CONTENTS
- 1. Дело по Закону Республики Корея об административных агентах: подробные обстоятельства
- - Дело по Закону Республики Корея об административных агентах: применимое законодательство и судебная практика
- 2. Дело по Закону Республики Корея об административных агентах: выводы нижестоящих судов
- 3. Дело по Закону Республики Корея об административных агентах: вывод Верховного суда
- 4. Дело по Закону Республики Корея об административных агентах: правовая позиция Дэрюн
1. Дело по Закону Республики Корея об административных агентах: подробные обстоятельства
Истцом, подавшим настоящий иск, являлся лицензированный агент по недвижимости А.
В 2020 году А. выступил посредником при заключении договора аренды одного из местных детских садов.
В ходе этой работы он составил для прежнего и нового арендаторов договор о платеже «кворигым» и получил за это вознаграждение в размере 2.5 миллиона южнокорейских вон.
Платеж «кворигым» означает денежную сумму, которую новый арендатор уплачивает арендодателю помимо обеспечительного взноса и ежемесячной арендной платы.
Новый арендатор выплачивает эту сумму взамен получаемых от арендодателя нематериальных имущественных ценностей, например коммерческих преимуществ местоположения помещения или делового ноу-хау.
Закон Республики Корея о защите аренды коммерческих зданий также признает такие сделки с платежом «кворигым» законными.
Однако посредничество при заключении договора о платеже «кворигым» относится к компетенции не лицензированного агента по недвижимости, а административного агента.
В связи с этим А. был предан суду по обвинению в нарушении Закона Республики Корея об административных агентах.
Дело по Закону Республики Корея об административных агентах: применимое законодательство и судебная практика
◈ Применимое законодательство
Статья 2 Закона Республики Корея об административных агентах (виды деятельности)
① Административный агент по поручению другого лица выполняет следующие виды работ. Однако он не вправе выполнять работы, ограниченные в соответствии с другими законами.
1. Составление документов, представляемых в административные органы
2. Составление документов, касающихся прав и обязанностей либо удостоверения фактов
Статья 3 Закона Республики Корея об административных агентах (запреты для лиц, не являющихся административными агентами)
① Лицо, не являющееся административным агентом, не вправе профессионально осуществлять деятельность, предусмотренную статьей 2, за исключением случаев, когда такая деятельность разрешена другим законом.
② Лицо, не являющееся административным агентом, не вправе использовать наименование «административный агент» или сходное с ним наименование.
Закон Республики Корея об административных агентах Статья 36 (наказание)
① Лицо, подпадающее под один из следующих пунктов, наказывается лишением свободы на срок до 3 лет или штрафом в размере до 30 миллионов южнокорейских вон.
1. Лицо, которое в нарушение части 1 статьи 3 профессионально осуществляло один из видов деятельности, предусмотренных частью 1 статьи 2
Статья 3 Закона Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости (перечень объектов посредничества)
К объектам посредничества по настоящему Закону относятся:
1. Земельные участки
2. Здания и иные объекты, прочно связанные с землей
3. Иные имущественные права и объекты, установленные указом президента Республики Корея
◈ Применимая судебная практика
«Материальные объекты, включая оборудование и инвентарь коммерческого здания, а также нематериальные имущественные ценности, включая клиентскую базу, деловую репутацию, коммерческое ноу-хау и преимущества, обусловленные местоположением торгового помещения, не могут считаться объектами посредничества, предусмотренными статьей 3 указанного Закона и статьей 2 указа о его применении, поэтому посредничество при передаче таких материальных и нематериальных имущественных ценностей, предполагающее получение так называемого платежа «кворигым» и иных платежей, не относится к посреднической деятельности, регулируемой ранее действовавшим Законом Республики Корея о риелторской деятельности; следовательно, установленный указанным Законом предельный размер посреднического вознаграждения также не применяется к посредничеству при заключении таких сделок». (см., в частности, решение Верховного суда Республики Корея от 2006. 9. 22. по делу 2005도6054)
2. Дело по Закону Республики Корея об административных агентах: выводы нижестоящих судов
Суд первой инстанции признал вину А. и отсрочил вынесение приговора о назначении штрафа в размере 1 миллиона южнокорейских вон.
Суд установил, что рассматриваемый договор являлся договором о платеже «кворигым», связанным с передачей права на ведение деятельности детского сада.
Поэтому суд пояснил, что посредничество А. при заключении договора о платеже «кворигым» и составление соответствующего документа представляли собой составление «документа, касающегося прав и обязанностей либо удостоверения фактов», предусмотренного Законом Республики Корея об административных агентах.
Суд также указал, что А. назвал этот договор о платеже «кворигым» «консультационным договором». По мнению суда, это свидетельствовало о том, что А. осознавал возможность возникновения вопроса о нарушении Закона Республики Корея об административных агентах и поэтому использовал такое наименование.
А. подал апелляционную жалобу, однако суд второй инстанции пришел к такому же выводу.
Суд второй инстанции мотивировал решение тем, что рассматриваемый договор был связан с передачей права на ведение деятельности детского сада и являлся обусловленным такой передачей договором о платеже «кворигым», который явно не относится к объектам посредничества по Закону Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости.
3. Дело по Закону Республики Корея об административных агентах: вывод Верховного суда
Верховный суд Республики Корея согласился с выводами нижестоящих судов.
Верховный суд указал, что при рассмотрении дела суд предыдущей инстанции не нарушил законы логики и правила оценки с учетом жизненного опыта, а также не допустил неправильного толкования правовых положений о преступлении, связанном с нарушением Закона Республики Корея об административных агентах.
В связи с этим Верховный суд отклонил кассационную жалобу А.
4. Дело по Закону Республики Корея об административных агентах: правовая позиция Дэрюн
Решение Верховного суда Республики Корея вызвало значительный отклик на рынке посреднических услуг в сфере недвижимости.
До этого лицензированные агенты по недвижимости на практике обычно также выступали посредниками при заключении договоров о платеже «кворигым» в отношении коммерческих помещений.
Поскольку такая деятельность была однозначно признана незаконной, можно ожидать изменений в работе лицензированных агентов по недвижимости и административных агентов.
Корейская ассоциация лицензированных агентов по недвижимости выразила несогласие с решением Верховного суда и обратилась в Конституционный суд Республики Корея с конституционной жалобой.
Предстоит увидеть, какое решение по этому вопросу вынесет Конституционный суд Республики Корея.
Дэрюн располагает практикой в сфере строительства и недвижимости, в которую входят юристы, занимающиеся различными спорами о строительстве, аренде, праве собственности и иных вопросах недвижимости.
Юристы оказывают правовую помощь по различным вопросам — от административного регулирования строительства и недвижимости до связанных с ними уголовных дел.
По вопросам, связанным с недвижимостью, можно обратиться в Дэрюн.
