CONTENTS
- 1. Ипотека/ипотека для обеспечения обязательств до максимальной суммы | понятия и различия
- - Понятие ипотеки
- - Понятие ипотеки для обеспечения обязательств до максимальной суммы
- - Объект
- - Правовая природа
- - Различия
- 2. Ипотека/ипотека для обеспечения обязательств до максимальной суммы | возникновение и действие ипотеки
- - Условия возникновения ипотеки
- - Действие ипотеки
- - Распоряжение и прекращение
- 3. Ипотека/ипотека для обеспечения обязательств до максимальной суммы | способы защиты при нарушении ипотеки
- - Вещно-правовые требования
- - Право требовать возмещения вреда
- - Право требовать восполнения обеспеченного имущества
- - Право требовать досрочного исполнения
- 4. Ипотека/ипотека для обеспечения обязательств до максимальной суммы | порядок подачи заявлений о государственной регистрации
- - Регистрация установления ипотеки для обеспечения обязательств до максимальной суммы
- - Регистрация изменения ипотеки для обеспечения обязательств до максимальной суммы
- - Погашение регистрационной записи об ипотеке для обеспечения обязательств до максимальной суммы
- 5. Ипотека/ипотека для обеспечения обязательств до максимальной суммы | порядок подготовки
- - Система правовой помощи адвокатов по недвижимости
1. Ипотека/ипотека для обеспечения обязательств до максимальной суммы | понятия и различия
Ипотека/ипотека для обеспечения обязательств до максимальной суммы — понятия, которые часто смешивают в системе обеспечения обязательств недвижимостью.
Оба института представляют собой обеспечительные права, позволяющие кредитору при неисполнении обязательства должником обратить взыскание на имущество посредством публичных торгов и получить преимущественное удовлетворение требования.
Однако между ними существуют существенные различия в характере обеспечиваемых требований и юридическом действии.
Понятие ипотеки
Ипотека — это право получить преимущественное удовлетворение требования за счет недвижимости, предоставленной должником или третьим лицом в обеспечение обязательства, без передачи владения этой недвижимостью (статья 356 «Гражданского кодекса Республики Корея»).
Она устанавливается для обеспечения определенного требования и прекращается вместе с прекращением этого требования.
Понятие ипотеки для обеспечения обязательств до максимальной суммы
Ипотека для обеспечения обязательств до максимальной суммы — это ипотека, устанавливаемая для обеспечения неопределенного круга будущих требований, которые могут возникнуть в рамках продолжающихся деловых отношений (статья 357 «Гражданского кодекса Республики Корея»).
Ее особенность заключается в обеспечении в пределах установленной максимальной суммы не конкретного требования, а требований, которые могут возникнуть в рамках соответствующих отношений.
Объект
Ипотека и ипотека для обеспечения обязательств до максимальной суммы могут устанавливаться в отношении следующих прав (статья 371 «Гражданского кодекса Республики Корея»).
∙ Право застройки
∙ Право чонсе
Правовая природа
Ипотека приобретает силу после государственной регистрации.
∙ Принцип определения очередности (статьи 333, 370 «Гражданского кодекса Республики Корея»)
Если в отношении одной недвижимости установлено несколько ипотек, их очередность определяется последовательностью государственной регистрации.
∙ Право требовать продажи на публичных торгах (пункт 1 статьи 363 «Гражданского кодекса Республики Корея»)
Если должник не исполняет обязательство, ипотекодержатель может потребовать продажи предмета ипотеки на публичных торгах.
