CONTENTS
- 1. Обстоятельства спора о возврате обеспечительного взноса по договору аренды
- - Основной спорный вопрос по делу
- 2. Позиция Верховного суда о соотношении вычета из обеспечительного взноса с арестом и взысканием
- - Обеспечительная функция взноса по договору аренды
- - Объем обязательств, обеспечиваемых взносом по договору аренды
- - Правило об автоматическом вычете из обеспечительного взноса
- - Действие постановления об аресте требования арендной платы и взыскании
- - Соотношение постановления об аресте и взыскании с вычетом из обеспечительного взноса
- 3. Критерии расчета обеспечительного взноса, сформулированные Верховным судом
- - Основные выводы из решения
- - Обстоятельства, подлежащие проверке при расчете обеспечительного взноса
- 4. Рассмотрение спора об обеспечительном взносе по договору аренды с участием адвоката по вопросам недвижимости
- - Вопросы, подлежащие проверке в споре о возврате обеспечительного взноса
- - Помощь Дэрюн
1. Обстоятельства спора о возврате обеспечительного взноса по договору аренды
В этом деле вопрос об объеме возврата обеспечительного взноса по договору аренды возник в процессе предъявления арендодателем к арендаторам требования об освобождении здания и передаче владения.
Арендаторы длительное время не вносили арендную плату. Арендодатель расторг договор аренды в связи с просрочкой арендной платы не менее чем за 2 периода, а после прекращения аренды возник спор о расчете обеспечительного взноса.
При этом третье лицо — кредитор получило судебное постановление об аресте принадлежавшего арендодателю права требования арендной платы и взыскании по нему.
В связи с этим арендаторы утверждали, что арендодатель более не вправе требовать арендную плату за период после вручения постановления об аресте и взыскании, а потому она не подлежит вычету из обеспечительного взноса.
Арендодатель, напротив, утверждал, что обеспечительный взнос был получен для обеспечения уплаты просроченной арендной платы, поэтому при отсутствии фактического взыскания такая задолженность должна быть вычтена при расчете суммы взноса.
Основной спорный вопрос по делу
Основной вопрос по этому делу заключался в следующем.
«Вправе ли арендодатель вычесть из обеспечительного взноса по договору аренды просроченную арендную плату, не полученную взыскателем, даже после наложения ареста на право требования арендной платы и вынесения приказа о взыскании?»
Арендаторы утверждали, что вследствие наложения ареста и вынесения приказа о взыскании право требования арендной платы перешло под контроль взыскателя, поэтому арендодатель не вправе учитывать его при расчете обеспечительного взноса.
Арендодатель, напротив, считал, что постановление об аресте и взыскании не затрагивает обеспечительную функцию взноса, а фактически не взысканная просроченная арендная плата по-прежнему относится к обязательствам, обеспеченным этим взносом.
Верховный суд Республики Корея рассмотрел этот вопрос исходя из правовой природы обеспечительного взноса по договору аренды и сформированного прежней судебной практикой правила о вычете обеспеченных обязательств.
2. Позиция Верховного суда о соотношении вычета из обеспечительного взноса с арестом и взысканием
При рассмотрении этого дела Верховный суд Республики Корея уделил основное внимание не самому постановлению об аресте и взыскании, а функции обеспечительного взноса по договору аренды.
Суд прежде всего рассмотрел принципы расчета обеспечительного взноса при прекращении аренды, а затем проверил, применимы ли эти правила в равной мере при наличии постановления об аресте права требования и взыскании по нему.
Обеспечительная функция взноса по договору аренды
Решение Верховного суда Республики Корея от 2004. 12. 23. по делу 2004다56554 и другие решения
«Обеспечительный взнос, переданный при аренде недвижимости, обеспечивает все обязательства арендатора, вытекающие из арендных отношений, включая обязательства по внесению арендной платы и возмещению ущерба вследствие гибели или повреждения объекта аренды»
В этом деле Верховный суд Республики Корея прежде всего рассмотрел правовую природу обеспечительного взноса по договору аренды.
Такой взнос представляет собой не только денежную сумму, подлежащую возврату после прекращения аренды, но и сумму, переданную в обеспечение различных обязательств арендатора.
Поэтому при наличии у арендатора задолженности по арендной плате или обязательства по возмещению ущерба вследствие повреждения объекта аренды соответствующее обязательство обеспечивается этим взносом.
Верховный суд Республики Корея признал, что обеспечительная функция взноса сохраняется до прекращения арендных правоотношений.
