สิทธิจำนอง/สิทธิจำนองเพื่อประกันหนี้สูงสุด

สิทธิจำนองคือ สิทธิที่จะได้รับชำระหนี้ก่อนจากอสังหาริมทรัพย์ที่ลูกหนี้หรือบุคคลภายนอกนำมาเป็นหลักประกันหนี้ โดยไม่ต้องโอนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้น (มาตรา 356 แห่ง「ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี」)

สิทธินี้ก่อตั้งขึ้นเพื่อประกันสิทธิเรียกร้องที่มีจำนวนแน่นอน และเมื่อสิทธิเรียกร้องระงับ สิทธิจำนองย่อมระงับไปด้วย

สิทธิจำนองเพื่อประกันหนี้สูงสุดคือ สิทธิจำนองที่ก่อตั้งขึ้นเพื่อประกันสิทธิเรียกร้องในอนาคตซึ่งยังไม่ระบุแน่นอนและอาจเกิดขึ้นหลายรายการจากความสัมพันธ์ทางธุรกรรมต่อเนื่อง (มาตรา 357 แห่ง「ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี」)

ลักษณะสำคัญคือการประกันสิทธิเรียกร้องที่อาจเกิดขึ้นจากความสัมพันธ์ทางธุรกรรมภายในวงเงินที่กำหนด มิใช่การประกันสิทธิเรียกร้องเฉพาะรายการ

สิทธิจำนองและสิทธิจำนองเพื่อประกันหนี้สูงสุดสามารถก่อตั้งเหนือสิทธิดังต่อไปนี้ (มาตรา 371 แห่ง「ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี」)

เนื่องจากสิทธิจำนองเป็นทรัพยสิทธิ จึงไม่อาจก่อตั้งขึ้นได้ด้วยสัญญาเพียงอย่างเดียว แต่ต้องดำเนินกระบวนการจดทะเบียนด้วย (โปรดดูมาตรา 186 แห่ง「ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี」)

สิทธิจำนองจะก่อตั้งขึ้นโดยมีผลตามกฎหมายต่อเมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้

สิทธิจำนองให้สิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนจากทรัพย์ที่เป็นหลักประกัน

สิทธิจำนองที่ก่อตั้งขึ้นมีผลไม่เพียงต่อทรัพย์นั้นเอง แต่ยังอาจครอบคลุมถึงผลประโยชน์ ค่าสินไหมทดแทน และทรัพย์สินที่เข้ามาแทนที่ โดยรวมถึงสิทธิตามกฎหมายดังต่อไปนี้

เนื่องจากสิทธิจำนองเป็นทรัพยสิทธิที่มีไว้เพื่อประกันสิทธิเรียกร้องเฉพาะราย การจำหน่ายสิทธิจึงมีข้อจำกัดบางประการตามลักษณะของสิทธิ และสิทธิจำนองย่อมเป็นไปตามสถานะของสิทธิเรียกร้องที่เป็นประกัน

ข้อจำกัดในการจำหน่ายสิทธิจำนอง

สิทธิจำนอง ไม่อาจโอนหรือนำไปเป็นหลักประกันโดยแยกออกจากสิทธิเรียกร้องที่จำนองประกัน

ดังนั้น การโอนสิทธิจำนองให้บุคคลอื่นต้องโอนไปพร้อมกับสิทธิเรียกร้องที่จำนองประกัน โดยใช้บทบัญญัติว่าด้วยการโอนสิทธิเรียกร้อง และต้องมีข้อตกลงที่ก่อให้เกิดผลทางทรัพยสิทธิพร้อมทั้งจดทะเบียน

การระงับของสิทธิจำนอง

สิทธิจำนอง ระงับไปพร้อมกับสิทธิเรียกร้องที่เป็นประกันเมื่อสิทธิเรียกร้องนั้นระงับ

อย่างไรก็ตาม ผู้ที่ก่อตั้งสิทธิจำนองเหนือสิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิชอนเซ (jeonse) ตามกฎหมายของสาธารณรัฐเกาหลี ไม่อาจทำให้สิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิชอนเซนั้นระงับโดยปราศจากความยินยอมของผู้รับจำนอง

หากผู้รับจำนองถูกขัดขวางการใช้สิทธิจริงหรือมีความเสี่ยงที่สิทธิจะถูกละเมิด ผู้รับจำนองสามารถเรียกร้องในเรื่องดังต่อไปนี้ได้ (มาตรา 370 และมาตรา 214 แห่ง「ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี」)

หากการละเมิดสิทธิจำนองเป็นการกระทำที่ขัดต่อกฎหมายโดยเจตนาหรือประมาทเลินเล่อ ผู้รับจำนองสามารถเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนได้ (มาตรา 750 แห่ง「ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี」)

หากมูลค่าทรัพย์ที่เป็นหลักประกันลดลงอย่างมากด้วยเหตุที่ผู้ก่อตั้งสิทธิจำนองต้องรับผิด ผู้รับจำนองสามารถเรียกร้องให้ฟื้นฟูมูลค่าหลักประกันได้ (มาตรา 362 แห่ง「ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี」)