Различия
Критерий | Ипотека | Ипотека для обеспечения обязательств до максимальной суммы |
Обеспеченное требование | Текущая определенная сумма | Будущие неопределенные требования, сумма которых может увеличиваться или уменьшаться |
Акцессорность | Прекращается вместе с прекращением существующего требования | Сохраняется до определения обеспеченного требования на расчетную дату, даже если ранее возникшее обеспеченное требование прекратилось |
Последствия исполнения | При исполнении обязательства требование прекращается | Исполнение до наступления расчетного срока не прекращает обеспечительные отношения |
Сумма государственной регистрации | Сумма обеспеченного требования | Максимальная сумма обеспеченных требований (если сумма требований превышает максимальную сумму, право преимущественного удовлетворения сверх максимальной суммы отсутствует) |
2. Ипотека/ипотека для обеспечения обязательств до максимальной суммы | возникновение и действие ипотеки
Ипотека как один из двух рассматриваемых видов обеспечения позволяет кредитору получить преимущественное удовлетворение своего требования за счет недвижимости, предоставленной в обеспечение, перед требованиями должника к этому имуществу.
Для действительного осуществления этого права должны быть соблюдены определенные условия, а его действие может распространяться на плоды обеспеченного имущества, замещающее имущество и принадлежности.
Условия возникновения ипотеки
Поскольку ипотека является вещным правом, она не возникает только на основании договора: необходима государственная регистрация (см. статью 186 «Гражданского кодекса Республики Корея»).
Для юридически действительного возникновения ипотеки должны быть соблюдены следующие условия.
- ипотекодержатель: должен являться кредитором по обеспеченному требованию
② Предмет ипотеки
Предметом ипотеки могут быть только права, подлежащие регистрации
(недвижимость, право застройки, право чонсе, права на добычу полезных ископаемых, права на рыболовство, автомобили и др.)
③ Обеспеченное требование
Как правило, это денежное требование из договора займа; допускается также обеспечение будущих требований
Действие ипотеки
Ипотека предоставляет преимущественное право в отношении обеспеченного имущества.
Действие установленной ипотеки распространяется не только на само имущество, но также на связанные с ним доходы, возмещение вреда, замещающее имущество и иные объекты и включает следующие права.
- распространяется на принадлежности и составные части, плоды после наложения ареста, компенсацию за принудительное изъятие для общественных нужд и др. (статьи 358–370 «Гражданского кодекса Республики Корея»)
② Действие в отношении обеспеченного требования
Могут обеспечиваться основная сумма, проценты, неустойка, возмещение вреда, расходы на обращение взыскания и др.
При этом преимущественному удовлетворению подлежат проценты за просрочку только за 1 год (статья 360 «Гражданского кодекса Республики Корея»)
③ Право преимущественного удовлетворения
Ипотекодержатель может получить удовлетворение своего требования посредством публичных торгов преимущественно перед другими кредиторами (пункт 1 статьи 363 «Гражданского кодекса Республики Корея»)
В части, не удовлетворенной за счет предмета ипотеки, можно предъявить требование к иному имуществу в качестве обычного кредитора (статьи 340, 370 «Гражданского кодекса Республики Корея»)
Распоряжение и прекращение
Поскольку ипотека является вещным правом, обеспечивающим конкретное требование, возможность распоряжения ею ограничена, а ее существование зависит от обеспеченного требования.
Ограничения распоряжения ипотекой
Ипотеку нельзя передавать или предоставлять в обеспечение отдельно от обеспечиваемого ею требования.
Поэтому передача ипотеки другому лицу возможна только вместе с обеспеченным требованием. В таком случае применяются положения об уступке требования, а также требуются вещное соглашение и государственная регистрация.
Прекращение ипотеки
Ипотека прекращается вместе с прекращением обеспеченного требования.
Однако лицо, установившее ипотеку на право застройки или право чонсе, не может прекратить соответствующее право без согласия ипотекодержателя.
3. Ипотека/ипотека для обеспечения обязательств до максимальной суммы | способы защиты при нарушении ипотеки
Ипотека как один из двух рассматриваемых видов обеспечения предоставляет значительные обеспечительные права, однако может подвергаться внешним нарушениям.
В таком случае ипотекодержатель может защищать свои права различными способами, предусмотренными Гражданским кодексом Республики Корея.
