Анализ дел / Юридические обновления

Закон Республики Корея об административных агентах | анализ решения Верховного суда о незаконности составления лицензированным агентом по недвижимости договора о платеже «кворигым»

2024.07.29Го Пёнджун

Проанализируем решение Верховного суда Республики Корея, согласно которому посредничество при заключении договора о платеже за передачу коммерческих преимуществ («кворигым») относится к деятельности административного агента, а осуществление такой деятельности лицензированным агентом по недвижимости является незаконным по Закону Республики Корея об административных агентах.

1. Дело по Закону Республики Корея об административных агентах: подробные обстоятельства

Истцом, подавшим настоящий иск, являлся лицензированный агент по недвижимости А.

В 2020 году А. выступил посредником при заключении договора аренды одного из местных детских садов.

В ходе этой работы он составил для прежнего и нового арендаторов договор о платеже «кворигым» и получил за это вознаграждение в размере 2.5 миллиона южнокорейских вон.

Платеж «кворигым» означает денежную сумму, которую новый арендатор уплачивает арендодателю помимо обеспечительного взноса и ежемесячной арендной платы.

Новый арендатор выплачивает эту сумму взамен получаемых от арендодателя нематериальных имущественных ценностей, например коммерческих преимуществ местоположения помещения или делового ноу-хау.

Закон Республики Корея о защите аренды коммерческих зданий также признает такие сделки с платежом «кворигым» законными.

Однако посредничество при заключении договора о платеже «кворигым» относится к компетенции не лицензированного агента по недвижимости, а административного агента.

В связи с этим А. был предан суду по обвинению в нарушении Закона Республики Корея об административных агентах.

Дело по Закону Республики Корея об административных агентах: применимое законодательство и судебная практика

◈ Применимое законодательство

Статья 2 Закона Республики Корея об административных агентах (виды деятельности)

① Административный агент по поручению другого лица выполняет следующие виды работ. Однако он не вправе выполнять работы, ограниченные в соответствии с другими законами.

1. Составление документов, представляемых в административные органы

2. Составление документов, касающихся прав и обязанностей либо удостоверения фактов

Статья 3 Закона Республики Корея об административных агентах (запреты для лиц, не являющихся административными агентами)

① Лицо, не являющееся административным агентом, не вправе профессионально осуществлять деятельность, предусмотренную статьей 2, за исключением случаев, когда такая деятельность разрешена другим законом.

② Лицо, не являющееся административным агентом, не вправе использовать наименование «административный агент» или сходное с ним наименование.

Закон Республики Корея об административных агентах Статья 36 (наказание)

① Лицо, подпадающее под один из следующих пунктов, наказывается лишением свободы на срок до 3 лет или штрафом в размере до 30 миллионов южнокорейских вон.

1. Лицо, которое в нарушение части 1 статьи 3 профессионально осуществляло один из видов деятельности, предусмотренных частью 1 статьи 2

Статья 3 Закона Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости (перечень объектов посредничества)

К объектам посредничества по настоящему Закону относятся:

1. Земельные участки

2. Здания и иные объекты, прочно связанные с землей

3. Иные имущественные права и объекты, установленные указом президента Республики Корея

◈ Применимая судебная практика

«Материальные объекты, включая оборудование и инвентарь коммерческого здания, а также нематериальные имущественные ценности, включая клиентскую базу, деловую репутацию, коммерческое ноу-хау и преимущества, обусловленные местоположением торгового помещения, не могут считаться объектами посредничества, предусмотренными статьей 3 указанного Закона и статьей 2 указа о его применении, поэтому посредничество при передаче таких материальных и нематериальных имущественных ценностей, предполагающее получение так называемого платежа «кворигым» и иных платежей, не относится к посреднической деятельности, регулируемой ранее действовавшим Законом Республики Корея о риелторской деятельности; следовательно, установленный указанным Законом предельный размер посреднического вознаграждения также не применяется к посредничеству при заключении таких сделок». (см., в частности, решение Верховного суда Республики Корея от 2006. 9. 22. по делу 2005도6054)

2. Дело по Закону Республики Корея об административных агентах: выводы нижестоящих судов

Суд первой инстанции признал вину А. и отсрочил вынесение приговора о назначении штрафа в размере 1 миллиона южнокорейских вон.

Суд установил, что рассматриваемый договор являлся договором о платеже «кворигым», связанным с передачей права на ведение деятельности детского сада.

Поэтому суд пояснил, что посредничество А. при заключении договора о платеже «кворигым» и составление соответствующего документа представляли собой составление «документа, касающегося прав и обязанностей либо удостоверения фактов», предусмотренного Законом Республики Корея об административных агентах.

Суд также указал, что А. назвал этот договор о платеже «кворигым» «консультационным договором». По мнению суда, это свидетельствовало о том, что А. осознавал возможность возникновения вопроса о нарушении Закона Республики Корея об административных агентах и поэтому использовал такое наименование.

А. подал апелляционную жалобу, однако суд второй инстанции пришел к такому же выводу.

Суд второй инстанции мотивировал решение тем, что рассматриваемый договор был связан с передачей права на ведение деятельности детского сада и являлся обусловленным такой передачей договором о платеже «кворигым», который явно не относится к объектам посредничества по Закону Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости.

3. Дело по Закону Республики Корея об административных агентах: вывод Верховного суда

Верховный суд Республики Корея согласился с выводами нижестоящих судов.

Верховный суд указал, что при рассмотрении дела суд предыдущей инстанции не нарушил законы логики и правила оценки с учетом жизненного опыта, а также не допустил неправильного толкования правовых положений о преступлении, связанном с нарушением Закона Республики Корея об административных агентах.

В связи с этим Верховный суд отклонил кассационную жалобу А.

4. Дело по Закону Республики Корея об административных агентах: правовая позиция Дэрюн

Решение Верховного суда Республики Корея вызвало значительный отклик на рынке посреднических услуг в сфере недвижимости.

До этого лицензированные агенты по недвижимости на практике обычно также выступали посредниками при заключении договоров о платеже «кворигым» в отношении коммерческих помещений.

Поскольку такая деятельность была однозначно признана незаконной, можно ожидать изменений в работе лицензированных агентов по недвижимости и административных агентов.

Корейская ассоциация лицензированных агентов по недвижимости выразила несогласие с решением Верховного суда и обратилась в Конституционный суд Республики Корея с конституционной жалобой.

Предстоит увидеть, какое решение по этому вопросу вынесет Конституционный суд Республики Корея.

Дэрюн располагает практикой в сфере строительства и недвижимости, в которую входят юристы, занимающиеся различными спорами о строительстве, аренде, праве собственности и иных вопросах недвижимости.

Юристы оказывают правовую помощь по различным вопросам — от административного регулирования строительства и недвижимости до связанных с ними уголовных дел.

По вопросам, связанным с недвижимостью, можно обратиться в Дэрюн.