Объем обязательств, обеспечиваемых взносом по договору аренды
Верховный суд Республики Корея постановил, что обеспечительный взнос по договору аренды обеспечивает не только отдельное обязательство, но и различные обязательства, возникающие из арендных правоотношений.
К основным обязательствам, обеспечиваемым взносом, относятся следующие.
▶ Обязательство по возмещению ущерба вследствие гибели или повреждения объекта аренды
▶ Обязательство, возникшее вследствие неисполнения обязанности восстановить объект в первоначальном состоянии
▶ Иные денежные обязательства, возникшие из арендных правоотношений
В этом деле Верховный суд Республики Корея признал, что при наличии постановления об аресте права требования арендной платы и взыскании по нему неполученная взыскателем просроченная арендная плата продолжает оставаться обязательством арендатора.
Поэтому такая задолженность также входит в круг обязательств, обеспеченных взносом по договору аренды, и может быть вычтена при расчете взноса после прекращения аренды.
Правило об автоматическом вычете из обеспечительного взноса
Решение Верховного суда Республики Корея от 2004. 12. 23. по делу 2004다56554 и другие решения
«После прекращения арендных правоотношений и возврата объекта сумма обеспеченного обязательства при отсутствии особых обстоятельств автоматически вычитается из обеспечительного взноса без отдельного волеизъявления»
Верховный суд Республики Корея постановил, что после прекращения аренды и возврата объекта обязательства арендатора автоматически учитываются при расчете обеспечительного взноса.
Иными словами, если существуют обеспеченные обязательства, включая просроченную арендную плату, соответствующая сумма вычитается из взноса даже без отдельного заявления арендодателя о зачете или уведомления о вычете.
Поэтому размер обеспечительного взноса, возвращаемого после прекращения аренды, определяется не как полная предусмотренная договором сумма, а как сумма за вычетом просроченной арендной платы и иных обеспеченных обязательств.
В этом деле Верховный суд Республики Корея, руководствуясь правилом об автоматическом вычете, постановил, что неполученная взыскателем просроченная арендная плата может быть вычтена при расчете обеспечительного взноса.
Действие постановления об аресте требования арендной платы и взыскании
Наложение ареста на право требования и вынесение приказа о взыскании представляют собой процедуру принудительного исполнения, применяемую кредитором для обращения взыскания на требование должника. Как правило, третье обязанное лицо должно исполнить обязательство взыскателю, а должник утрачивает возможность свободно распоряжаться соответствующим требованием.
В этом деле арендаторы утверждали, что после вручения постановления об аресте права требования арендной платы и взыскании по нему соответствующая плата вошла в объем прав взыскателя, поэтому арендодатель не вправе учитывать ее при расчете обеспечительного взноса.
Однако Верховный суд Республики Корея постановил, что наличие постановления об аресте и взыскании само по себе не прекращает обязательство по внесению арендной платы.
Если фактическое взыскание не состоялось, соответствующее обязательство продолжает существовать и при прекращении аренды может входить в круг обязательств, обеспеченных взносом по договору аренды.
Соотношение постановления об аресте и взыскании с вычетом из обеспечительного взноса
Решение Верховного суда Республики Корея от 2004. 12. 23. по делу 2004다56554 и другие решения
«При прекращении договора аренды и возврате объекта сумма права требования арендной платы, сохраняющегося к этому моменту без фактического взыскания, также автоматически вычитается из обеспечительного взноса по договору аренды»
Верховный суд Республики Корея постановил, что если аренда прекратилась до фактического получения взыскателем исполнения, оставшаяся задолженность по арендной плате также должна учитываться при расчете обеспечительного взноса.
Это означает, что наличие постановления об аресте и взыскании само по себе не прекращает обеспечительную функцию взноса.
Верховный суд Республики Корея разграничил действие постановления об аресте права требования арендной платы и взыскании по нему и обеспечительную функцию взноса по договору аренды, признав возможность вычета из взноса просроченной арендной платы, фактически не полученной взыскателем.
3. Критерии расчета обеспечительного взноса, сформулированные Верховным судом
Это решение показывает, в каком объеме сохраняется обеспечительная функция взноса по договору аренды при наличии постановления об аресте права требования арендной платы и взыскании по нему.
Верховный суд Республики Корея не отождествил наличие такого постановления с вопросом о расчете обеспечительного взноса.
Суд указал, что объем возвращаемого взноса следует определять с учетом того, получил ли взыскатель фактическое исполнение и какие обязательства сохранялись на момент прекращения аренды.
