CONTENTS
- 1. Обстоятельства спора о передаче коммерческого здания и возврате обеспечительного взноса по договору аренды
- - Выводы суда предыдущей инстанции
- 2. Правовые основания перехода правового положения арендодателя к приобретателю коммерческого здания
- - Переход правового положения арендодателя по Закону Республики Корея о защите арендаторов коммерческих зданий
- - Сфера применения перехода правового положения арендодателя
- - Правовая природа обеспечительного взноса по договору аренды
- - Объем обязательств, обеспечиваемых взносом по договору аренды
- 3. Позиция Верховного суда относительно просроченной арендной платы и ее вычета из обеспечительного взноса
- - Лицо, которому принадлежит право требования просроченной арендной платы
- - Лицо, которому принадлежит право требования эксплуатационных расходов
- - Разграничение уступки права требования и перехода правового положения арендодателя
- - Возможность приобретателя произвести вычет из обеспечительного взноса
- 4. Значение решения и его правовые последствия
- - Обстоятельства, подлежащие проверке арендатором и приобретателем здания
- 5. Правовая поддержка юриста по недвижимости при спорах об обеспечительном взносе по договору аренды
- - Поддержка юриста по недвижимости
1. Обстоятельства спора о передаче коммерческого здания и возврате обеспечительного взноса по договору аренды
Спор возник после смены собственника коммерческого здания в результате процедуры публичных торгов (судебной продажи имущества). Стороны разошлись во мнениях относительно того, вправе ли новый собственник вычесть из обеспечительного взноса по договору аренды просроченную арендную плату и эксплуатационные расходы, возникшие при прежнем арендодателе.
В 2010 году ответчик заключил с сособственниками здания договор аренды коммерческого помещения, внес обеспечительный взнос по договору аренды в размере 25 миллионов южнокорейских вон и получил помещение во владение и пользование.
Впоследствии ответчик продлевал договор и продолжал пользоваться помещением, однако надлежащим образом не уплачивал арендную плату и эксплуатационные расходы. До перехода права собственности на здание размер задолженности по арендной плате и эксплуатационным расходам составил около 34 миллионов южнокорейских вон.
Между тем в отношении здания проводились публичные торги (судебная продажа имущества) в целях раздела общего имущества, находящегося в долевой собственности. Истец приобрел здание на торгах и в июле 2014 года получил право собственности на него.
Однако после приобретения истцом права собственности на здание ответчик продолжил не уплачивать арендную плату и эксплуатационные расходы. В результате истец расторг договор аренды в связи с просрочкой арендной платы и потребовал передать ему владение помещением.
Истец утверждал, что из обеспечительного взноса по договору аренды должны быть вычтены не только задолженность, возникшая после приобретения им права собственности, но и просроченная арендная плата и эксплуатационные расходы, относящиеся к периоду прежнего арендодателя. Ответчик возражал против этого, вследствие чего возник спор об объеме подлежащего возврату обеспечительного взноса.
Выводы суда предыдущей инстанции
Суд предыдущей инстанции признал, что истец, приобретя право собственности на здание посредством публичных торгов (судебной продажи имущества), вступил в правовое положение прежнего арендодателя.
Однако суд указал, что право требования просроченной арендной платы, возникшее при прежнем арендодателе, принадлежит этому арендодателю. Суд также установил, что истец не заявлял и не доказал отдельную уступку ему указанного права требования.
Суд предыдущей инстанции также счел, что отсутствуют достаточные основания признавать наличие отдельного волеизъявления о вычете ранее возникшей задолженности из обеспечительного взноса.
В связи с этим суд пришел к выводу, что просроченная арендная плата и эксплуатационные расходы, возникшие до вступления истца в правовое положение арендодателя, не могут быть вычтены при расчете обеспечительного взноса, и не удовлетворил требования истца.
2. Правовые основания перехода правового положения арендодателя к приобретателю коммерческого здания
В период действия договора аренды коммерческого здания его собственник может смениться.
В таком случае объем прав и обязанностей прежнего арендодателя, переходящих к новому собственнику, может влиять на различные правоотношения, включая уплату арендной платы, возврат обеспечительного взноса и расторжение договора.
