CONTENTS
- 1. Судебное дело по Закону о зданиях в раздельной собственности: подробные обстоятельства
- - Судебный процесс по Закону Республики Корея о совместных зданиях: какое законодательство применяется?
- 2. Судебное дело по Закону о зданиях в раздельной собственности: позиция суда
- 3. Закон о зданиях в раздельной собственности: стратегия Дэрюн
1. Судебное дело по Закону о зданиях в раздельной собственности: подробные обстоятельства
Сторонами спора об иске о сносе сооружений, рассматривавшегося на основании Закона о зданиях в раздельной собственности, являлись проживающий на первом этаже гражданин А и проживающий на втором этаже гражданин Б.
Гражданин А, проживавший на первом этаже одного из многоквартирных домов в районе Панбэ-дон города Сеула, утверждал, что вправе единолично пользоваться земельным участком, обустроенным под сад перед верандой, и, огородив его забором и настелив настил, использовал его как обособленное открытое пространство.
В связи с этим проживающий на втором этаже гражданин Б предъявил к гражданину А иск о сносе сооружений и передаче пространства.
Он утверждал, что гражданин А, единолично владея данным садом, установил различные сооружения, обустроил личный сад и препятствует доступу других жильцов.
Кроме того, он указывал, что до переустройства пространства гражданином А данный участок сада обслуживался работниками управления многоквартирным домом, а под садом проложены дренажные сооружения для ливневых вод и противопожарные сооружения, в связи с чем единоличное использование гражданином А является неправомерным.
В свою очередь гражданин А возражал, что он лишь отремонтировал настил и иные элементы, существовавшие в саду ещё с момента проектирования дома, а поскольку попасть в сад можно только через его квартиру, конструкция была спроектирована так, что сад предоставляется исключительно собственникам помещений первого этажа.
Судебный процесс по Закону Республики Корея о совместных зданиях: какое законодательство применяется?
▣ Закон Республики Корея о собственности и управлении совместными зданиями, статья 5 (права и обязанности владельца обособленного помещения и др.)
① Владелец обособленного помещения* не вправе совершать действия, вредные для сохранности здания, либо иные действия, противоречащие общим интересам владельцев обособленных помещений в части управления зданием и его использования.
② Если выделенная часть была продана для жилого назначения, владелец обособленного помещения без уважительной причины не вправе использовать эту часть для нежилого назначения либо сносить или повреждать её внутренние стены, осуществляя надстройку или перестройку.
* Владелец обособленного помещения: лицо, обладающее «правом обособленной собственности», то есть правом иметь в собственности не всё здание, состоящее из одного корпуса, а лишь его часть
▣ Закон Республики Корея о собственности и управлении совместными зданиями, статья 10 (принадлежность общего имущества и др.)
① Общее имущество находится в общей собственности всех владельцев обособленных помещений. Однако общее имущество, которое явно предоставлено для совместного пользования лишь части владельцев обособленных помещений (далее — «частичное общее имущество»), находится в общей собственности этих владельцев обособленных помещений.
▣ Соответствующая судебная практика
«В отношении данной квартиры часть о том, что при продаже покупателям помещений 1-го этажа было заявлено об устройстве палисадника в исключительное пользование 1-го этажа, относится к общему имуществу данной квартиры, вследствие чего для жильцов 1-го этажа монопольное и исключительное пользование фактически невозможно, — таково положение»
|
▣ Соответствующая позиция Комиссии по справедливой торговле
В отношении условия типового договора о поставке квартиры, предусматривающего, что «в целях защиты частной жизни домохозяйств 1-го этажа „сторона А“ предоставляет палисадник в исключительное пользование домохозяйств 1-го этажа, против чего „сторона Б“ не заявляет возражений», было указано: «сад на 1-м этаже, являющийся общим земельным участком всех жильцов, признаётся в исключительное пользование только за жильцами 1-го этажа, а иным домохозяйствам такое право не предоставляется; это является условием, несправедливо ущемляющим клиентов — покупателей помещений, кроме 1-го этажа, и подпадает под пункт 1 части 2 статьи 6 Закона Республики Корея о регулировании типовых условий договоров, вследствие чего недействительно»
|
2. Судебное дело по Закону о зданиях в раздельной собственности: позиция суда
Применительно к Закону о зданиях в раздельной собственности суд первой инстанции встал на сторону гражданина Б и вынес решение об обязании гражданина А снести самовольно установленные им настил и забор.
Окружной суд, вынесший решение первой инстанции, указал, что установленные гражданином А сооружения были возведены произвольно, без соблюдения надлежащей процедуры, и что вследствие этого доступ посторонних лиц в данный сад был ограничен, а гражданин А получил возможность обособленно владеть данным садом и пользоваться им.
Кроме того, в обоснование решения суд добавил, что снос данных сооружений поддерживают значительно более 60% жильцов, что при сносе сооружений облегчается доступ к трубопроводам и иным коммуникациям, проложенным в саду для обслуживания дома, а также что за счёт соединения с дорогой, являющейся общей частью, и с другими садами внутри дома иные обладатели права раздельной собственности смогут пользоваться более обширным пространством, чем прежде.
Суд второй инстанции также счёл выводы суда первой инстанции правильными и отклонил апелляционную жалобу гражданина А.
3. Закон о зданиях в раздельной собственности: стратегия Дэрюн
Применительно к Закону о зданиях в раздельной собственности мы проанализировали решение Высокого суда о том, что сад на балконе первого этажа многоквартирного дома относится к общей территории, в связи с чем проживающие на первом этаже не вправе пользоваться им единолично.
Первый этаж многоквартирного дома из-за шумового загрязнения и вопросов защиты частной жизни относительно менее востребован, поэтому нередко стоит дешевле, чем предложения на других этажах.
В связи с этим, чтобы повысить спрос, встречаются случаи, когда объект выставляется с особой опцией: в состав предложения включается и участок сада первого этажа.
Если в договоре о недвижимости точно указано исключительное право пользования клумбой перед домом, использование сада первого этажа может быть признано правомерным с юридической точки зрения.
Однако если такие условия не закреплены договором, заявлять право пользования нельзя.
Таким образом, чтобы не оказаться вовлечённым в подобный спор, необходимо внимательно изучать договор, и мы рекомендуем получить консультацию у специализированного адвоката.
Юридическая фирма (с ограниченной ответственностью) Дэрюн 🔗 управляет группой по строительству и недвижимости, и адвокат по вопросам недвижимости предоставляет оптимальное решение с учётом ситуации доверителя.
Если у вас есть вопросы, связанные с Законом о зданиях в раздельной собственности, в любое время обращайтесь за консультацией в группу по строительству и недвижимости юридической фирмы (с ограниченной ответственностью) Дэрюн.
