюдение формальных требований также не означает безусловной действительности такой регистрации.

Основные допускаемые случаи

Допускаемая категория	Конкретное содержание
На имя родового объединения (чончжун)	Регистрация недвижимости, принадлежащей родовому объединению, на имя лица, не относящегося к такому объединению (Например: совместное указание родового объединения и его представителя)
На имя супруга	Регистрация недвижимости на имя супруга в целях ее фактической совместной собственности супругов
На имя религиозной организации	Регистрация на имя религиозной организации недвижимости, принадлежащей подведомственной ей организации

Однако одна лишь регистрация на имя супруга или родового объединения не означает, что она допускается во всех случаях; определяющей является фактическая цель.

Участие добросовестного третьего лица

Соглашение о номинальной регистрации, как правило, недействительно. Однако если номинальный правообладатель является стороной договора, а контрагент представляет собой добросовестное третье лицо, не знавшее о наличии номинальной регистрации, переход права собственности может быть признан действительным (оговорка к части 2 статьи 4 Закона Республики Корея «О регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя»).

Если контрагент по сделке с недвижимостью заключил договор, не зная о номинальной регистрации, договор может быть признан действительным, а право собственности на соответствующую недвижимость может перейти на законных основаниях.

Категория	Описание
Добросовестное третье лицо	Лицо, которое приобрело недвижимость, не зная о наличии соглашения о номинальной регистрации
Правовые последствия	Договор и регистрация могут быть признаны действительными, несмотря на наличие номинальной регистрации
Особые условия	Номинальный правообладатель должен быть стороной договора; если доказана недобросовестность контрагента, то есть его осведомленность, сделка признается недействительной

Такое исключение предусмотрено законом, однако для его применения необходимо соблюдение строгих требований. Намеренное использование номинальной регистрации по-прежнему сопряжено с существенными правовыми рисками.

3. Договорная номинальная регистрация недвижимости | Ответственность по соглашению о номинальной регистрации

Наказание за соглашение о договорной номинальной регистрации недвижимости

Договорная номинальная регистрация недвижимости влечет не только недействительность по гражданскому праву. Фактическому правообладателю могут быть назначены административное денежное взыскание, периодическое денежное взыскание за неисполнение обязанности и уголовное наказание.

Административное денежное взыскание

(Ставка административного денежного взыскания в зависимости от оценочной стоимости недвижимости + ставка административного денежного взыскания в зависимости от продолжительности нарушения обязанности) × оценочная стоимость недвижимости

Фактический правообладатель, заключивший соглашение о номинальной регистрации, обязан уплатить административное денежное взыскание, рассчитанное путем умножения оценочной стоимости недвижимости на соответствующую ставку по следующим критериям.

Оценочная стоимость недвижимости	Ставка административного денежного взыскания
Не более 500 миллионов южнокорейских вон	5%
Более 500 миллионов, но не более 3 миллиардов южнокорейских вон	10%
Более 3 миллиардов южнокорейских вон	15%

В расчет также включается дополнительная ставка административного денежного взыскания, зависящая от продолжительности номинальной регистрации.

Продолжительность нарушения обязанности	Ставка административного денежного взыскания
Не более 1 года	5%
Более 1 года, но не более 2 лет	10%
Более 2 лет	15%

Например, если недвижимость стоимостью 1 миллиард южнокорейских вон была номинально зарегистрирована на другое лицо и такое состояние сохранялось не менее 1 года, может быть назначено административное денежное взыскание по общей ставке 20% (10% + 10%), то есть в размере 200 миллионов южнокорейских вон.

Периодическое денежное взыскание за неисполнение обязанности

После назначения административного денежного взыскания недвижимость необходимо без промедления зарегистрировать на имя фактического правообладателя.

Если после назначения административного денежного взыскания регистрация не была переоформлена на имя фактического правообладателя, периодически назначаются следующие денежные взыскания за неисполнение обязанности (статья 6 Закона Республики Корея «О регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя»).

∙ По истечении 1 года со дня назначения административного денежного взыскания: 10% оценочной стоимости недвижимости

∙ За каждый последующий год: дополнительное взыскание в размере 20%

Периодическое денежное взыскание за неисполнение обязанности назначается отдельно от первоначального административного денежного взыскания и создает значительную повторяющуюся финансовую нагрузку, поэтому переоформление регистрации на имя фактического правообладателя не следует откладывать.