Вопрос о сохранении существующих арендных отношений при переходе права собственности не только по договору купли-продажи здания, но и в результате публичных торгов или наследования непосредственно связан с защитой прав арендатора.
В рассматриваемом деле важными критериями оценки стали вопросы о том, переходит ли правовое положение прежнего арендодателя к новому собственнику и можно ли считать переход правового положения арендодателя равнозначным переходу отдельных прав требования.
Переход правового положения арендодателя по Закону Республики Корея о защите арендаторов коммерческих зданий
Часть 2 статьи 3 Закона Республики Корея о защите арендаторов коммерческих зданий предусматривает следующее.
Приобретатель арендованного здания (включая иное лицо, к которому перешло право сдавать его в аренду) считается вступившим в правовое положение арендодателя.
Эта норма направлена на сохранение существующих арендных отношений при смене собственника здания, если арендатор надлежащим образом приобрел возможность противопоставить свое право аренды третьим лицам.
В соответствии с этой нормой арендатор вправе ссылаться перед новым собственником на свои права по договору аренды, а новый собственник вступает в правовое положение прежнего арендодателя и становится стороной арендных отношений.
Сфера применения перехода правового положения арендодателя
Часть 2 статьи 3 Закона Республики Корея о защите арендаторов коммерческих зданий не проводит различий в зависимости от основания перехода права собственности на здание.
Поэтому она может применяться не только при обычной купле-продаже, но и при переходе права собственности вследствие наследования, публичных торгов (судебной продажи имущества) или процедуры раздела общего имущества, находящегося в долевой собственности.
На практике причины смены собственника здания различаются, однако, если арендатор надлежащим образом приобрел возможность противопоставить свое право аренды третьим лицам, новый собственник вступает в правовое положение арендодателя.
Это соответствует цели указанного закона, состоящей в обеспечении стабильности проживания и ведения деятельности арендатора.
Правовая природа обеспечительного взноса по договору аренды
Статья 618 Гражданского кодекса Республики Корея (аренда)
Договор аренды вступает в силу, когда одна сторона обязуется предоставить другой стороне имущество в пользование и для извлечения из него выгод, а другая сторона обязуется уплачивать за это арендную плату.
Обеспечительный взнос по договору аренды представляет собой денежную сумму, передаваемую арендатором арендодателю для обеспечения исполнения обязательств, возникающих из арендных отношений.
Передача обеспечительного взноса по договору аренды не означает, что право собственности на него окончательно закрепляется за арендодателем.
После прекращения арендных отношений арендодатель обязан возвратить обеспечительный взнос арендатору, а арендатор, исполнивший все обязательства, возникшие из арендных отношений, вправе потребовать его возврата.
Следовательно, обеспечительный взнос по договору аренды служит денежной основой для окончательного расчета прав и обязанностей сторон в период существования и при прекращении арендных отношений.
Объем обязательств, обеспечиваемых взносом по договору аренды
Гражданский кодекс Республики Корея прямо не определяет, исполнение каких обязательств обеспечивает взнос по договору аренды.
Однако судебная практика последовательно придерживается определенной позиции относительно правовой природы обеспечительного взноса по договору аренды.
Решение Верховного суда Республики Корея от 2005. 9. 28. по делам 2005다8323, 8330
«Обеспечительный взнос по договору аренды обеспечивает исполнение всех обязательств арендатора по договору аренды, возникающих до освобождения объекта и передачи владения арендодателю после прекращения договора».
Следовательно, обеспечительный взнос по договору аренды обеспечивает не только обязательство по уплате арендной платы.
Он может обеспечивать обязательства по уплате эксплуатационных расходов, возмещению ущерба в связи с восстановлением первоначального состояния объекта, а также иные обязательства, возникающие из арендных отношений до возврата объекта.
В указанном решении Верховный суд также пришел к выводу, что при наличии обязательств арендатора соответствующие суммы при отсутствии особых обстоятельств вычитаются из обеспечительного взноса без отдельного волеизъявления о зачете.
Поэтому состав обязательств, обеспечиваемых взносом на момент прекращения аренды, является важным критерием определения размера подлежащего возврату обеспечительного взноса.
3. Позиция Верховного суда относительно просроченной арендной платы и ее вычета из обеспечительного взноса
Верховный суд Республики Корея пришел к выводу, что переход правового положения арендодателя и принадлежность права требования просроченной арендной платы не могут оцениваться одинаково.
