Уменьшится ли мой обеспечительный взнос из-за долга другого совместного арендатора... Решение Верховного суда о пределах действия приказа об аресте и передаче требования взыскателю

Основные вопросы, рассматривавшиеся в деле

Суд нижестоящей инстанции принял во внимание, что фактически предпринимательскую деятельность вел один из совместных арендаторов, не участвовавший в деле.

Исходя из этого суд признал, что действие заключенного этим лицом с арендодателем соглашения об удержании распространяется и на других совместных арендаторов.

Суд также счел, что после передачи части права требования возврата обеспечительного взноса взыскателю на основании приказа об аресте и передаче требования соответствующим образом уменьшилось и право других совместных арендаторов требовать возврата обеспечительного взноса.

Неделимым признается требование, которое в силу своего характера или воли сторон трудно осуществить по частям.

Статья 409 Гражданского кодекса Республики Корея предусматривает, что при наличии нескольких кредиторов каждый из них вправе требовать исполнения всего требования.

Должник также может прекратить обязательство перед всеми кредиторами, полностью исполнив его одному из них.

Институт неделимого требования обеспечивает беспрепятственное осуществление права даже в тех случаях, когда разделение требования затруднительно.

Кредитор по неделимому требованию вправе требовать исполнения всего требования, а не только в пределах своей внутренней доли.

Однако наличие права требовать полного исполнения не означает, что он вправе по своему усмотрению распоряжаться правами других кредиторов.

При возникновении отношений товарищества его имущество принадлежит всем участникам на праве квази-совместной собственности по корейскому праву.

В отличие от обычного имущества в общей собственности, такое имущество управляется и отчуждается в пределах целей товарищества, а самостоятельное осуществление прав отдельными участниками может быть ограничено.

Неделимое требование, напротив, принадлежит каждому кредитору, причем каждый из них в установленных законом пределах вправе требовать исполнения всего требования.

Разграничение имущества товарищества и неделимого требования имеет существенное значение, поскольку от квалификации права совместных арендаторов на возврат обеспечительного взноса зависит объем осуществляемых прав и действие принудительного исполнения.

Суд нижестоящей инстанции, учитывая фактическое управление рестораном третьим лицом, признал, что заключенное им соглашение об удержании имеет силу и для других совместных арендаторов.

Однако Верховный суд не согласился с этой позицией.

Суд указал, что право кредитора по неделимому требованию требовать полного исполнения не предоставляет ему полномочий по своему усмотрению распоряжаться правами других совместных кредиторов.

В соглашение об удержании были также включены обязательства, возникшие при работе ресторана и непосредственно не связанные с договором аренды. Верховный суд счел, что такие обязательства нельзя безусловно считать обеспеченными обеспечительным взносом по договору аренды.

Верховный суд постановил, что даже если один из совместных арендаторов заключил с арендодателем соглашение о расчете обеспечительного взноса, его действие нельзя распространить на всех совместных арендаторов, если не установлено предоставление ему отдельного полномочия на представительство другими совместными арендаторами или последующее одобрение ими соглашения.

Суд нижестоящей инстанции счел, что после передачи взыскателю части права одного из совместных арендаторов на возврат обеспечительного взноса соответствующим образом уменьшается и право других совместных арендаторов требовать его возврата.

Однако Верховный суд постановил, что приказ об аресте и передаче требования взыскателю имеет силу только в отношении должника по исполнительному производству.

Если такой приказ вынесен в отношении одного из кредиторов по неделимому требованию как должника по исполнительному производству, его требование переходит к взыскателю, однако действие приказа не распространяется на других кредиторов по неделимому требованию, которые должниками по исполнительному производству не являются.

В связи с этим другие совместные арендаторы и после вынесения приказа об аресте и передаче требования вправе, как и прежде, требовать от арендодателя исполнения всего требования о возврате обеспечительного взноса.

Верховный суд также рассмотрел изменение правоотношений после вступления в силу приказа о передаче требования взыскателю.

После вступления такого приказа в силу принадлежавшее должнику по исполнительному производству требование переходит к взыскателю, однако общий объем права совместных арендаторов требовать возврата обеспечительного взноса по договору аренды вследствие этого не уменьшается.

«Поскольку приказ об аресте и передаче требования взыскателю не имеет силы для других кредиторов по неделимому требованию, не являющихся должниками по исполнительному производству, принадлежность требований других кредиторов по неделимому требованию не изменяется».

Верховный суд счел, что взыскатель приобретает вместо прежнего совместного арендатора статус кредитора по неделимому требованию в пределах суммы требования, переданной ему указанным приказом.

