CONTENTS
- 1. Иск о регистрации перехода права собственности | Оставшиеся регистрационные записи и структура спора о переходе права собственности при реконструкции жилого комплекса
- - Основной вопрос: возможна ли связь между «планом управления и распоряжения» и «переходом владения»
- - Вывод суда нижестоящей инстанции: признание перехода владения вследствие утверждения и официального опубликования плана → частичное удовлетворение требования о регистрации по приобретательной давности
- 2. Иск о регистрации перехода права собственности | Позиция Верховного суда Республики Корея: владение не переходит «автоматически» в силу одного лишь утверждения и официального опубликования плана
- - В части объединения 1 вывод оставлен в силе, а спор об «общих объектах жилого комплекса» направлен на новое рассмотрение
- 3. Иск о регистрации перехода права собственности | Значение этого решения
- - Документы, которые объединению по реконструкции следует подготовить для иска о регистрации перехода права собственности
- - Правовая помощь Дэрюн
1. Иск о регистрации перехода права собственности | Оставшиеся регистрационные записи и структура спора о переходе права собственности при реконструкции жилого комплекса
Сторонами по иску о регистрации перехода права собственности являлись два объединения по реконструкции — объединения зон обновления 1 и 2 — и Корейская земельно-жилищная корпорация (LH).
Корпорация LH, ранее выступавшая исполнителем проекта, при предоставлении объектов зарегистрировала переход прав на отдельные помещения и часть долей в земельных участках, однако права на некоторые земельные участки и здания в жилом комплексе, включая территории общих и социально-бытовых объектов, административное помещение и помещение электрогенераторной, а также отдельные доли остались зарегистрированы на имя LH.
Впоследствии оба объединения по реконструкции получили утверждение и официальное опубликование планов управления и распоряжения для соответствующих зон обновления, после чего предъявили к LH иски о регистрации перехода права собственности на основании истечения срока приобретательной давности вследствие владения прежних собственников отдельных помещений и потребовали совершить регистрационные действия.
В споре об общих объектах жилого комплекса также состоялось вступление самостоятельного третьего лица — другого объединения, поэтому структура дела требовала единого разрешения вопроса об одном и том же правоотношении.
Основной вопрос: возможна ли связь между «планом управления и распоряжения» и «переходом владения»
Основные вопросы по иску о регистрации перехода права собственности в этом деле можно сформулировать следующим образом.
② Как определить субъект совместного владения общими объектами жилого комплекса, включая территории административного помещения, социально-бытовых объектов и зеленые зоны, а также пределы перехода такого владения
③ Кто вправе осуществлять право требовать регистрации перехода права собственности в связи с истечением срока приобретательной давности — объединение или совокупность собственников отдельных помещений
Предметом спора было соотношение возникновения права пользования и извлечения доходов по Закону Республики Корея об обновлении городской среды и жилых районов с правовыми нормами о владении и приобретательной давности, предусмотренными Гражданским кодексом Республики Корея.
Вывод суда нижестоящей инстанции: признание перехода владения вследствие утверждения и официального опубликования плана → частичное удовлетворение требования о регистрации по приобретательной давности
Суд нижестоящей инстанции счел, что после утверждения и официального опубликования плана управления и распоряжения владение прежних собственников отдельных помещений в зоне обновления переходит к объединению по реконструкции, выступающему исполнителем проекта.
Исходя из этого, суд признал, что объединение зоны обновления 1 приняло владение от собственников отдельных помещений жилого комплекса 1, а объединение зоны обновления 2 — владение собственников отдельных помещений жилого комплекса 2 общими объектами комплекса. Затем суд применил презумпцию мирного и открытого владения с намерением владеть имуществом как собственным и признал истечение срока приобретательной давности.
В результате требования были частично удовлетворены в пределах возложения на LH обязанности совершить действия по регистрации перехода права собственности.
2. Иск о регистрации перехода права собственности | Позиция Верховного суда Республики Корея: владение не переходит «автоматически» в силу одного лишь утверждения и официального опубликования плана
Верховный суд Республики Корея счел невозможным без дополнительной проверки согласиться с выводом нижестоящего суда о том, что «утверждение и официальное опубликование плана означают переход владения».
Верховный суд указал, что на основании положений Закона Республики Корея об обновлении городской среды и жилых районов, ограничивающих после утверждения и официального опубликования плана управления и распоряжения право прежних правообладателей пользоваться объектами и извлекать из них доходы и предоставляющих такое право исполнителю проекта, за исполнителем проекта может быть признано право требовать передачи владения. Однако сама конструкция такого требования предполагает, что прежние собственники и другие лица продолжают владеть объектами.