Следовательно, при расчете обеспечительного взноса после прекращения аренды необходимо учитывать не только наличие постановления об аресте и взыскании, но и фактическое получение средств по требованию, а также наличие неурегулированных обязательств.
Основные выводы из решения
Это решение разъяснило, что вынесение постановления об аресте права требования и взыскании по нему само по себе не лишает арендодателя права на вычет из обеспечительного взноса.
Суд также подтвердил, что при отсутствии фактического взыскания просроченная арендная плата продолжает оставаться обязательством, обеспеченным взносом по договору аренды.
Верховный суд Республики Корея оценил правоотношения исходя из правовой природы и обеспечительной функции взноса. Суд указал, что при расчете взноса существенное значение имеют фактическое наличие обязательства и факт взыскания, а не только арест права требования.
Обстоятельства, подлежащие проверке при расчете обеспечительного взноса
При наличии постановления об аресте права требования арендной платы и взыскании по нему арендодателю необходимо установить, состоялось ли фактическое взыскание.
Если просроченная арендная плата не была получена взыскателем, соответствующая сумма может быть вычтена при расчете обеспечительного взноса.
Для арендатора сам факт вынесения постановления об аресте и взыскании также не определяет объем возвращаемого обеспечительного взноса.
Необходимо учитывать, сохранялись ли на момент прекращения аренды задолженность по арендной плате или обязательства по возмещению ущерба.
Взыскателю также следует учитывать, что получение постановления об аресте и взыскании не означает немедленного получения средств по всем требованиям.
Если аренда прекращается до фактического взыскания, одновременно может возникнуть вопрос о расчете обеспечительного взноса, поэтому необходимо учитывать как ход процедуры взыскания, так и состояние арендных правоотношений.
4. Рассмотрение спора об обеспечительном взносе по договору аренды с участием адвоката по вопросам недвижимости
Спор о возврате обеспечительного взноса по договору аренды не разрешается исключительно на основании его номинальной суммы.
Объем возвращаемого взноса может зависеть от наличия просроченной арендной платы, момента прекращения аренды, хода процедуры ареста и взыскания, а также фактического получения средств по требованию.
Если в отношении права требования арендной платы осуществляется принудительное исполнение, правоотношения между арендодателем, арендатором и взыскателем могут быть сложными. Поэтому соответствующие правовые вопросы необходимо рассмотреть в совокупности до проведения расчета обеспечительного взноса.
Вопросы, подлежащие проверке в споре о возврате обеспечительного взноса
При возникновении спора о возврате обеспечительного взноса необходимо проверить не только наличие постановления об аресте права требования и взыскании по нему, но и факт взыскания, а также объем обязательств, сохранявшихся на момент прекращения аренды.
Правоотношения сторон могут различаться в зависимости от того, какие обязательства были вычтены при расчете взноса и на каком основании произведен вычет. Поэтому соответствующие материалы необходимо рассматривать в совокупности.
Помощь Дэрюн
▶ Определение принадлежности прав и разработка стратегии реагирования по делам, в которых осуществляются процедуры принудительного исполнения, включая арест права требования арендной платы и приказ о взыскании, приказ о передаче арестованного требования взыскателю и арест иных прав требования
▶ Ведение споров между арендодателем, арендатором и кредитором о расчете обеспечительного взноса, а также исков о его возврате
▶ Анализ требований и обязательств, связанных с арендой коммерческих помещений, зданий и доходной недвижимости, а также предоставление юридических консультаций
▶ Комплексная юридическая поддержка по вопросам расчета обеспечительного взноса после прекращения аренды, зачета, принудительного исполнения и взыскания задолженности
Адвокат по вопросам недвижимости анализирует правоотношения с учетом не только самого договора аренды, но и норм обязательственного права, законодательства о принудительном исполнении и правил возмещения ущерба, применимых при расчете обеспечительного взноса.
Дэрюн, занимающая 9-е место среди юридических фирм Республики Корея по данным деклараций по налогу на добавленную стоимость, поданных в Национальную налоговую службу за 2025 год, предоставляет комплексные юридические услуги по спорам о возврате обеспечительных взносов, аренде коммерческих помещений и исполнению требований посредством совместной работы адвокатов в области недвижимости, строительства и гражданского судопроизводства.
Если при расчете обеспечительного взноса требуется правовой анализ вычета просроченной арендной платы, действия постановления об аресте и взыскании либо объема возвращаемого взноса, конкретные меры реагирования можно рассмотреть в ходе консультации с 🔗адвокатом по вопросам недвижимости.