Даже если новый собственник вступает в правовое положение арендодателя на основании части 2 статьи 3 Закона Республики Корея о защите арендаторов коммерческих зданий, права требования просроченной арендной платы и эксплуатационных расходов, возникшие до перехода права собственности, не переходят к нему автоматически.
При этом Верховный суд указал, что вопрос о принадлежности права требования просроченной арендной платы необходимо отличать от вопроса об окончательном расчете обеспечительного взноса по договору аренды.
Лицо, которому принадлежит право требования просроченной арендной платы
Верховный суд Республики Корея пришел к выводу, что право требования просроченной арендной платы, возникшее до перехода права собственности, по общему правилу принадлежит арендодателю соответствующего периода.
Из решения Верховного суда Республики Корея от 2017. 3. 22. по делу 2016다218874
«Просроченная арендная плата, эксплуатационные расходы и иные суммы, уже возникшие до перехода права собственности на арендованное здание, по общему правилу не переходят к приобретателю без отдельной процедуры уступки права требования, и только арендодатель вправе предъявить соответствующее требование арендатору».
Суд указал, что право требования арендной платы принадлежит арендодателю, который предоставлял арендатору здание во владение, пользование и для извлечения выгод в соответствующий период. Сама по себе последующая смена собственника здания не означает автоматического перехода уже возникшего права требования арендной платы.
Лицо, которому принадлежит право требования эксплуатационных расходов
К праву требования эксплуатационных расходов были применены те же критерии, что и к праву требования просроченной арендной платы.
Эксплуатационные расходы возникают в процессе использования здания арендатором, а право требовать их уплаты принадлежит арендодателю, который предоставлял арендатору объект в пользование в соответствующий период.
Верховный суд Республики Корея пришел к выводу, что право требования эксплуатационных расходов, возникшее до перехода права собственности, также не переходит к новому собственнику при отсутствии отдельной уступки права требования.
Разграничение уступки права требования и перехода правового положения арендодателя
Верховный суд Республики Корея разграничил переход правового положения арендодателя и переход права требования просроченной арендной платы.
Из решения Верховного суда Республики Корея от 2017. 3. 22. по делу 2016다218874
«Просроченная арендная плата, эксплуатационные расходы и иные суммы, уже возникшие до перехода права собственности на арендованное здание, по общему правилу не переходят к приобретателю без отдельной процедуры уступки права требования, и только арендодатель вправе предъявить соответствующее требование арендатору».
Суд предыдущей инстанции установил, что отсутствуют материалы, подтверждающие уступку истцу прежними арендодателями права требования просроченной арендной платы.
Верховный суд также указал, что права требования просроченной арендной платы и эксплуатационных расходов, возникшие до перехода права собственности, не переходят к новому собственнику при отсутствии отдельной процедуры уступки.
Поэтому истец не вправе был непосредственно предъявлять как собственное право требования просроченной арендной платы, возникшее при прежнем арендодателе.
Возможность приобретателя произвести вычет из обеспечительного взноса
Верховный суд Республики Корея отдельно рассмотрел вопрос о принадлежности права требования просроченной арендной платы и вопрос о ее вычете из обеспечительного взноса по договору аренды.
Из решения Верховного суда Республики Корея от 2017. 3. 22. по делу 2016다218874
«Обеспечительный взнос по договору аренды обеспечивает исполнение всех обязательств арендатора по договору аренды, возникающих до освобождения объекта и передачи владения арендодателю после прекращения договора».
«Если после приобретения права собственности на арендованное здание и прекращения арендных отношений приобретатель обязан возвратить арендатору обеспечительный взнос, просроченная арендная плата, эксплуатационные расходы и иные суммы, возникшие до вступления приобретателя в правовое положение арендодателя, при отсутствии особых обстоятельств автоматически вычитаются из обеспечительного взноса по договору аренды».
Суд предыдущей инстанции пришел к выводу, что просроченная арендная плата и эксплуатационные расходы, возникшие при прежнем арендодателе, не могут быть вычтены из обеспечительного взноса.