หากลูกหนี้จงใจทำให้หลักประกันเสียหายหรือสูญสิ้น ผู้รับจำนองสามารถเรียกให้ชำระหนี้ได้แม้ยังไม่ถึงกำหนด

เนื่องจากเมื่อลูกหนี้ทำให้หลักประกันเสียหาย ลดลง หรือสูญสิ้น ลูกหนี้ย่อมไม่อาจอ้างประโยชน์แห่งเงื่อนไขเวลาได้ (มาตรา 388 ข้อ 1 แห่ง「ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี」)

การจดทะเบียนก่อตั้งสิทธิจำนองเพื่อประกันหนี้สูงสุดคือกระบวนการกำหนดวงเงินสูงสุดของสิทธิเรียกร้องและจดทะเบียนต่อสำนักงานทะเบียน เพื่อประกันสิทธิเรียกร้องในอนาคตหลายรายการที่ยังไม่ระบุแน่นอน

ผู้ยื่นคำขอ

คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีส่วนร่วมในการจดทะเบียนก่อตั้งสิทธิจำนองเพื่อประกันหนี้สูงสุดดังต่อไปนี้

ขั้นตอนยื่นคำขอจดทะเบียนก่อตั้งสิทธิ

สามารถยื่นคำขอก่อตั้งสิทธิจำนองเพื่อประกันหนี้สูงสุดด้วยตนเองหรือทางอิเล็กทรอนิกส์ โดยมีขั้นตอนดังต่อไปนี้

เอกสารที่ต้องยื่น

การจดทะเบียนแก้ไขสิทธิจำนองเพื่อประกันหนี้สูงสุดคือกระบวนการยื่นคำขอต่อสำนักงานทะเบียนเพื่อให้รายการจดทะเบียนสะท้อนการเปลี่ยนแปลง เมื่อเนื้อหาของสิทธิจำนองเพื่อประกันหนี้สูงสุดที่จดทะเบียนไว้ไม่ตรงกับความสัมพันธ์ทางสิทธิที่แท้จริง

เหตุสำคัญ

การจดทะเบียนแก้ไขสิทธิจำนองเพื่อประกันหนี้สูงสุดอาจยื่นคำขอด้วยเหตุดังต่อไปนี้

ผู้ยื่นคำขอ

ผู้มีสิทธิขอจดทะเบียนและผู้มีหน้าที่จดทะเบียนจะแตกต่างกันตามเหตุแห่งการแก้ไข

วิธียื่นคำขอ

สามารถยื่นคำขอด้วยตนเองหรือทางอิเล็กทรอนิกส์ โดยดำเนินการตามขั้นตอนดังต่อไปนี้

เอกสารที่ต้องยื่น

การจดทะเบียนเพิกถอนสิทธิจำนองเพื่อประกันหนี้สูงสุดคือกระบวนการยื่นคำขอเพื่อลบสิทธิดังกล่าวออกจากทะเบียน เมื่อสิทธิจำนองเพื่อประกันหนี้สูงสุดไม่มีอยู่ในความสัมพันธ์ทางสิทธิที่แท้จริงอีกต่อไปเนื่องจากการชำระหนี้หรือการระงับสิทธิ เป็นต้น

เหตุแห่งการจดทะเบียนเพิกถอน

การเพิกถอนสิทธิจำนองเพื่อประกันหนี้สูงสุดเกิดขึ้นได้ด้วยเหตุดังต่อไปนี้ และเมื่อเกิดเหตุแห่งการระงับสิทธิ ต้องจดทะเบียนเพิกถอนเพื่อลบสิทธิออกจากทะเบียน

ผู้ยื่นคำขอ

โดยหลักแล้ว การจดทะเบียนเพิกถอนเพื่อสะท้อนการระงับความสัมพันธ์ทางสิทธิที่จดทะเบียนต้องยื่นคำขอร่วมกันโดยคู่สัญญา และผู้ยื่นคำขอมีดังต่อไปนี้

เอกสารที่ต้องยื่น

การยื่นคำขอจดทะเบียนเพิกถอนต้องใช้เอกสารดังต่อไปนี้

ขั้นตอนยื่นคำขอ

สามารถยื่นคำขอจดทะเบียนเพิกถอนสิทธิจำนองเพื่อประกันหนี้สูงสุดตามขั้นตอนดังต่อไปนี้

สำนักงานกฎหมายแห่งนี้มีทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ขึ้นทะเบียนกับสมาคมเนติบัณฑิตเกาหลี รวมถึงทนายความที่ปฏิบัติงานเฉพาะด้านซึ่งมีประสบการณ์โดยเฉลี่ยอย่างน้อย 10 ปี

สามารถให้การตรวจสอบทางกฎหมายและสนับสนุนการดำเนินกระบวนการเกี่ยวกับสิทธิจำนองหรือสิทธิจำนองเพื่อประกันหนี้สูงสุดได้ตลอดขั้นตอนตั้งแต่ก่อนก่อตั้งสิทธิจนถึงการเลิกและเพิกถอนสิทธิ

การได้รับความช่วยเหลือจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์อาจช่วยลดข้อผิดพลาดเกี่ยวกับความสัมพันธ์ทางสิทธิหรือกระบวนการจดทะเบียน และช่วยให้ดำเนินการคุ้มครองสิทธิได้อย่างเหมาะสม