Наказание за нарушение

Лицо, передавшее права для договорной номинальной регистрации, и номинальный правообладатель могут быть подвергнуты следующим наказаниям (части 1 и 2 статьи 7 Закона Республики Корея «О регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя»).

Субъект	Мера наказания
Лицо, передавшее права для номинальной регистрации	Лишение свободы с привлечением к труду на срок до 5 лет или штраф в размере до 200 миллионов южнокорейских вон
Номинальный правообладатель	Лишение свободы с привлечением к труду на срок до 3 лет или штраф в размере до 100 миллионов южнокорейских вон

4. Договорная номинальная регистрация недвижимости | Способы реагирования

Способы реагирования при риске наказания за договорную номинальную регистрацию недвижимости

При выявлении договорной номинальной регистрации недвижимости стратегия реагирования существенно различается в зависимости от обстоятельств и цели ее оформления.

Для предотвращения или уменьшения последствий в виде наказания, административного денежного взыскания или аннулирования регистрации требуется выработать меры с учетом обстоятельств конкретного дела.

В случае умышленного нарушения

Если номинальная регистрация была оформлена умышленно, явное нарушение принципа регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя влечет существенную юридическую ответственность.

Для возможного уменьшения административного денежного взыскания необходимо подготовить объяснения обстоятельств нарушения. До назначения взыскания можно воспользоваться правом на предварительное уведомление и представление своего мнения.

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться материалы, учитываемые при назначении наказания, и доказательства добровольного устранения нарушения.

В случае ошибки

Если лицо не знало в ходе заключения договора, что речь идет о номинальной регистрации, либо ошибка была вызвана недостаточным пониманием правоотношений, обстоятельства могут допускать смягчение ответственности. При этом сама номинальная регистрация остается недействительной.

Однако если номинальный правообладатель являлся стороной договора, а контрагент действовал добросовестно, договор может быть признан действительным на основании оговорки к части 2 статьи 4 Закона Республики Корея «О регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя».

Поэтому для установления оснований для освобождения от административного денежного взыскания или наказания необходимо надлежащим образом подготовить подтверждающие материалы.

5. Договорная номинальная регистрация недвижимости | Контрольный перечень

Контрольный перечень по договорной номинальной регистрации недвижимости, адвокат по недвижимости Дэрюн

Договорная номинальная регистрация недвижимости представляет собой чувствительный вопрос, способный повлечь нарушение закона. Особое значение имеет понимание того, зарегистрирована ли недвижимость на имя фактического правообладателя и какова структура договора.

При наличии признаков номинальной регистрации рекомендуется проверить приведенные ниже обстоятельства.

Проверяемый аспект	Контрольный вопрос
Структура зарегистрированных прав	Является ли зарегистрированный правообладатель фактическим собственником?
Отношения номинальной регистрации	Существовало ли между фактическим собственником и зарегистрированным правообладателем соглашение о номинальной регистрации?
Сторона договора	Знал ли контрагент о факте номинальной регистрации?
Наличие цели	Преследовалась ли цель уклонения от уплаты налогов, избежания принудительного исполнения или обхода ограничений?
Допустимое исключение	Применимо ли исключение, связанное с использованием имени родового объединения чончжун, супруга или религиозной организации?
Добровольное устранение нарушения	Была ли после обнаружения номинальной регистрации недвижимость добровольно зарегистрирована на имя фактического правообладателя?
Продолжительность нарушения	Сохранялась ли номинальная регистрация не менее 1 года?
Продолжительность нарушения	Влияет ли это на расчет административного денежного взыскания?
Правовые меры	Проводился ли правовой анализ до получения уведомления о денежном взыскании или передачи материалов для уголовного преследования?

Система правовой помощи адвокатов, специализирующихся на недвижимости

В нашей юридической фирме работают адвокаты, зарегистрированные Корейской ассоциацией адвокатов как специалисты по недвижимости, а также другие профильные адвокаты со средним стажем работы не менее 10 лет.

Если номинальная регистрация повлекла риск административного денежного взыскания, уголовного наказания или признания регистрации недействительной, может быть оказана правовая помощь на всех этапах: от подачи возражения и административного обжалования до участия в уголовном производстве.

Если фактический собственник и зарегистрированный правообладатель не совпадают, целесообразно с помощью адвоката, специализирующегося на недвижимости, установить наличие номинальной регистрации и выработать стратегию дальнейших действий.