Вещно-правовые требования
Если осуществлению прав ипотекодержателя фактически препятствуют либо существует угроза их нарушения, он может предъявить следующие требования (статьи 370 и 214 «Гражданского кодекса Республики Корея»).
- Предотвращение нарушения
- Предоставление обеспечения возмещения вреда
Право требовать возмещения вреда
Если нарушение ипотеки является противоправным деянием, совершенным умышленно или по неосторожности, можно предъявить требование о возмещении вреда (статья 750 «Гражданского кодекса Республики Корея»).
▷ Воспрепятствование владению и др.
Ипотекодержатель, столкнувшийся с подобным нарушением, может предъявить требование о возмещении вреда вследствие деликта по Гражданскому кодексу Республики Корея.
Право требовать восполнения обеспеченного имущества
Если стоимость обеспеченного имущества существенно снизилась по обстоятельствам, за которые отвечает лицо, установившее ипотеку, ипотекодержатель может потребовать восстановления его стоимости (статья 362 «Гражданского кодекса Республики Корея»).
Право требовать досрочного исполнения
Если должник умышленно повредил или уничтожил обеспеченное имущество, ипотекодержатель может потребовать досрочного исполнения обязательства.
Это обусловлено тем, что должник утрачивает право ссылаться на срок исполнения, если он повредил, уменьшил или уничтожил обеспечение (пункт 1 статьи 388 «Гражданского кодекса Республики Корея»).
Подробнее
4. Ипотека/ипотека для обеспечения обязательств до максимальной суммы | порядок подачи заявлений о государственной регистрации
Ипотека для обеспечения обязательств до максимальной суммы как один из двух рассматриваемых видов обеспечения — это институт, предназначенный для обеспечения неопределенных требований, возникающих в рамках продолжающихся деловых отношений.
Для нее необходима не только первоначальная государственная регистрация: при последующем изменении кредитора или максимальной суммы обеспеченных требований либо при прекращении права также требуется пройти соответствующую регистрационную процедуру.
Регистрация установления ипотеки для обеспечения обязательств до максимальной суммы
Регистрация установления ипотеки для обеспечения обязательств до максимальной суммы — это процедура регистрации в регистрационной службе максимальной суммы требований для обеспечения неопределенного круга будущих требований.
: обеспечение преимущественного удовлетворения требований кредитора при повторяющихся денежных операциях
- Обязательное установление максимальной суммы требований
- Момент определения требований
: наступление расчетного срока или направление уведомления должником
Заявители
В регистрации установления ипотеки для обеспечения обязательств до максимальной суммы участвуют обе стороны.
: ипотекодержатель (кредитор)
- Лицо, обязанное содействовать регистрации
: лицо, устанавливающее ипотеку для обеспечения обязательств до максимальной суммы (собственник недвижимости и др.)
Порядок подачи заявления о регистрации установления
Заявление об установлении ипотеки для обеспечения обязательств до максимальной суммы можно подать лично или в электронной форме в следующем порядке.
② Прикрепление регистрационной гербовой марки
(регистрационную гербовую марку Верховного суда Республики Корея можно приобрести в регистрационной службе или расположенном рядом банке и прикрепить к заявлению)
③ Подача заявления
(необходимо иметь удостоверение личности и подать заявление в административное подразделение компетентной регистрационной службы)
④ Получение уведомления с регистрационными идентификационными сведениями или уведомления о завершении регистрации
⑤ Проверка свидетельства о зарегистрированных сведениях
(следует получить свидетельство о зарегистрированных сведениях и проверить правильность регистрации заявленных сведений)
Представляемые документы
∙ Уведомление об уплате регистрационного и лицензионного налога (включая местный налог на образование)
∙ Подтверждение уплаты регистрационного и лицензионного налога
∙ Договор об установлении ипотеки для обеспечения обязательств до максимальной суммы
∙ Доверенность (если применимо)
∙ Регистрационные идентификационные сведения или уведомление о них
Регистрация изменения ипотеки для обеспечения обязательств до максимальной суммы
Регистрация изменения ипотеки для обеспечения обязательств до максимальной суммы — это процедура подачи заявления в регистрационную службу для отражения изменений при возникновении несоответствия между содержанием зарегистрированного права и фактическими правоотношениями.