При реализации проекта реконструкции полномочия на принудительное приобретение имущества по Закону Республики Корея о приобретении земли и компенсации для общественно значимых проектов, за исключением отдельных случаев, не возникают автоматически. Если соглашение не достигнуто, владение должно быть получено посредством отдельной процедуры, например иска с требованием о продаже. С учетом этой системы одно лишь утверждение и официальное опубликование плана не означает, что владение земельными участками и зданиями в зоне обновления немедленно переходит к объединению.
Тем самым Верховный суд разграничил возникновение права пользования и извлечения доходов и передачу владения, указав, что для установления перехода владения необходимо исследовать конкретные фактические обстоятельства, включая добровольную передачу объекта, завершение переселения и выплату цены.
В части объединения 1 вывод оставлен в силе, а спор об «общих объектах жилого комплекса» направлен на новое рассмотрение
Применив эту позицию к конкретным обстоятельствам дела, Верховный суд Республики Корея сформулировал отдельные выводы.
1) В отношении объединения зоны обновления 1
Хотя мотивировка нижестоящего суда о переходе владения вследствие утверждения и официального опубликования плана была частично ошибочной, материалы дела допускали вывод о том, что объединение 1 завершило принятие владения от прежних собственников отдельных помещений, в частности вследствие завершения их переселения. Поэтому итоговый вывод нижестоящего суда об удовлетворении требования о регистрации перехода права собственности в связи с истечением срока приобретательной давности мог быть оставлен в силе.
2) В отношении общих объектов жилого комплекса, права на которые заявляло объединение 2
Вместе с тем общие объекты жилого комплекса находились в совместном владении собственников отдельных помещений жилых комплексов 1 и 2 через совет представителей жильцов. Верховный суд постановил, что такое совместное владение не могло автоматически перейти к объединению 2 лишь вследствие утверждения и официального опубликования плана в отношении этого объединения.
В связи с этим Верховный суд признал, что решение нижестоящего суда в части частичного удовлетворения основного требования вступившего в дело лица — объединения 2 — основано на неправильном толковании правовых норм, и отменил с направлением на новое рассмотрение часть решения против ответчика, относящуюся к «общим объектам жилого комплекса».
3. Иск о регистрации перехода права собственности | Значение этого решения
Это решение устанавливает следующие критерии для практики рассмотрения исков о регистрации перехода права собственности.
Документы, которые объединению по реконструкции следует подготовить для иска о регистрации перехода права собственности
Категория | Обстоятельства, подлежащие обязательной проверке | Основные документы |
Фактический переход владения | Фактическая передача владения/завершение переселения помимо утверждения и официального опубликования плана | · Документы, подтверждающие завершение переселения · Соглашение о передаче владения · Документы о сносе·закрытии объекта |
Ход переговоров·рассмотрения требования о продаже | Ход переговоров/судебного разбирательства с лицами, не подавшими заявление о предоставлении объекта, и другими лицами | · Исковое заявление·решение суда по требованию о продаже · Документы о внесении цены в депозит/ее выплате |
Структура владения общими объектами | Субъект владения согласно документам совета представителей жильцов·правилам управления | · Правила управления · Протоколы совета представителей · Акт передачи полномочий по управлению |
Начало·истечение срока приобретательной давности | Момент начала владения и презумпция его мирного·открытого характера | · Фотографии/планы · Сведения об использовании·управлении · Документы о коммунальных платежах·техническом обслуживании |
Субъект осуществления права | Наличие права предъявлять требование о регистрации перехода собственности у объединения/собственников отдельных помещений | · Документы, подтверждающие основание перехода прав · Документы о наличии поручения·уступки права |
Правовая помощь Дэрюн
При ведении исков о регистрации перехода права собственности, связанных с реконструкцией и обновлением городской территории, Дэрюн в первую очередь формирует доказательственную базу, подтверждающую фактический переход владения, не ограничиваясь документами со стадии утверждения плана управления и распоряжения.
Если спор касается общих объектов жилого комплекса и связан с совместным владением и правилами управления, анализируются передача полномочий по управлению, деятельность совета представителей, а также фактическое пользование объектами и извлечение из них доходов для установления структуры принадлежности прав.
Поскольку для исхода иска о регистрации перехода права собственности имеет определяющее значение, кто, с какого момента, каким объектом и каким образом владел, документы необходимо систематизировать на ранней стадии с учетом избранной правовой позиции.
При необходимости помощи адвоката, специализирующегося на недвижимости, можно оформить 🔗запись на юридическую консультацию у адвоката по недвижимости.
