Законодательство об аренде коммерческих помещений | Анализ решения Верховного суда о действительности уведомления о расторжении договора аренды коммерческого помещения, направленного за день до истечения срока

Истцом по делу, связанному с законодательством об аренде коммерческих помещений, выступал арендатор A.

В 2018 году A заключил договор аренды с B.

Срок договора составлял 2 года — с 31 декабря 2018 года по 30 декабря 2020 года; обеспечительный взнос составлял 30 миллионов южнокорейских вон, а ежемесячная арендная плата — 1 миллион 800 тысяч южнокорейских вон.

В конце декабря 2020 года срок договора подходил к завершению.

29 декабря 2020 года, за день до истечения срока договора, A сообщил B, что «не намерен продлевать договор».

После регистрации права аренды в конце января следующего года A передал помещение B.

Однако B не возвратил обеспечительный взнос, утверждая, что договор следует считать молчаливо возобновленным, поскольку за месяц до истечения его срока никаких уведомлений не поступало.

В связи с этим A предъявил иск о возврате обеспечительного взноса по договору аренды.

Нижестоящие суды разрешили спор, связанный с законодательством об аренде коммерческих помещений, следующим образом.

Суды 1-й и 2-й инстанций признали наступление последствий молчаливого возобновления договора и вынесли решения в пользу B.

Суды сочли, что A не заявил заранее о намерении расторгнуть договор не позднее чем за месяц до истечения его срока, поэтому договор следует считать возобновленным.

При этом суды указали, что согласно пункту 5 статьи 10 Закона Республики Корея о защите аренды коммерческих зданий арендатор вправе в любое время уведомить о расторжении договора даже после его молчаливого возобновления. Поскольку такое уведомление вступает в силу по истечении 3 месяцев со дня его получения арендодателем, суды пришли к выводу, что договор между A и B следует считать расторгнутым в конце марта 2021 года.

Суды пояснили, что A вправе получить оставшуюся часть обеспечительного взноса за вычетом арендной платы и расходов на содержание помещения за 3 месяца.

Обе стороны обжаловали решение, однако суд 2-й инстанции пришел к такому же выводу.

A также не согласился с решением апелляционной инстанции и подал кассационную жалобу.

Позиция Верховного суда была иной.

Ключевой вопрос в этом деле состоял в том, можно ли считать договор между A и B «молчаливо возобновленным».

Верховный суд пришел к выводу, что, поскольку A заявил об отказе от продления до истечения срока договора, договор между этими двумя сторонами следует считать прекратившимся 30.12.2020, как было первоначально согласовано.

Верховный суд привел следующие основания.

Часть 1 статьи 10 Закона Республики Корея о защите аренды коммерческих зданий устанавливает: «Если арендатор потребует продлить договор в период, начинающийся за 6 месяцев и заканчивающийся за 1 месяц до истечения срока аренды, арендодатель не вправе отказать без уважительных причин». Эта норма лишь признает право арендатора потребовать продления договора и не ограничивает срок, в течение которого арендатор может уведомить об отказе от продления, пояснил суд.

В статье 10 и статье 4 того же Закона предусмотрено: «Если арендодатель в установленный срок не уведомил об отказе в продлении договора или об изменении его условий, считается, что договор аренды заключен вновь на тех же условиях, что и предыдущий». Верховный суд пояснил, что это также подтверждает: срок уведомления арендатором об отказе от продления при «молчаливом возобновлении» не ограничен.

Иными словами, Верховный суд указал, что срок, в течение которого арендатор коммерческого помещения может заявить об отказе от продления, не ограничен.

Однако в случае жилого помещения положение иное.

Закон Республики Корея о защите нанимателей жилья устанавливает, что, если арендатор не уведомит арендодателя об отказе от продления не позднее чем за 2 месяца до окончания срока аренды, договор считается молчаливо возобновленным.

В то же время Закон Республики Корея о защите аренды коммерческих зданий не ограничивает срок уведомления арендатором об отказе от продления. Поэтому Верховный суд окончательно пришел к выводу, что признание договора аренды по этому делу молчаливо возобновленным противоречит буквальному толкованию закона.

Верховный суд указал, что нижестоящий суд ошибочно рассчитал обеспечительный взнос, исходя из того, что срок договора между A и B продолжался до 3-го месяца 2021 года, и направил дело в этот суд на новое рассмотрение.