Основные основания
Заявление о регистрации изменения ипотеки для обеспечения обязательств до максимальной суммы подается по следующим основаниям.
: при заключении договора об увеличении или уменьшении максимальной суммы требований
∙ Изменение предмета
: например, переход от общей долевой собственности к единоличной собственности
∙ Изменение должника
: при переводе долга с освобождением первоначального должника или при кумулятивном принятии долга
(допускается также после возникновения определенного требования)
Заявители
Лицо, приобретающее право по регистрации, и лицо, обязанное содействовать регистрации, определяются в зависимости от основания изменения.
Лицо, приобретающее право по регистрации: ипотекодержатель
Лицо, обязанное содействовать регистрации: лицо, установившее ипотеку
∙ Уменьшение максимальной суммы требований / уменьшение доли в предмете обеспечения
Лицо, приобретающее право по регистрации: лицо, установившее ипотеку
Лицо, обязанное содействовать регистрации: ипотекодержатель
∙ Изменение должника
Лицо, приобретающее право по регистрации: ипотекодержатель
Лицо, обязанное содействовать регистрации: лицо, установившее ипотеку
Способ подачи заявления
Заявление можно подать лично или в электронной форме в следующем порядке.
② Прикрепление регистрационной гербовой марки
(регистрационную гербовую марку Верховного суда Республики Корея можно приобрести в регистрационной службе или расположенном рядом банке и прикрепить к заявлению)
③ Подача заявления
(необходимо иметь удостоверение личности и подать заявление в административное подразделение компетентной регистрационной службы)
④ Получение уведомления с регистрационными идентификационными сведениями или уведомления о завершении регистрации
⑤ Проверка свидетельства о зарегистрированных сведениях
(следует получить свидетельство о зарегистрированных сведениях и проверить правильность регистрации заявленных сведений)
Представляемые документы
∙ Уведомление об уплате регистрационного и лицензионного налога (включая местный налог на образование)
∙ Подтверждение уплаты регистрационного и лицензионного налога
∙ Приобретение национальных жилищных облигаций Республики Корея
∙ Приобретение регистрационной гербовой марки Верховного суда Республики Корея
∙ Договор об изменении ипотеки для обеспечения обязательств до максимальной суммы
∙ Доверенность (если применимо)
∙ Регистрационные идентификационные сведения или уведомление о них
Погашение регистрационной записи об ипотеке для обеспечения обязательств до максимальной суммы
Погашение регистрационной записи об ипотеке для обеспечения обязательств до максимальной суммы — это регистрационная процедура, применяемая для исключения соответствующей записи из реестра, если право фактически прекратилось вследствие исполнения обязательства, прекращения права или по иной причине.
Основания погашения регистрационной записи
Ипотека для обеспечения обязательств до максимальной суммы прекращается по следующим основаниям. После возникновения основания прекращения соответствующее право необходимо исключить из реестра посредством погашения регистрационной записи.
∙ Прекращение права, являющегося предметом ипотеки (права застройки, права чонсе и др.; статья 288 Гражданского кодекса Республики Корея)
∙ Продажа недвижимости, являющейся предметом ипотеки, на публичных торгах (пункт 2 статьи 91 Закона Республики Корея об исполнительном производстве)
∙ Совпадение управомоченного и обязанного лица (пункт 1 статьи 191 Гражданского кодекса Республики Корея)
∙ Соглашение сторон о прекращении либо наступление предусмотренного договором основания прекращения (статья 543 Гражданского кодекса Республики Корея, статья 54 Закона Республики Корея о регистрации недвижимости)
∙ Частичный отказ от совместной ипотеки
Заявители
Как правило, заявление о погашении регистрационной записи, отражающем прекращение зарегистрированного права, подается сторонами совместно. Заявителями выступают следующие лица.