Следовательно, изменяется не содержание права, а лицо, занимающее положение правообладателя.

Поэтому приказ об аресте и передаче требования взыскателю, вынесенный в отношении одного из совместных арендаторов, сам по себе не уменьшает право других совместных арендаторов требовать возврата обеспечительного взноса.

В этом решении подтверждено, что если право совместных арендаторов требовать возврата обеспечительного взноса по договору аренды является неделимым требованием, правоотношения, возникшие в отношении одного из них, не ограничивают автоматически права остальных совместных арендаторов.

Поэтому при совместной аренде даже при наличии заключенного одним из арендаторов с арендодателем соглашения о расчете или удержании сумм из обеспечительного взноса необходимо установить, дали ли другие совместные арендаторы свое согласие либо предоставили ли надлежащие полномочия на представительство.

Приказ об аресте и передаче требования взыскателю, вынесенный в отношении одного совместного арендатора, также не распространяется на остальных. В связи с этим необходимо разграничивать права совместного арендатора, чье требование стало объектом ареста, и права остальных арендаторов.

При разрешении вопроса о праве совместных арендаторов на возврат обеспечительного взноса в первую очередь подлежат оценке правовая природа требования и принадлежность прав каждому совместному арендатору, а не внутренние доли инвестирования или расчеты между ними.

Решение показывает, что соглашение, заключенное только с одним из совместных арендаторов, само по себе не урегулирует отношения по возврату обеспечительного взноса со всеми совместными арендаторами.

При заключении соглашения об удержании или расчете обеспечительного взноса арендодателю следует проверить, уполномочен ли соответствующий совместный арендатор представлять остальных арендаторов и получено ли согласие всех совместных арендаторов.

Даже при наличии приказа об аресте и передаче требования взыскателю в отношении отдельных совместных арендаторов права остальных могут сохраняться самостоятельно. Поэтому необходимо разграничивать объем прав лиц, требования которых стали объектом ареста, и лиц, на которых арест не распространяется.

Согласно этому решению, приказ об аресте и передаче требования взыскателю, вынесенный только в отношении одного совместного арендатора, не позволяет обратить взыскание на все право совместных арендаторов требовать возврата обеспечительного взноса по договору аренды.

Это связано с тем, что действие приказа распространяется только на должника по исполнительному производству и не затрагивает права других совместных арендаторов.

Поэтому при обращении взыскания на требование совместных арендаторов о возврате обеспечительного взноса необходимо установить, является ли оно неделимым, сколько имеется совместных арендаторов и как сформировались права, принадлежащие каждому из них.

Если исполнение обращено только на требование одного совместного арендатора, следует учитывать, что объем прав, приобретаемых взыскателем, также ограничивается правовым положением этого должника по исполнительному производству.

В подобных случаях прежде всего необходимо установить, имелись ли согласие других совместных арендаторов или полномочия на их представительство, даже если соглашение было заключено одним из них.

После вынесения приказа об аресте и передаче требования взыскателю также необходимо разграничить права совместного арендатора, ставшего объектом исполнительного производства, и права остальных арендаторов.

На этапе возврата обеспечительного взноса существенное значение могут иметь не столько внутренние доли инвестирования или расчеты, сколько внешние правоотношения с арендодателем. Поэтому следует совместно оценивать обстоятельства заключения договора, структуру внесения обеспечительного взноса и наличие передачи полномочий.

При разрешении споров о недвижимости требуется учитывать не только договорные отношения, но и нормы обязательственного права, правила принудительного исполнения, полномочия на представительство и права совместных арендаторов.

Если спор касается требования совместных арендаторов о возврате обеспечительного взноса, пределы действия соглашения об удержании и приказа об аресте и передаче требования взыскателю могут различаться в зависимости от правовой природы требования, поэтому обстоятельства каждого дела требуют отдельного правового анализа.

Дэрюн, занимающая 9-е место среди юридических фирм Республики Корея по данным деклараций по налогу на добавленную стоимость Национальной налоговой службы за 2025 год, оказывает юридические услуги по спорам об обеспечительном взносе при совместной аренде, возврате обеспечительного взноса и приказах об аресте и передаче требования взыскателю при участии адвокатов, имеющих опыт ведения дел в сфере недвижимости, строительства, гражданского судопроизводства и принудительного исполнения.

Если вопрос возврата обеспечительного взноса при совместной аренде или иной спор об аренде требует правового анализа, записаться на 🔗юридическую консультацию адвоката по недвижимости можно для рассмотрения возможного порядка действий.