Однако Верховный суд указал, что, поскольку обеспечительный взнос по договору аренды обеспечивает исполнение всех обязательств арендатора, просроченная арендная плата и эксплуатационные расходы, возникшие до перехода права собственности, также подлежат вычету при окончательном расчете обеспечительного взноса.
4. Значение решения и его правовые последствия
Значение этого решения состоит в том, что Верховный суд разграничил переход правового положения арендодателя и принадлежность права требования просроченной арендной платы при смене собственника коммерческого здания.
В частности, суд указал, что право требования просроченной арендной платы, возникшее при прежнем арендодателе, не переходит автоматически к новому собственнику. Вместе с тем после прекращения аренды, на этапе возврата обеспечительного взноса, соответствующие задолженность по арендной плате и эксплуатационные расходы могут быть вычтены из этого взноса.
Поэтому арендаторам, приобретателям зданий и победителям публичных торгов необходимо разграничивать права и обязанности сторон до и после прекращения арендных отношений.
Обстоятельства, подлежащие проверке арендатором и приобретателем здания
Арендатору необходимо учитывать, что сама по себе смена собственника здания не прекращает обязательства по ранее возникшей задолженности.
Просроченная арендная плата и эксплуатационные расходы, возникшие до перехода права собственности, могут быть вычтены при окончательном расчете обеспечительного взноса, поэтому следует определить фактический размер взноса, подлежащего возврату.
При приобретении здания по договору купли-продажи или посредством публичных торгов (судебной продажи имущества) необходимо проверить сведения о задолженности арендатора.
Поскольку объем подлежащего возврату обеспечительного взноса может зависеть от размера обязательств, допускающих вычет, наряду с суммой обеспечительного взноса следует проверить состояние задолженности.
Необходимо также установить, было ли отдельно уступлено право требования просроченной арендной платы, возникшее при прежнем арендодателе.
Поскольку объем прав, которые новый собственник вправе осуществлять непосредственно, может зависеть от наличия уступки права требования, соответствующие договорные отношения следует рассматривать в совокупности.
5. Правовая поддержка юриста по недвижимости при спорах об обеспечительном взносе по договору аренды
При смене собственника коммерческого здания вследствие купли-продажи или публичных торгов необходимо также проанализировать существующие арендные отношения.
При разрешении вопроса о возврате обеспечительного взноса по договору аренды могут учитываться различные обстоятельства, включая момент возникновения просрочки арендной платы, переход правового положения арендодателя и объем обязательств, обеспечиваемых взносом.
Поэтому при возникновении спора о возврате обеспечительного взноса после смены собственника здания необходимо в совокупности проанализировать обстоятельства заключения договора аренды, сведения о задолженности и расчеты по обеспечительному взносу.
Поддержка юриста по недвижимости
▶ Анализ правоотношений, связанных с переходом правового положения арендодателя и обязанностью возвратить обеспечительный взнос по договору аренды при купле-продаже здания или его приобретении посредством публичных торгов
▶ Правовой анализ принадлежности прав требования просроченной арендной платы и эксплуатационных расходов, возникших до перехода права собственности, а также наличия уступки этих прав
▶ Ведение и представительство по гражданским делам, связанным с арендой, включая иски о возврате обеспечительного взноса по договору аренды, освобождении здания и передаче владения, а также возврате неосновательного обогащения
▶ Определение правоотношений между арендодателем, арендатором, приобретателем здания и победителем публичных торгов, сопровождение переговоров по расчету обеспечительного взноса и разработка стратегии разрешения спора
Дэрюн, юридическая фирма, занимающая 9-е место в Республике Корея по данным деклараций по налогу на добавленную стоимость, представленных Национальной налоговой службе за 2025 год, располагает опытом ведения многочисленных дел в сферах недвижимости, строительства и гражданского судопроизводства. Фирма оказывает комплексные юридические услуги по спорам об аренде коммерческих помещений, возврате обеспечительных взносов по договорам аренды, освобождении зданий и передаче владения, а также по иным судебным спорам в сфере недвижимости.
Если после смены собственника здания требуется правовой анализ вопроса о возврате обеспечительного взноса или вычете просроченной арендной платы, посредством 🔗записи на юридическую консультацию с юристом по недвижимости можно рассмотреть конкретные варианты дальнейших действий.