Лицо, приобретающее право по регистрации | Лицо, установившее ипотеку для обеспечения обязательств до максимальной суммы (собственник) |
Лицо, обязанное содействовать регистрации | Ипотекодержатель (кредитор) |
Представляемые документы
При подаче заявления о погашении регистрационной записи необходимы следующие документы.
∙ Уведомление об уплате регистрационного и лицензионного налога
∙ Подтверждение уплаты регистрационного и лицензионного налога
∙ Регистрационная гербовая марка Верховного суда Республики Корея
∙ Доверенность (если применимо)
∙ Документ о прекращении или отказе от права
∙ Регистрационные идентификационные сведения или уведомление о них
Порядок подачи заявления
Заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке для обеспечения обязательств до максимальной суммы подается в следующем порядке.
② Прикрепление регистрационной гербовой марки
(регистрационную гербовую марку Верховного суда Республики Корея можно приобрести в регистрационной службе или расположенном рядом банке и прикрепить к заявлению)
③ Подача заявления
(необходимо иметь удостоверение личности и подать заявление в административное подразделение компетентной регистрационной службы)
④ Получение уведомления с регистрационными идентификационными сведениями или уведомления о завершении регистрации
⑤ Проверка свидетельства о зарегистрированных сведениях
(следует получить свидетельство о зарегистрированных сведениях и проверить правильность регистрации заявленных сведений)
5. Ипотека/ипотека для обеспечения обязательств до максимальной суммы | порядок подготовки
Для установления ипотеки/ипотеки для обеспечения обязательств до максимальной суммы необходима государственная регистрация в реестре недвижимости. Для этого следует точно определить отношения между кредитором и должником и подготовить необходимые документы.
Категория | Подготовительные действия и пояснения |
Соглашение о требованиях и обязательствах | Точное определение и документальное оформление суммы займа, процентной ставки, срока исполнения и иных условий (долговая расписка или договор займа) |
Проверка обеспеченного имущества | Проверка выписки из реестра → установление наличия иных зарегистрированных прав на недвижимость (предшествующих ипотек и др.) |
Составление договора об установлении | Составление договора об установлении ипотеки или ипотеки для обеспечения обязательств до максимальной суммы (требуются подписи кредитора и должника) |
Подготовка свидетельства о личной печати и других документов | Подготовка необходимых для регистрации документов, включая свидетельство о личной печати должника, выписку из реестра регистрации населения и свидетельство о зарегистрированном праве |
Подача заявления о регистрации | Подача в регистрационную службу заявления о регистрации установления ипотеки → обычно процедура проводится от имени кредитора или юридического специалиста по регистрационным вопросам (попмуса) |
Система правовой помощи адвокатов по недвижимости
В нашей юридической фирме работают многочисленные профильные адвокаты, в том числе адвокаты, зарегистрированные в Корейской ассоциации адвокатов в качестве специалистов по недвижимости; их средний профессиональный стаж составляет не менее 10 лет.
На всех этапах, от установления ипотеки или ипотеки для обеспечения обязательств до максимальной суммы до прекращения и погашения соответствующей регистрационной записи, возможно проведение правового анализа и оказание содействия в необходимых процедурах.
Чтобы избежать ошибок при определении правоотношений или проведении регистрационной процедуры, можно воспользоваться помощью адвоката, специализирующегося на недвижимости, для надлежащего обеспечения прав.
Подробнее
Watch related video content
for this case study.
Как не стать жертвой мошенничества с недвижимостью? (в том числе мошенничество с залоговой арендой «чонсе»)
